Dość powszechną praktyką wśród mieszkańców i właścicieli lokali znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych jest nadal używanie zamienne określeń zarząd i zarządca wspólnoty. Wbrew pozorom różnią się one bardzo od siebie. Warto znać te różnice i wiedzieć, które z rozwiązań jest lepsze dla mieszkańców i samej wspólnoty.
Co to jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę, aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Ponadto jeśli wspólnota składa się z więcej niż siedmiu lokali to zgodnie z Ustawą o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) jest zobowiązana wyznaczyć swój zarząd. – Zarząd wspólnoty jest organem, w skład którego wchodzą najczęściej przedstawiciele właścicieli lokali w danej wspólnocie (tak zwany zarząd właścicielski). Jednak może być również tak, że zarząd tworzą osoby z zewnątrz (spoza wspólnoty). Zarząd może zostać również zlecony na podstawie art. 18 UWL i w takim przypadku mamy do czynienia z zarządem powierzonym –mówi Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości.
W sytuacji, gdy wspólnota nie decyduje się na zlecenie wszelkich obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną na tzw. zarząd powierzony- firmie lub osobie trzeciej, wybiera zarząd i sama odpowiada całkowicie za należyte utrzymanie budynku.
Trzeba jednak pamiętać, że jest to szereg czynności nierzadko wymagających dużej ilości wolnego czasu i środków, a przede wszystkim umiejętności, wiedzy i znajomości przepisów prawa. Zgodnie z artykułem 21 Ustawy o własności lokali: Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd odpowiada za wszystkie bieżące czynności związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Są to między innymi remonty, sprzątanie czy odśnieżanie i dbanie o bezpieczeństwo użytkowania budynku.
Kim jest zarządca nieruchomości?
Zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i firma. Do posługiwania się tytułem zawodowym zarządcy nieruchomości upoważnione są tylko i wyłącznie osoby, które po zdaniu odpowiednich egzaminów zostały wpisane do ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości. Rejestr taki prowadzi Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Zgodnie z polskim prawem zarządzaniem nieruchomościami mogą zajmować się jedynie firmy, które zatrudniają licencjonowanych zarządców nieruchomości lub ich właściciele posiadają taki tytuł zawodowy. Zarządca odpowiada praktycznie za wszystko co wiąże się z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości: od strony formalnej po codzienną opiekę nad budynkiem.
Jakie są różnice pomiędzy zarządem wspólnoty a zarządcą?
Większość osób niezainteresowanych tym, jak w szczegółach wygląda funkcjonowanie wspólnoty nie ma pojęcia, że te dwa sposoby zarządzania wspólnotą mieszkaniową mają nie tyle wiele podobieństw, ile różnic. – Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że każdy zarządca nieruchomości musi legitymować się licencją. Prawo nie stawia takiego wymogu w stosunku do osób fizycznych zasiadających w zarządzie wspólnoty, ponieważ nie jest to ich praca zawodowa. Ponadto prawo nakłada na zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej – wylicza Marcin Sodo. Jest to konieczne, ponieważ zarządca wykonuje swoją pracę zawodową. Natomiast zarząd wspólnoty składa się z osób fizycznych, najczęściej będących właścicielami lokali wchodzących w skład danej wspólnoty.
Zarząd wspólnoty może być jedno- lub wieloosobowy. Inaczej wygląda także odpowiedzialność prawna zarządu i zarządcy. Zarząd musi przestrzegać prawa i odpowiednio zarządzać nieruchomością. Natomiast licencjonowany zarządca nieruchomości (poza standardową odpowiedzialnością prawną za wykonywane czynności w ramach zarządzania nieruchomością) może być również postawiony przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Warto wynająć zarządcę nieruchomości
Nadal bardzo wiele wspólnot mieszkaniowych broni się przed zatrudnianiem licencjonowanych zarządców nieruchomości lub specjalistycznych firm świadczących takie usługi. Bardzo ważne jest więc podkreślenie dlaczego warto zarządzanie nieruchomością powinniśmy powierzyć zarządcy? – Generalnie jednym z najważniejszych argumentów jest szerokie doświadczenie licencjonowanych zarządców i firm. Taka osoba dokładnie zna swoje obowiązki oraz wymogi, które nakłada na nią polskie prawo. Zarząd właścicielski wspólnoty jest rozwiązaniem wygodnym jednak musimy pamiętać, że stoi przed nim taka sama odpowiedzialność, jak w przypadku zarządcy z licencją – mówi Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości. Musi więc znać wszelkie uregulowania i procedury przewidziane ustawami. Idealny zarząd powinien także składać się z osób posiadających interdyscyplinarną wiedzę zorientowaną na zarządzanie nieruchomościami oraz mogących sobie pozwolić na poświęcenie dużej ilości wolnego czasu wspólnocie.
Członkowie zarządu nie zajmują się tylko zebraniami i planowaniem. Odpowiadają oni za należyte przeprowadzanie wszelkich prac związanych z utrzymaniem nieruchomości we właściwym stanie. Dodatkowo – zarówno licencjonowany zarządca nieruchomości, jak również zarząd wspólnoty – reprezentują ją w kontaktach z osobami trzecimi i instytucjami. W tym przypadku osoba odpowiedzialna za takie kontakty powinna posiadać wyspecjalizowaną wiedzę prawniczą, aby zawierać korzystne dla wspólnoty mieszkaniowej umowy i dbać o jej interesy.
Zatrudnienie zarządcy nie oznacza braku kontroli nad nieruchomością
Jednym z mitów krążących wśród członków wspólnot jest mylne przeświadczenie, że oddając zarządzanie wspólnotą osobie trzeciej tracą oni realną kontrolę nad tym, co dzieje się z budynkiem. Jest to jednak sprzeczny ze stanem faktycznym pogląd. Możliwość kontroli oraz pełnego wglądu w dokumentację wspólnoty oraz czynności zarządcy gwarantuje Ustawa o własności lokali. Dzięki niej mieszkańcy mają prawo do dowolnego i bieżącego sprawdzania wszelkich dokumentów dotyczących funkcjonowania wspólnoty ze szczególnym uwzględnieniem wyciągów bankowych, faktur czy umów wiążących wspólnotę na przykład z dostawcami mediów. Należy podkreślić, że w żadnym wypadku zarządca bądź zarząd wspólnoty nie mogą odmówić właścicielowi lokalu kontroli dokumentacji, a jedynie sprecyzować sposób przetwarzania takich danych.
Czy na pewno licencjonowany zarządca nieruchomości jest lepszy niż zarząd właścicielski?
Dzisiaj bardzo trudno znaleźć osoby, które z poświęceniem zajmą się sprawami wspólnoty i będą chciały zainwestować w nią swój wolny czas, a ponadto będą posiadały niezbędną wiedzę i umiejętność organizacji prac we wspólnocie. Warto zwrócić uwagę, że nie chodzi tutaj jedynie o planowanie i przeprowadzanie różnych czynności mających na celu utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym. Trzeba znać także wiele aktów prawnych opisujących sposób działalności wspólnoty. Prawo reguluje między innymi kwestie przeglądów technicznych budynku, odśnieżania dróg i ciągów komunikacyjnych należących do wspólnoty. To tylko niektóre ważne kwestie, które jednoznacznie przemawiają na korzyść wyboru profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami za pośrednictwem licencjonowanych zarządców, której warto powierzyć los wspólnoty.
FreshPR.pl
Wojciech Boczoń
