Ustawa deweloperska – czy rzeczywiście chroni prawa nabywców?

Wejście w życie ustawy deweloperskiej miało w założeniu chronić nabywców nieruchomości mieszkalnych. Nowe prawo miało także sprawić, że proces zakupu mieszkania czy domu miał się stać łatwiejszy i bardziej przejrzysty. W rzeczywistości ustawa jest nieczytelna dla klientów i wydłuża cały proces zawarcia umowy z deweloperem.

Jak wynika z obserwacji firmy Dolcan, jedynie co czwarty klient prosi o przedstawienie prospektu informacyjnego lub pyta czy deweloper posiada rachunek powierniczy. 

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana ustawą deweloperską, powstawała w napiętej atmosferze i przy pozornym kompromisie.

W ostateczności niedostatecznie chroni praw nabywców, nie ułatwia procesu zakupu nieruchomości i dodatkowo wprowadza wiele niejasnych i nieścisłych przepisów. Nowa regulacja weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku i zgodnie z zapisami w samej ustawie przegląd jej przepisów ma nastąpić dwa lata od dnia wejścia w życie ustawy. Jednak już teraz warto przyjrzeć się zapisom ustawy deweloperskiej.

Firma Dolcan, jeden z największych deweloperów w segmencie mieszkaniowym w Polsce, działa na rynkach w 8 miastach. Z informacji zbieranych w biurach sprzedaży Dolcan, przez 9 miesięcy obowiązywania ustawy, wynika, że dla nabywców mieszkań ustawa jest dość zawiła.

– Klienci nie znają dokładnie wszystkich praw jakie wynikają z ustawy deweloperskiej. Ich znajomość dotyczy głównie prospektu i rachunku powierniczego. W pierwszych miesiącach od wejścia ustawy w życie klienci zdecydowanie częściej pytali o zmiany i obowiązki dewelopera z niej wynikające. Obecnie zdarza się to zdecydowanie rzadziej. Klienci nie pytają lub nie wiedzą o co pytać – zauważa Edyta Aluk, dyrektor sprzedaży w firmie Dolcan.

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej nie ułatwiło ani klientom zakupu, ani deweloperom sprzedaży mieszkań. Nie sprawiło też, że stał się bardziej przejrzysty. Cały proces stał się wręcz dłuższy i bardziej uciążliwy dla nabywców – do podpisania umowy konieczna jest obecnie wizyta w kancelarii notarialnej, co powoduje dodatkowe koszty. Każda późniejsza zmiana pociąga za sobą kolejne wizyty u notariusza.

W styczniu Polski Związek Firm Deweloperskich wspólnie z Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego przedstawiły propozycje zmian w ustawie, które w założeniu mają rzeczywiście zwiększyć bezpieczeństwo nabywców nieruchomości i jednocześnie poprawić stabilność funkcjonowania segmentu mieszkaniowego. Wśród propozycji zmian pojawił się zapis wprowadzający sankcje karne i cywilne za brak środków ochrony nabywcy.

– Istotną i potrzebną zmianą byłoby wprowadzenie realnej sankcji dla deweloperów, za brak rachunku powierniczego. Z punktu widzenia klient uchwalenie prawa do roszczenia zwrotu pieniędzy wpłaconych deweloperowi poza rachunkiem powierniczym, wraz z ustawowymi odsetkami, zwiększałoby w znaczący sposób bezpieczeństwo transakcji- komentuje Edyta Aluk.W rekomendacjach do zmian w ustawie pojawił się także pomysł nowelizacji przepisów o upadłości deweloperskiej. – Każda zmiana przepisów o upadłości deweloperskiej, która skróci procedury i pozwoli w krótszym czasie zaspokoić roszczenia wierzycieli jest w pełni uzasadniona. Nowelizacja tych zapisów jest w interesie wszystkich stron – deweloperów, wierzycieli oraz klientów – podkreśla Edyta Aluk.

Wśród rekomendowanych zmian jest także wprowadzenie zapisów dotyczących stworzenia zamkniętego katalogu informacji, z jakich deweloper powinien korzystać przy informowaniu klientów o inwestycjach planowanych w promieniu jednego kilometra od projektu deweloperskiego. Firma Dolcan podchodzi ostrożnie do tych propozycji. – Stworzenie takiego zamkniętego katalogu z pewnością ujednoliciłoby informacje podawane przez deweloperów. Jednak z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, mogłoby się to okazać niekorzystne. Zakres informacji istotnych dla klientów jest bardzo obszerny. Wprowadzenie zamkniętego katalogu mogłoby powodować pominięcie indywidualnych wiadomości, istotnych dla danego nabywcy, a być może mniej istotnych dla innych. Dla jednej osoby bliskość węzła komunikacji miejskiej będzie atutem ułatwiającym dojazdy, dla innej będzie to cecha negatywna, wiążąca się z hałasem – komentuje Edyta Aluk z firmy Dolcan. Dalsze prace nad ustawą i nowelizacja jej zapisów są niezbędne, żeby ustawa rzeczywiście chroniła prawa nabywców mieszkań i ułatwiała cały proces zakupu.

Dolcan