Oferty sprzedaży mieszkań wystawiane przez deweloperów trzymają poziom, ale ceny po jakich ostatecznie zawierane są transakcje są coraz niższe.
Ceny po jakich zawierane są transakcje na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach coraz bardziej odbiegają od kwot z ofert wystawianych przez sprzedających. Jak wynika z ostatnich danych serwisu Domiporta.pl i Open Finance, w październiku, w porównaniu z sytuacją sprzed dwóch miesięcy (z taką częstotliwością publikujemy wspólny raport), w przypadku kawalerek ceny transakcyjne były niższe od ofertowych o 12,3 proc., mieszkań dwupokojowych o 14,8 proc., trzypokojowych o 11,3 proc., a czteropokojowych i większych o 9,6 proc. Przed dwoma miesiącami było to odpowiednio: 11,4 proc., 10,5 proc., 7,6 proc. oraz 6 proc. Prezentowane dane są wartościami średnimi dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Zmiana ta wynika przede wszystkim ze spadku cen transakcyjnych, ceny ofertowe pozostają na względnie stabilnym poziomie. Liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych co prawda w październiku zanotował 0,5 proc. wzrostu, jednak miesiąc wcześniej zanurkował o 3,7 proc. Ceny ofertowe z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl w porównaniu z sierpniem również się obniżyły, ale skala spadku była mniejsza i średnia wyniosła 0,5 proc.
Dotychczas kilkunastoprocentowe różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi dotyczyły wyłącznie rynku wtórnego. Tym razem sytuacja zmieniła się o tyle, że również deweloperzy zdecydowali się na podobną skalą ustępstw, co wcześniej sprzedający na rynku wtórnym. Szczególnie widać to w segmencie najpopularniejszych lokali dwu- i trzypokojowych. Dwa miesiące temu, ceny transakcyjne w przypadku takich mieszkań wystawianych na sprzedaż na rynku pierwotnym, były niższe o 5,7 proc. (mieszkania trzypokojowe) i 8,2 proc. (mieszkania dwupokojowe). Obecnie te różnice są wyraźnie większe i w przypadku lokali dwupokojowych wynoszą ponad 15 proc., a trzypokojowych niemal 11,5 proc.
„Analizując opisywane różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na jeden kluczowy aspekt mający wpływ na opisaną sytuację na rynku pierwotnym.
Przed nami ostatnie 50 dni obowiązywania programu Rodzina na Swoim. Ten fakt w połączeniu z brakiem alternatywnego programu przynajmniej przez pierwsze półrocze 2013 sprawia, że developerzy chętniej negocjują ceny do pułapu umożliwiającego skorzystanie z RnS. Jak widać największe obniżki dotyczą mieszkań z segmentu metrażowego, który jest objęty dofinansowaniem rządowym. Developerzy maja świadomość, że od stycznia rynek pozostaje bez wsparcia żadnego programu dofinansowującego. Może to oznaczać w zasadzie kompletną stagnację sprzedaży na rynku pierwotnym w segmencie popularnym, trwającą przynajmniej do czasu uruchomienia nowego programu. W tym czasie developerzy mogą liczyć w zasadzie tylko na klientów, którzy będą chcieli nabywać mieszkania wykraczające poza ograniczenia nakładane przez nowy program, oraz tych, którzy już maja mieszkanie i przymierzają się do jego zamiany. Nowy program bowiem ma dotyczyć tylko tych, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie”, wyjaśnia Agnieszka Grotkowska – Dyrektor ds. Projektów Specjalnych w serwisie Domiporta.pl.
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań
w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
| rynek pierwotny | rynek wtórny | |||||||
| 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. | 4-pok. | |
| październik 2012 | -6,66% | -15,05% | -11,47% | -5,32% | -14,94% | -15,10% | -11,78% | -15,00% |
| sierpień 2012 | -8,77% | -8,17% | -5,70% | 1,87% | -14,53% | -13,49% | -9,90% | -12,27% |
| czerwiec 2012 | -3,98% | -5,62% | -4,02% | -1,20% | -13,16% | -13,85% | -9,47% | -12,32% |
| kwiecień 2012 | -9,09% | -8,21% | -2,37% | -1,64% | -13,48% | -10,74% | -9,33% | -11,92% |
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.
Dynamika zmian zachodzących na rynku wtórnym nie jest tak duża jak w przypadku rynku pierwotnego, niemniej – bez względu na wielkość mieszkań – obserwujemy pogłębienie różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W przypadku mieszkań najmniejszych, jednopokojowych, wynosi ona obecnie 14,9 proc. (14,5 proc. wcześniej). Dla lokali dwupokojowych różnica sięga 15,1 proc. (było 13,5 proc.), dla trzypokojowych 11,8 proc. (było 9,9 proc.), a dla czteropokojowych i większych 15 proc. (było 12,3 proc.).
Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych w poszczególnych miastach
miasto
| miasto | 1-pokojowe | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk | -28,4% | -21,1% | -17,4% | -23,8% |
| Kraków | -3,6% | -18,6% | -13,1% | -1,7% |
| Łódź | -10,6% | -11,0% | -8,3% | 0,0% |
| Poznań | -12,3% | -11,2% | -10,3% | -10,0% |
| Warszawa | -7,1% | -12,1% | -5,8% | -7,4% |
| Wrocław | -24,9% | -16,4% | -18,2% | -9,2% |
| ŚREDNIE* | -12,3% | -14,8% | -11,3% | -9,6% |
*ważone liczbą transakcji. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.
Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Nie dysponujemy wiedzą na temat ostatecznej kwoty poszczególnych transakcji. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.
Bernard Waszczyk
Wojciech Boczoń