W USA we wszystkich dużych miastach najem jest rozwiązaniem droższym niż zakup. Podobna sytuacja ma miejsce w 90% największych miast w Wielkiej Brytanii. W Polsce sytuacja jest podobna, a obniżające się stopy procentowe spowodują, że już za 9 miesięcy najem przeciętnego mieszkania w Warszawie może kosztować 550 zł miesięcznie więcej niż jego zakup.
Jak donosi brytyjski dziennik The Telegraph, powołując się na badania portalu nieruchomościowego Zoopla, w 45 na 50 dużych brytyjskich miast zakup mieszkania jest tańszy niż najem. Gazeta przytacza szacunki, z których wynika, że koszt kredytu w przypadku przeciętnej nieruchomości na Wyspach jest o 1080 funtów rocznie niższy niż najem.
W Stanach najlepiej jest kupić
Podobnie sytuacja wygląda w USA. Tam, zgodnie z danymi portalu Trulia, we wszystkich z przebadanych 100 dużych miast, najem jest droższy niż zakup. Portal ten szacuje, że zakup domu jest w Stanach przeciętnie o 45% tańszy niż najem. Warto podkreślić, że portal zastosował kompleksową metodologię badania kosztów związanych z najmem i zakupem.
W kosztach zakupu zostały uwzględnione takie elementy, jak koszt kredytu, utrzymania nieruchomości, zmiany wartości nieruchomości w czasie, podatków i kosztów transakcyjnych. W przypadku najmu wzięto pod uwagę oprócz czynszu także ubezpieczenie i kaucję wnoszoną na konto właściciela. Autorzy raportu przyjęli ponadto założenie, że kupowana lub wynajmowana nieruchomość będzie służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przez 7 lat. Jest to bowiem przeciętny okres, przez który Amerykanie wykorzystują nieruchomość przed jej zamianą na inną.
W większości polskich miast zakup jest bardziej opłacalny
Wbrew pozorom w Polsce sytuacja wcale nie różni się znacząco od tej w USA czy w Wielkiej Brytanii. Dziś, zgodnie z danymi Lions House i Home Brokera, w Warszawie za najem przeciętnego dwupokojowego (45 m kw.) mieszkania trzeba zapłacić niespełna 2,1 tys. zł miesięcznie. Gdyby taką samą nieruchomość kupić na kredyt, to w pierwszym roku część odsetkowa raty wyniosłaby niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie. Aby obliczyć łączny koszt zakupu trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości, co łącznie z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszym roku posiadania nieruchomości przeciętny miesięczny koszt na poziomie niespełna 1,7 tys. zł, a więc o 293 zł mniej niż korzystając z najmu. W takim porównaniu zakup można więc uznać za bardziej opłacalny niż najem. Podobna sytuacja do stołecznej ma też miejsce we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Lublinie, Katowicach i Łodzi. Szacunki Home Broker pokazują więc, że w 8 z 15 badanych miast zakup jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż najem.
Odmienna sytuacja ma miejsce w Gdyni, Poznaniu, Białymstoku, Olsztynie, Toruniu, Bydgoszczy czy Zielonej Górze. Należy jednak podkreślić, że w kolejnych latach część odsetkowa raty kredytowej maleje, a więc w zaproponowanym podejściu wraz z postępem czasu zakup staje się coraz bardziej opłacalny.
