Kupując nowe mieszkanie, przeciętny Polak chce je zobaczyć – nawet w czasie budowy, samodzielnie oceniając rozkład pomieszczeń i lokalizację. Najważniejsze jest jednak to, żeby cena lokalu mieściła się w zakładanym budżecie, choć jednostkowa cena metra jest już mniej istotna. Mało kto zwraca za to uwagę na rozwiązania energooszczędne, dzięki którym można liczyć na dofinansowanie ze środków publicznych i znacznie niższe koszty utrzymania w przyszłości.
Całkowita cena nieruchomości przed lokalizacją – to według doradców Home Broker i Lions House dwa najważniejsze elementy, na które zwracają uwagę potencjalni nabywcy mieszkań deweloperskich. Ocena ważności każdego z wyodrębnionych w badaniu elementów stanowi średnią z zebranych opinii doradców ds. nieruchomości. Badanie ankietowe przeprowadzono na prawie 300 respondentach w styczniu br. Doradcy oceniali więc sytuację już po zakończeniu działania programu „Rodzina na swoim”.
Cena metra na trzecim miejscu
Pewnie też dlatego w hierarchii ważności potencjalnych nabywców nowych mieszkań cena metra kwadratowego mieszkania zajęła dopiero trzecie miejsce. Przypomnijmy, że to od tej wartości często zależało, czy dana nieruchomość kwalifikowała się do budżetowych dopłat, czy nie. Najprawdopodobniej więc gdyby badanie to przeprowadzone zostało w czwartym kwartale zeszłego roku, cena metra mogłaby zająć wyższą pozycję w hierarchii ważności. Niemiej jednak wciąż przeciętny nabywca mieszkania ocenia atrakcyjność kwoty, jaką musi zapłacić za lokum przeliczając ją na jednostkę powierzchni. Jest to więc ważny aspekt przy wyborze mieszkania.
Budżet najmocniej decyduje o wyborze
Najważniejsza wciąż pozostaje jednak cena całkowita. Od niej to przecież zależy, czy nabywcę stać będzie na zakup mieszkania czy nie. Przypomnijmy, że w Polsce mniej więcej trzy na cztery nieruchomości są nabywane z udziałem finansowania hipotecznego. Właśnie dlatego szczególnie ważna dla nabywców jest cena całkowita mieszkania wtedy, gdy o finansowanie hipoteczne jest trudniej. W styczniu br. po raz pierwszy od 19 miesięcy roczna zmiana zdolności kredytowej modelowej rodziny była zgodnie z danymi Home Broker dodatnia. Najnowsze dane sugerują bowiem, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby od banku pożyczyć na 30 lat kwotę na przeciętnym poziomie 382 tys. zł. Miesiąc wcześniej tyło to 365 tys. zł, a w analogicznym okresie przed rokiem 364 tys. zł. Styczeń przyniósł więc spory wzrost możliwości zadłużania się, co było konsekwencją obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ruch ten ma być kontynuowany, co oznacza, że modelowa rodzina będzie mogła w tym roku najprawdopodobniej pożyczyć jeszcze więcej.
Lokalizacja na drugim miejscu
Na kolejnym miejscu w hierarchii, z wynikiem zbliżonym do ceny metra kwadratowego, znalazła się lokalizacja. Ta jest uważana za element charakterystyki nieruchomości najmocniej wpływający na jej cenę. Z drugiej strony dziwić może wysoki wynik układu mieszkania, który w hierarchii ważności zajął czwarte miejsce. Jest to o tyle zaskakujące, że na etapie budowy często możliwe jest wprowadzenie zmian np. w ustawieniu ścian działowych. Wytłumaczenia można szukać w elemencie zajmującym kolejne miejsce w hierarchii potrzeb, a więc oczekiwania potencjalnych nabywców, aby inwestycja, w której nabywają mieszkanie, była już ukończona. Rozwiązanie to jest bez wątpienia preferowane ze względów bezpieczeństwa, ale ma podstawową wadę – mieszkania w już ukończonych projektach są przeważnie „przebrane”, a więc i posiadają np. mniej atrakcyjne rozkłady. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że tzw. ustawa deweloperska, która weszła w życie w zeszłym roku, znacznie podniosła bezpieczeństwo zakupu mieszkań na etapie budowy.
