Mieszkania są teraz o połowę tańsze niż przed kryzysem

Za przeciętną pensję Polak może kupić 0,72 m kw. używanego lokum. To o połowę więcej niż w 2007 roku. Wszystko dlatego, że w ciągu ostatnich 8 lat wyraźnie wzrosły wynagrodzenia, a ceny mieszkań są niższe niż przed kryzysem – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.

Kryzys na rodzimym rynku mieszkaniowym zaczął się na przełomie 2007 i 2008 roku. Od tego czasu minęło już 8 lat, a ceny mieszkań po kilkuletniej przecenie w największych miastach nie wróciły do przedkryzysowych poziomów. W tym samym czasie wynagrodzenia Polaków zatrudnionych w sektorze przedsiębiorstw wzrosły z przeciętnego poziomu 2643,92 zł brutto miesięcznie w 2006 roku do 3899,78 zł brutto w 2015 roku, czyli prawie o połowę (47,5%). O zakup własnego „M” jest więc dziś łatwiej. O ile? Na to pytanie można odpowiedzieć obliczając jak wiele metrów przeciętnych „czterech kątów” można kupić za miesięczną pensję.

Mało, ale o połowę więcej

Problem w tym, że za wynagrodzenie otrzymywane „na rękę” nie można nawet kupić metra, tylko jego część. Za równowartość przeciętnej pensji można kupić 0,72 m kw. mieszkania używanego i 0,6 m kw. lokalu od dewelopera – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane GUS i NBP dla 17 polskich miast. Na pierwszy rzut oka jest to niski wynik, ale trzeba podkreślić, że i tak wskaźnik ten rośnie już od 8 lat. Dla porównania w 2007 roku – u szczytu hossy przeciętna miesięczna pensja wystarczała na zakup jedynie 0,46 m kw. lokalu z drugiej ręki i 0,43 m kw. mieszkania nowego. Z tego punktu widzenia mieszkania są dziś o połowę „tańsze”.

Można też porównać rodzimy wynik do tych z krajów zachodnich. I tak bazując na statystykach Numbeo można oszacować, że z jednej strony mieszkaniec Monako czy Londynu może za przeciętną pensję kupić jedynie 0,1- 0,2 m kw. mieszkania, ale z drugiej strony w Brukseli, Bernie czy Berlinie przeciętna pensja starczy na 0,7 – 0,9 m kw. mieszkania. Na tym tle Warszawa z wynikiem na poziomie około pół metra za miesięczną pensję plasuje się w środku stawki.

Więcej używanych metrów

Nie powinno ulegać wątpliwości, że mieszkania używane są tańsze, i to dlatego przeciętna pensja wystarczy na więcej na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Jest to sytuacja naturalna, utrzymująca się od lat. Wyjątków od niej było niewiele, a ze wszystkimi mieliśmy do czynienia przed 2013 rokiem. I tak w latach 2006-2012 okresowo przeciętna cena transakcyjna nowych mieszkań bywała niższa niż notowana na rynku wtórnym w takich miastach jak: Warszawa, Wrocław, Rzeszów, Olsztyn, Opole, Lublin, Gdańsk, Gdynia. Mogło się tak dziać dlatego, że deweloperzy oferowali sporo tanich lokali na obrzeżach miast, co zaniżało średnie ceny.

Niemniej z reguły to nowe metry są droższe niż używane. Głównie za sprawą wyższego oferowanego standardu, średnia cena, za jaką deweloperzy upłynniali swoje lokale była w latach 2006 – 2015 o 14,3% wyższa, niż w przypadku lokali z drugiej ręki.

Najgorzej w Krakowie, najlepiej w Katowicach

Spójrzmy jednak na najświeższe dane podsumowujące rok 2015. Wynika z nich, że w najlepszej sytuacji są mieszkańcy Katowic, którzy za przeciętną pensję mogą kupić 1,1 m kw. używanego „M”. Jest to jedyny przypadek, w którym przeciętne wynagrodzenie otrzymywane „na rękę” pozwala kupić ponad metr lokalu. W stolicy województwa śląskiego spore są tez możliwości nabywcze na rynku pierwotnym. Przeciętna pensja netto wystarczyłaby bowiem w Katowicach na zakup 0,77 m kw. mieszkania. Wysokie wyniki zanotowano też w Łodzi, Szczecinie i Zielonej Górze, a więc w miastach, gdzie poziom cen mieszkań jest relatywnie niski.

Możliwości nabywcze mieszkańców największych polskich miast
Lokalizacja	Przeciętna cena transakcyjna mieszkania w 2015 r. (dane NBP)		Średnie wynagrodzenie miesięczne netto (dane GUS)*	Powierzchnia możliwa do nabycia (w m kw.)
	rynek wtórny	rynek pierwotny		rynek wtórny	rynek pierwotny
Białystok	3 789 zł	4 566 zł	2 734 zł	0,72	0,60
Bydgoszcz	3 558 zł	4 731 zł	2 713 zł	0,76	0,57
Gdańsk	5 209 zł	5 960 zł	3 531 zł	0,68	0,59
Gdynia	4 960 zł	6 255 zł	3 274 zł	0,66	0,52
Katowice	3 466 zł	4 936 zł	3 807 zł	1,10	0,77
Kielce	3 664 zł	4 603 zł	2 707 zł	0,74	0,59
Kraków	6 097 zł	6 106 zł	3 054 zł	0,50	0,50
Lublin	4 476 zł	4 958 zł	2 912 zł	0,65	0,59
Łódź	3 375 zł	4 660 zł	2 828 zł	0,84	0,61
Olsztyn	4 045 zł	4 520 zł	2 912 zł	0,72	0,64
Opole	3 868 zł	4 651 zł	2 952 zł	0,76	0,63
Poznań	5 018 zł	6 259 zł	3 199 zł	0,64	0,51
Rzeszów	4 479 zł	4 828 zł	3 008 zł	0,67	0,62
Szczecin	3 799 zł	4 739 zł	3 072 zł	0,81	0,65
Warszawa	7 300 zł	7 481 zł	3 941 zł	0,54	0,53
Wrocław	5 200 zł	6 055 zł	3 188 zł	0,61	0,53
Zielona Góra	3 032 zł	3 731 zł	2 642 zł	0,87	0,71
			Średnia	0,72	0,60
* szacunkowe dane za 2015 rok (dane z 2014 podniesione o średnioroczny wzrost przeciętnego wynagrodzenia – o 3,2%)

Po drugiej stronie barykady uplasował się Kraków, gdzie pensję można zamienić na pół metra mieszkania (zarówno używanego, jak i nowego). Niewielkie możliwości zakupowe mają też mieszkańcy Warszawy, Wrocławia czy Poznania. Wszystko oczywiście za sprawą wyższych cen nieruchomości.

Bartosz Turek, Lion’s Bank