Porównanie kosztu zakupu i najmu
| Porównanie kosztu zakupu i najmu | |||||
| Miasto | Koszt zakupu łącznie* | Koszt najmu | Różnica (wartości dodatnie oznaczają większą opłacalność zakupu) | ||
| bez raty kapitałowej | z ratą kapitałową | bez raty kapitałowej | z ratą kapitałową | ||
| Warszawa | 1 771 zł | 2 224 zł | 2 064 zł | 293 zł | -160 zł |
| Gdynia | 1 390 zł | 1 755 zł | 1 380 zł | -10 zł | -375 zł |
| Poznań | 1 440 zł | 1 805 zł | 1 239 zł | -201 zł | -566 zł |
| Wrocław | 1 400 zł | 1 761 zł | 1 484 zł | 85 zł | -277 zł |
| Kraków | 1 403 zł | 1 772 zł | 1 526 zł | 123 zł | -246 zł |
| Gdańsk | 1 300 zł | 1 623 zł | 1 417 zł | 117 zł | -207 zł |
| Szczecin | 1 132 zł | 1 412 zł | 1 334 zł | 202 zł | -79 zł |
| Białystok | 1 139 zł | 1 414 zł | 994 zł | -145 zł | -420 zł |
| Olsztyn | 1 166 zł | 1 455 zł | 1 074 zł | -92 zł | -382 zł |
| Lublin | 1 178 zł | 1 471 zł | 1 271 zł | 92 zł | -200 zł |
| Toruń | 1 191 zł | 1 486 zł | 959 zł | -233 zł | -527 zł |
| Bydgoszcz | 1 141 zł | 1 417 zł | 961 zł | -179 zł | -455 zł |
| Katowice | 1 054 zł | 1 294 zł | 1 291 zł | 237 zł | -3 zł |
| Łódź | 1 084 zł | 1 342 zł | 1 178 zł | 95 zł | -164 zł |
| Zielona Góra | 994 zł | 1 216 zł | 993 zł | -1 zł | -224 zł |
| Średnia | 1 252 zł | 1 563 zł | 1 245 zł | -7 zł | -318 zł |
| * kredyt zaciągnięty na 25 lat w PLN, oprocentowanie 5,7%. Wartości uśrednione dla pierwszego roku | |||||
* kredyt zaciągnięty na 25 lat w PLN, oprocentowanie 5,7%. Wartości uśrednione dla pierwszego roku
Część kapitałowa raty buduje majątek
Gdyby uwzględnić w comiesięcznych wydatkach też część kapitałową raty kredytowej, to w każdym z badanych miast więcej wydać muszą osoby, które zdecydowały się zostać właścicielem swojego „M”, a nie najemcą. Biorąc pod uwagę wartości uśrednione dla wszystkich miast, najem pochłonąłby miesięcznie 1245 zł, a zakup (wraz z utrzymaniem) o 318 zł więcej – 1563 zł miesięcznie. Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że część spłacanych co miesiąc rat kredytowych stanowi spłatę pożyczonego kapitału i obniża saldo zadłużenia wobec banku (w tym sensie nie jest kosztem).
Zakup będzie rozwiązaniem coraz tańszym
Co należy podkreślić, jeśli RPP w dalszym ciągu będzie obniżać stopy procentowe, to z miesiąca na miesiąc coraz tańszy będzie zakup w porównaniu z najmem mieszkania. Weźmy pod uwagę przykład Warszawy. Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych, WIBOR 3M może w perspektywie 9 miesięcy spaść z obecnego poziomu 4,13% do 3,03%. W efekcie założone dziś oprocentowanie na poziomie 5,7%, może spaść do 4,6%. Przy realizacji takiego scenariusza, za 9 miesięcy rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 1830 zł jak dziś, ale 1640 zł miesięcznie (w tym 530 zł część kapitałowa). Nawet więc dodając do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomości, może się okazać, że za 9 miesięcy najem modelowego mieszkania w Warszawie będzie pochłaniał o 50 zł więcej niż zakup. Gdyby ponadto po stronie kosztów zaliczyć tylko odsetki od kredytu i koszty utrzymania, to najem będzie rozwiązaniem droższym o około 550 zł miesięcznie niż zakup.
Jak oszacowaliśmy koszty najmu i zakupu?
Potencjalny koszt najmu został oszacowany dla mieszkań dwupokojowych o powierzchni 40 – 50 m kw. poprzez obniżenie o 10% stawek ofertowych.
Potencjalny koszt zakupu został oszacowany w dwóch wariantach. Jeden uwzględnia w miesięcznym koszcie koszt średni utrzymania nieruchomości oraz koszty odsetkowe kredytu zaciągniętego na zakup lokalu o powierzchni 45 m kw. (mediana cen transakcyjnych). Drugi wariant uwzględnia ponadto część kapitałową raty kredytowej. Pod uwagę wzięto jedynie raty płacone w pierwszym roku. W kolejnych okresach kosztem raty odsetkowej powiększać się będzie część kapitałowa raty. Do obliczeń przyjęto, że kredytobiorca nie ma wkładu własnego, zadłuża się w PLN na 25 lat przy oprocentowaniu 5,7% w skali roku.
