W Polsce nadal brakuje mieszkań. Niestety deweloperzy nie chcą budować tanio i dużo, wolą mniej, ale drożej. Polacy znaleźli rozwiązanie — budują sami.
O tym, że w Polsce występuje deficyt mieszkaniowy, nikogo nie trzeba przekonywać. W Unii Europejskiej cieszymy się wątpliwą sławą kraju z najmniejszą liczbą mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców. Według ostatniego raportu o rynku mieszkaniowym Deloitte dysponujemy zaledwie 355 mieszkaniami na 1000 obywateli. Średnia dla terenu całej Wspólnoty (łącznie z krajami tzw. Nowej Unii) to 474 mieszkania. Oznacza to, że znajdujemy się 26 proc. poniżej średniej.
Przyczyn takiego stanu rzeczy jest oczywiście wiele, w tym uwarunkowania historyczne, ale najważniejszą z nich jest niekorzystny stosunek zarobków do cen na rynku mieszkaniowym. Nie rekompensuje go przecena z ostatnich lat, zwłaszcza że banki w tym samym czasie zaostrzyły kryteria przyznawania nowych kredytów. Od szczytu z 2008 r. ceny mieszkań spadają w tempie kilku procent rocznie. Według danych Centrum AMRON w I kw. 2012 r. za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie musieliśmy płacić średnio 7,5 tys. zł, w Krakowie 6,3 tys. zł, we Wrocławiu 5,6 tys. zł, a w Gdańsku 5,5 tys. zł. Gdy porównamy te ceny do naszych zarobków, to okazuje się, że mamy jedne z najdroższych mieszkań w Europie.
Według przytoczonego już raportu Deloitte Polak musi poświęcić 8,5 pełnych rocznych pensji, żeby zakupić 70 m² nowego mieszkania. Tylko Francuz z wynikiem 9,1 rocznych pensji jest w gorszej sytuacji niż Polak. Najłatwiej kupić nowe mieszkanie mogą z kolei Duńczyk, Niemiec i statystyczny Belg, którzy muszą poświęcić od 2,4 do niecałych 4 rocznych pensji. To chyba najważniejsza przyczyna słabych wyników Polski w zestawieniach dostępności mieszkań.
Warto w takiej sytuacji przyjrzeć się strukturze ceny jednego metra kwadratowego nowego mieszkania. Dla wielu osób może to być zaskoczenie, ale w Polsce 50 proc. kwoty, którą płacimy za nowe mieszkanie, to często marża dewelopera. Takich danych dostarczają nam raporty przygotowane przez Narodowy Bank Polski. Co ciekawe, proporcja ta w Warszawie i Krakowie nie zmieniła się mimo załamania na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach. Podobnie jest w Poznaniu, lecz tu można było zaobserwować większą zmienność udziału marży dewelopera w cenie mieszkania. We Wrocławiu czy Gdańsku to ok. 30 proc. ceny mieszkania.
Nie powinien w związku z tym dziwić fakt, że tak dużo osób w Polsce buduje samodzielnie. Oczywiście nie mieszkania, lecz domy jednorodzinne. To prawdziwy fenomen. Polacy dzięki budowie domów jednorodzinnych w systemie gospodarczym mogą sobie nie tylko pozwolić na własne cztery kąty, ale i często na większy komfort życia. Poświęcając własny czas i pracę, omijają marże deweloperów, którzy — delikatnie mówiąc — nie odnieśli sukcesów na rynku domów jednorodzinnych. O skali zjawiska może świadczyć fakt, że według GUS inwestorzy indywidualni od stycznia do kwietnia 2012 r. oddali do użytku prawie 59 proc. mieszkań. GUS przyjmuje do celów statystycznych, że mieszkaniem jest zarówno lokal w bloku, kamienicy lub szeregowcu, jak i dom jednorodzinny. Początek tego roku nie był również okresem wyjątkowym. W całym 2011 r. inwestorzy indywidualni oddali do użytku prawie 57 proc. mieszkań, a w 2010 r. 52 proc.
Wynik ten nie powinien nas dziwić, skoro za cenę trzypokojowego mieszkania w mieście można zbudować dom pod miastem. Do tego dodać należy jeszcze jeden powód. Polacy po prostu wolą mieszkać w domu. Z badania przeprowadzonego przez Homo Homini w listopadzie 2011 r. wynika, że aż 52 proc. mieszkańców bloków i kamienic, gdyby pozwalała na to ich sytuacja finansowa, chętnie przeprowadziłoby się do domu pod miastem.
— Do korzyści takich jak większa przestrzeń, własna działka czy kontakt z przyrodą należy dodać argumenty finansowe. Indywidualny inwestor jest w stanie znacznie ograniczyć koszty budowy, gdyż marża dewelopera w dużym stopniu zostaje w jego kieszeni. Ponadto może także wybrać najlepszy dla siebie projekt, dopilnować jakości materiałów i wykonania — mówi Kuba Karliński z Wealth Solutions, Inwestycje Ziemskie.
Źródło: Wealth Solutions
Wojciech Boczoń
