Techniczna poprawa na rynku nieruchomości

W styczniu ceny mieszkań rosły (w ujęciu m/m) najszybciej od 41 miesięcy. Było to spowodowane wzrostem udziału transakcji, których przedmiotem były mieszkania z wyższej półki oraz lokale kupowane w celach inwestycyjnych. Optymizm płynący z tych danych może być jednak krótkotrwały.

Zgodnie z przewidywaniami ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w styczniu br. względem poziomów z końca zeszłego roku. Miesięczny wzrost wyniósł aż 2,3% i był największą pozytywną zmianą w ujęciu m/m od 41 miesięcy – wynika z odczytu indeksu cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach tworzonego przez Open Finance i Home Broker. W horyzoncie 12 miesięcy wynik nie jest już tak optymistyczny, ponieważ indeks zanotował 11,8-proc spadek. Powodem styczniowej poprawy była zakończona już „Rodzina na swoim”, która premiowała zakupy relatywnie tańszych nieruchomości. Teraz, gdy kupując tańszy lokal nie można już liczyć na budżetowe wsparcie, w strukturze transakcji takich mieszkań jest mniej, co nie pozostaje bez wpływu na średnią cenę.

Niemniej jednak to właśnie ta „techniczna” zmiana ceny – choć niezależna od prawdziwych mechanizmów rynkowych – mogła spowodować wzrost optymizmu wśród doradców Home Broker. Podczas gdy w styczniu badani spodziewali się, że mieszkania w największych miastach stanieją w ciągu 12 miesięcy o 1,5%, to już w lutym, w identycznym horyzoncie czasowym, spodziewana jest stabilizacja cen (środkowa prognoza na poziomie 0,7%).

Rada wspiera kredytobiorców

Optymizm budzić mogą też ostatnie obniżki stóp procentowych, które Rada Polityki Pieniężnej najprawdopodobniej będzie kontynuować. Taniejący pieniądz powoduje bowiem z jednej strony, że raty kredytów spadają, a z drugiej przekłada się na rosnącą potencjalną zdolność kredytową. Dotychczas działania Rady spowodowały, że kluczowa dla posiadaczy kredytów hipotecznych stawka WIBOR malała od sierpnia zeszłego roku. Wtedy to WIBOR 3M był na poziomie ponad 5,1%, a dziś 3,75%. Zmiana ta przyczyniła się do spadku kosztu kredytu.

I tak rata przykładowego długu hipotecznego zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. zł z marżą 1,5% spadłaby z poziomu 2046 zł miesięcznie (w sierpniu 2012 r.) do 1798 zł dziś. Kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza korekta w tym zakresie. Za 9 miesięcy WIBOR 3M może być notowany na poziomie niespełna 3,4%. Oznaczałoby to, że rata wcześniej wspomnianego kredytu mogłaby spaść do poziomu 1731 zł miesięcznie. Z obserwacji doradców Home Broker wynika, że spadające oprocentowanie kredytów pobudza popyt inwestycyjny na mieszkania, powodując wzrost opłacalności inwestycji. Już widać efekty takiego podejścia w zawieranych transakcjach, a jego znaczenie będzie rosło w miarę spadku stopy WIBOR.

Do końca trendu jeszcze daleko

Pomimo garści pozytywnych symptomów na faktyczną poprawę na rynku mieszkaniowym przyjdzie nam jeszcze poczekać. Styczniowe dane przyniosły bowiem negatywne informacje odnośnie liczby zawieranych na rynku transakcji, a bez poprawy w tym zakresie nie można liczyć na przełamanie trendu spadkowego na rynku mieszkaniowym. Zbierane dla okresów trzymiesięcznych dane Home Broker i Open Finance o liczbie zawieranych transakcji sugerują, że w styczniu było ich o 14,2% mniej niż wskazywał odczyt miesiąc wcześniej.

Oczywiście może to być efektem działania czynników sezonowych (święta Bożego Narodzenia i Nowego Roku), ale w poprzednich latach wspomniany spadek nie był aż tak dotkliwy, jak również wygasającego programu „Rodzina na swoim”.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości

Home Broker