Koszt zakupu przeciętnej nieruchomości o powierzchni 45 m kw.
| Koszt zakupu przeciętnej nieruchomości o powierzchni 45 m kw. | ||||||
| Miasto | Przeciętna cena transakcyjna nieruchomości* | Koszt utrzymania mieszkania o powierzchni 45 m kw. | Rata kredytowa** | Koszt zakupu łącznie | ||
| część odsetkowa | część kapitałowa | bez raty kapitałowej | z ratą kapitałową | |||
| Warszawa | 292 018 zł | 395,9 zł | 1 375,3 zł | 453,0 zł | 1 771,1 zł | 2 224,1 zł |
| Gdynia | 235 164 zł | 282,4 zł | 1 107,5 zł | 364,8 zł | 1 389,9 zł | 1 754,7 zł |
| Poznań | 235 643 zł | 330,1 zł | 1 109,8 zł | 365,6 zł | 1 439,9 zł | 1 805,4 zł |
| Wrocław | 233 213 zł | 301,2 zł | 1 098,3 zł | 361,8 zł | 1 399,6 zł | 1 761,3 zł |
| Kraków | 237 753 zł | 283,0 zł | 1 119,7 zł | 368,8 zł | 1 402,8 zł | 1 771,6 zł |
| Gdańsk | 208 397 zł | 318,5 zł | 981,5 zł | 323,3 zł | 1 300,0 zł | 1 623,2 zł |
| Szczecin | 180 889 zł | 279,9 zł | 851,9 zł | 280,6 zł | 1 131,8 zł | 1 412,4 zł |
| Białystok | 176 916 zł | 305,9 zł | 833,2 zł | 274,5 zł | 1 139,1 zł | 1 413,5 zł |
| Olsztyn | 186 442 zł | 287,9 zł | 878,1 zł | 289,2 zł | 1 166,0 zł | 1 455,2 zł |
| Lublin | 188 557 zł | 290,4 zł | 888,0 zł | 292,5 zł | 1 178,5 zł | 1 471,0 zł |
| Toruń | 189 750 zł | 297,8 zł | 893,6 zł | 294,4 zł | 1 191,5 zł | 1 485,8 zł |
| Bydgoszcz | 177 967 zł | 302,4 zł | 838,1 zł | 276,1 zł | 1 140,6 zł | 1 416,6 zł |
| Katowice | 154 533 zł | 326,3 zł | 727,8 zł | 239,7 zł | 1 054,1 zł | 1 293,8 zł |
| Łódź | 166 944 zł | 297,3 zł | 786,2 zł | 259,0 zł | 1 083,5 zł | 1 342,5 zł |
| Bielsko-Biała | 143 809 zł | 302,7 zł | 677,3 zł | 223,1 zł | 980,0 zł | 1 203,1 zł |
| Zielona Góra | 143 445 zł | 318,3 zł | 675,6 zł | 222,5 zł | 993,8 zł | 1 216,4 zł |
| Średnia | 196 965 zł | 307,5 zł | 927,6 zł | 305,6 zł | 1 235,1 zł | 1 540,7 zł |
| *Szacunkowa wartość 45-metrowego mieszkania na podstawie mediany cen z okresu IX, X, XI br. dane Home Broker i Open Finance | ||||||
| ** kredyt zaciągnięty na 25 lat w PLN, oprocentowanie 5,7%. Wartości uśrednione dla pierwszego roku | ||||||
*Szacunkowa wartość 45-metrowego mieszkania na podstawie mediany cen z okresu IX, X, XI br. dane Home Broker i Open Finance
** kredyt zaciągnięty na 25 lat w PLN, oprocentowanie 5,7%. Wartości uśrednione dla pierwszego roku
Bartosz Turek
Lions House