Dopłaty i marka rzadko decydują o zakupie
Rzadko kiedy deweloperzy ograniczają swoją działalność do prostego oferowania mieszkań do sprzedaży. Atrakcyjność oferty podnoszona jest na wiele sposobów. Jednym z nich jest na przykład pozwolenie nabywcom na obejrzenie nieruchomości na etapie budowy. Jest to rozwiązanie z punktu widzenia dewelopera prawie bezkosztowe, a w badaniu przeprowadzonym przez Home Brokera i Lions House element ten zajął wysokie szóste miejsce w hierarchii potrzeb potencjalnych nabywców. Polskie prawo nie zabrania przyszłym nabywcom obejrzenia mieszkania w trakcie budowy. – Aby osoba postronna weszła na teren budowy potrzebne jest jednak spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze niezbędne jest zapewnienie odpowiednich środków ochrony indywidualnej, a po drugie zgoda kierownika budowy– wylicza Maria Sosnowska-Mach, biegły sądowy z zakresu BHP. Choć decyzja o wpuszczeniu nabywców na budowę należy do jej kierownika, to istotne znaczenie ma tu również nastawienie dewelopera. A ten ma zwykle świadomość, że stworzenie klientowi możliwości obejrzenia mieszkania zwiększa prawdopodobieństwo, że zdecyduje się on na zakup. Dlatego większość z przebadanych przez Home Broker firm daje taką szansę potencjalnym nabywcom. Najczęściej więc deweloper współdziała z kierownikiem budowy przy organizacji wizyt na prowadzonej budowie.
Deweloperzy uatrakcyjniają też swoją ofertę stosując akcje promocyjne, rabaty czy inne programy wsparcia zakupu. Przykładów takich rozwiązań można mnożyć. Popularne jest oferowanie tańszych lub nawet darmowych miejsc postojowych i komórek lokatorskich czy pakietów wykończeniowych, ale na rynku znaleźć można też takie rozwiązania jak programy dopłat do kredytów, samochody w cenie lokalu lub organizacja przeprowadzki w trakcie opłaconej przez dewelopera wycieczki zagranicznej. Wszystkie tego rodzaju elementy wsparcia sprzedaży znalazły się na dziewiątym miejscu w hierarchii potrzeb potencjalnych nabywców nowych mieszkań.
Marginalne znaczenie dla nabywców mają takie kwestie jak marka dewelopera (miejsce 11), możliwość zakupu dowolnej liczby miejsc postojowych lub komórek lokatorskich (miejsce 12) lub możliwość zakupu wykończenia mieszkania u dewelopera (miejsce 13).
Ekologia często się nie liczy
Martwić może ponadto najniższa nota (14 ostatnie miejsce), które zajęły szeroko pojęte rozwiązania energooszczędne. Takie instalacje jak pompy ciepła, rekuperatory czy kolektory słoneczne są z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań kwestią marginalną przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. Jest to o tyle zła informacja, że zgodnie z danymi GUS z kwot wydawanych na utrzymanie nieruchomości Polacy wydają około 50-60% na nośniki energii. Niska świadomość korzyści płynących z rozwiązań energooszczędnych może ponadto dziwić, biorąc pod uwagę, że kwestia wysokości kosztów utrzymania mieszkania w przyszłości jest dla nich kwestią ważną (miejsce 7. w hierarchii ważności). Rozdźwięk pomiędzy oboma wspomnianymi elementami ma szanse podlegać zatarciu w kolejnych latach. Taki może być wpływ programu dopłat do nieruchomości energooszczędnych, który NFOŚIGW ma zamiar uruchomić jeszcze w bieżącym kwartale.
Jakiej wysokości dopłaty proponuje fundusz?
Możliwa do uzyskania dopłata ma zależeć od typu nieruchomości (mieszkanie lub dom) i jego zapotrzebowania na ciepło. Kwota będzie wyższa, gdy zużycie ciepła nie przekracza 15 kWh/m kw. rocznie (tzw. dom pasywny), a niższa gdy nie przekracza 40 kWh/m kw. rocznie (tzw. dom niskoenergochłonny). Dla porównania dziś przeciętny nowy dom potrzebuje przeważnie około 100 – 120 kWh energii na m kw. rocznie. Projekt przewiduje następujące dopłaty:
-
Dla budynków jednorodzinnych:
-
nieskoenergochłonnych – 30 tys. zł brutto,
-
pasywnych – 50 tys. zł brutto,
-
-
Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych:
-
nieskoenergochłonnych – 11 tys. zł brutto,
-
pasywnych – 16 tys. zł brutto,
-
Dopłaty proponowane w planowanym programie Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej podawane są w wartości brutto. Trzeba bowiem pamiętać, że otrzymaną dopłatę trzeba uwzględnić w rocznym rozliczeniu PIT i zapłacić od niej podatek dochodowy.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń