Choć ceny mieszkań w Warszawie są dziś znacznie niższe niż kilka lat temu, to dziś znacznie trudniej o kredyt na ich zakup.
W trzecim kwartale tego roku liczba i wartość udzielonych kredytów hipotecznych była zbliżona do wyników z poprzednich trzech miesięcy, ale w porównaniu do ubiegłego roku odnotowany został kolejny raz spory spadek ilości zawieranych umów kredytowych. Co istotne, w ostatnim czasie znacząco spadła też wartość udzielanych kredytów, wynika z ostatnich danych Związku Banków Polskich. Powodem zmniejszenia się kwot przyznawanych zobowiązań są zaostrzone zasady obliczania zdolności kredytowej wnioskodawców.
Mocne sito kryteriów, jakie muszą spełniać kredytobiorcy to główny powód wyhamowania akcji kredytowej. W ponad 97 proc. kupno mieszkań finansowane jest w rodzimej walucie. Kredyty walutowe wolno znikają z rynku. Większość instytucji finansowych zrezygnowała z tego rodzaju finansowania. Kredyty nie są teraz tanie, ale marże narzucane przez banki nie spadają i raczej w najbliższym czasie nie można liczyć na ich obniżkę. Ostatnio zmniejszyło się jednak nieco łączne oprocentowanie kredytów, dzięki obniżce stóp procentowych, na którą zdecydowała się Komisja Nadzoru Finansowego.
Zapłać dopiero przy odbiorze kluczy
W nadziei na poprawę sytuacji w bankach przyszłym roku deweloperzy starają się ułatwić klientom zakup mieszkań i na powrót oferują sprawdzone już formy płatności. – Na osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach wprowadziliśmy cieszący się dużym powodzeniem u nabywców mieszkań w poprzednich etapach budowy, system płatności 10/90. Większość wpłaty klienci dokonują dopiero we wrześniu przyszłego roku przed odbiorem kluczy. Także w naszej inwestycji Red Park w Poznaniu proponujemy płatność 15/25/60. Kupujący mogą wstrzymać się z zaciągnięciem zobowiązań w banku do przyszłego roku i zaoszczędzić na odsetkach. Być może wtedy kryteria przyznawania kredytów będą łagodniejsze, a ich warunki korzystniejsze – komentuje Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w Red Real Estate Development.
W Warszawie, podobnie jak w innych dużych miastach kupimy dziś mieszkanie taniej niż w ubiegłym roku. W październiku, jak podaje redNet Property Group, stołeczni deweloperzy oferowali mieszkania w średniej cenie ok. 7 590 zł za metr. Stawka ofertowa, nie tylko nie spadła od września, ale nawet odrobinę poszła w górę. Warszawa nie jest pod tym względem wyjątkiem. Niewielkie, mniej niż 1 proc. wzrosty średnich cen ofertowych notowane zostały także w Krakowie, Łodzi oraz aglomeracji warszawskiej i śląskiej.
Nowe tańsze o 8 proc., używane o 3 proc.
Analitycy redNet Property Group wyliczają, że stawka transakcyjna mieszkań sprzedanych w Warszawie kształtuje się na poziomie 7 260 zł/mkw. Rozbieżność między ceną ofertową a ceną, po jakiej faktycznie nabywane są stołeczne lokale deweloperskie wynosi 4,3 proc. Tyle można dostać średnio upustu od dewelopera.
Spadki cen możemy zobaczyć wyraźniej, jeśli porównamy ceny ofertowe nowych warszawskich mieszkań obowiązujące w październiku tego roku i przed rokiem. Średnia cena 1 mkw. lokalu na rynku pierwotnym wyniosła w październiku 7,5 tys. zł, podczas gdy rok temu nowe mieszkania wystawione były na sprzedaż przeciętnie za 8,2 tys. zł/mkw.
Na warszawskim rynku wtórnym ceny spadają znacznie wolniej niż na deweloperskim. Sprzedający swoje mieszkania przy wprowadzaniu ich do sprzedaży windują na ogół stawkę, a dopiero z biegiem upływu czasu wolno schodzą z cen. Stołeczne mieszkania z drugiej ręki są droższe od nowo budowanych. Z danych portalu Domy.pl wynika, że średnia cena 1 mkw. używanego lokalu wynosi średnio 8,5 tys. zł. W ciągu roku ceny, w jakich wystawiane są warszawskie mieszkania na rynku wtórnym zmalały o niespełna 3 proc.
Autor: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń