Przed sześcioma laty średnia cena m2 mieszkania na warszawskim rynku wtórnym wynosiła aż 9296 zł, za m2 kawalerki zbywcy żądali prawie 10000 zł, a pojawienie się oferty sprzedaży mieszkania w cenie do 200000 zł było wydarzeniem na rynku. Teraz, po 6 latach, sytuacja wygląda zupełnie odmiennie – ofert jest mnóstwo, ceny m2 spadły nawet o ponad 20%, a średnie zarobki wzrosły w tym czasie o ponad 40% – wynika z analizy przygotowanej przez portal nieruchomości Domy.pl.
„Średnia cena ofertowa m2 mieszkania na warszawskim rynku wtórnym wzrosła w ciągu miesiąca o kolejne 3,1% i wyniosła 9296 PLN za m2. W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2007 roku ceny w stolicy wzrosły już o 8,6%” – takie informacje przekazywaliśmy w marcu 2007 roku. W ciągu sześciu lat sytuacja uległa radykalnej zmianie. W porównaniu z okresem boomu popyt drastycznie zmalał, a ceny mieszkań zdecydowanie spadły i trend ten wciąż się utrzymuje.
Z badań portalu Domy.pl wynika, że obniżki najbardziej dotknęły segment mieszkań najmniejszych. Sześć lat temu były one na rynku „towarem” rozchwytywanym, a przez to deficytowym; dziś na klientów czeka ich szeroki wybór. Średnia cena m2 kawalerki spadła o prawie 12% – z 9959 zł do 8775 zł. Także o prawie 1000 zł, tj. 9,8%, staniał m2 mieszkania 2-pokojowego; dokładnie przed sześcioma laty sprzedający żądali za taki lokal w Warszawie średnio 9333 zł/m2. W momencie zawierania transakcji cena nierzadko była jeszcze wyższa od pierwotnej ofertowej. Z badania portalu Domy.pl wynika, że dziś średnia cena wywoławcza za M3 kształtuje się na poziomie 8417 zł. Zainteresowanie klientów skupia się jednak na najtańszych mieszkaniach z tego segmentu, oferowanych w cenie poniżej 8000 zł.
W podobnym stopniu jak lokale 2-pokojowe staniały mieszkania liczące jeden pokój więcej. Średnia stawka ofertowa za M4 w stolicy wynosiła w marcu br. 8139 zł/m2 i była o 9,2% niższa niż sześć lat temu (9333 zł/m2).
Najmniejszy – w przeliczeniu procentowym i kwotowym – spadek cen objął mieszkania 4-pokojowe. W porównaniu z marcem 2007 roku, średnia stawka za jaką są oferowane spadła o 7% (639 zł) i wynosi 8522 zł/m2. Tę sytuację tłumaczy jednak duży wysyp ofert sprzedaży mieszkań i apartamentów o wyższym standardzie oddanych do użytku w ostatnich latach. Ich stosunkowo wysokie ceny skutecznie powstrzymują spadek średniej w tym segmencie. Ceny m2 dużych mieszkań w starych blokach należą bowiem do najniższych na rynku. Średnia stawka za m2 4-pokojowego mieszkania na PRL-owskim osiedlu wynosi tylko 6750 zł, czyli o 20% mniej niż w 2007 roku, a najtańsze lokale można kupić już za ok. 5000 zł/m2.
Spadki cen zanotowano w niemalże wszystkich dzielnicach Warszawy. Jednak wyniki analizy portalu Domy.pl wskazują, że ich skala nie wszędzie jest jednakowa. W ujęciu procentowym najbardziej staniały mieszkania w Ursusie – o 15,3%. Jednak w przeliczeniu na złote największy spadek cen zanotował Wilanów. W tej dzielnicy, promowanej przed laty jako lokalizacyjny hit, średnia cena m2 spadła o 14,1%, tj. aż o 1430 zł!
Także o ponad tysiąc złotych niższa jest obecnie średnia cena m2 używanego mieszkania na Woli (spadek o 1300 zł, tj. 13,9%), Białołęce (spadek o 1015 zł, tj. 13,5%) i Ochocie (spadek o 1070 zł, tj. 11,1%).
Najmniejsze spadki cen mieszkań zanotowało Śródmieście, w którym średnią podnosi stale rosnąca liczba drogich lokali z najwyższej półki, oraz dzielnice, które tak w czasach boomu, jak i obecnie cieszą się stosunkowo najmniejszym zainteresowaniem klientów – Włochy (spadek o 734 zł, tj. 8,7), Wawer (spadek o 609 zł, tj. 8%) i Praga Płn. (spadek o 536 zł, tj. 6,9%).
W zestawieniu przygotowanym przez portal Domy.pl jedyną lokalizacją, w której obecna średnia cena jest minimalnie wyższa niż ta sprzed 6 lat, jest Wesoła. Lokale mieszkalne w tej zdominowanej przez budownictwo jednorodzinne dzielnicy zdrożały o 2,6%, z 6 242 zł/m2 w marcu 2007 do 6 404 zł/m2 w marcu br.
Analizując zaobserwowane spadki cen mieszkań w Warszawie i mocno ograniczony popyt, warto zwrócić uwagę na zmianę, jaka zaszła w relacji cen mieszkań do osiąganych wynagrodzeń. Wg obliczeń portalu Domy.pl na przestrzeni 6 lat średnia warszawska stawka za m2 spadła o ok. 10%. W tym samym czasie średnie wynagrodzenie brutto w Polsce wzrosło o 44% (z 1800 zł do 2600 zł). Oznacza to, że nominalna zdolność przeciętnego Kowalskiego do zakupu mieszkania w Warszawie poprawiła się – jest o 60% większa niż 6 lat temu.
portal nieruchomości domy.pl
Wojciech Boczoń
