W marcu wyraźnie skrócił się proces sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Lokale, w przypadku których w zeszłym miesiącu podpisano umowę ostateczną, zostały wystawione na sprzedaż przeciętnie 3,5 miesiąca wcześniej. Zjawisko ma charakter cykliczny, wiosenne przyspieszenie w transakcjach było też widoczne w poprzednich latach.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej. Uwaga: analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.
Mieszkania sprzedają się najszybciej od roku
Wstępne dane dla mieszkań, w przypadku których w marcu zwarto finalną umowę sprzedaży, sugerują, że od momentu wystawienia oferty na rynek cały proces trwał średnio 110 dni, czyli około 3,5 miesiąca. Oznacza to bardzo duże przyspieszenie. Jeszcze w styczniu czy lutym proces sprzedaży mieszkań, które w tych miesiącach ostatecznie znalazły nabywców, trwał ponad 150 dni. Ponadto w ciągu ostatnich 12 miesięcy proces sprzedaży mieszkań regularnie się wydłużał. W rekordowo szybkim marcu 2011 r. trwał 80 dni, a w ostatnich 12 miesiącach średnio 132 dni. Nie jest wykluczone, że w kolejnych miesiącach będziemy mieli do czynienia z podobną sytuacją, co potwierdzi, że zjawiska obserwowane w marcu mają charakter cykliczny.
Karpia już nie ma, a są chęci, czas i gotówka
Z podobną sytuacją mieliśmy bowiem do czynienia w każdym trzecim miesiącu poprzednich trzech lat (Home Broker zbiera dane o długości procesu sprzedaży od stycznia 2009 r.). Nie sposób wskazać jednego powodu takiej zmiany. Bez wątpienia jest to wynik wielu współdziałających czynników. Przede wszystkim w marcu nie widać już efektu Bożego Narodzenia i Nowego Roku, które nie sprzyjają zawieraniu transakcji. Z tego powodu wiele osób odkłada chęć zakupu nieruchomości na kolejny rok, czego efekty możemy obserwować właśnie w marcu. W tym miesiącu bowiem często krystalizują się, w formie końcowej umowy przed notariuszem, noworoczne poszukiwania „czterech kątów”. Bez wątpienia pomaga w tym wydłużający się od przesilenia zimowego (21 grudnia) dzień. Nie bez znaczenia jest też fakt, że część nabywców wybiera koniec pierwszego kwartału jako dogodny moment na zakup mieszkania, które w kolejnych miesiącach będzie można we własnym zakresie remontować, czemu sprzyjają wyższe temperatury za oknem (część prac można wykonywać, gdy jest ciepło np. wymiana grzejników czy okien).
Na koniec warto zauważyć, że na marcowe skrócenie procesu sprzedaży wpływ mógł mieć też ponadstandardowy udział transakcji zawieranych bez udziału finansowania bankowego (23%). W ostatnich 12 miesiącach średnia wyniosła 18%. Rekordowo mało było ich natomiast w listopadzie, kiedy to tylko 7% mieszkań sprzedanych zostało za gotówkę.
Szybciej zawierano też umowy przedwstępne
Wraz ze skracaniem się całego procesu sprzedaży, coraz mniej czasu potrzeba też było, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych w marcu, od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijały 82 dni, czyli niecałe trzy miesiące. Dla porównania – w lutym i styczniu było to około 130 dni. Średnia dla ostatnich 12 miesięcy wynosi natomiast 93 dni. Tegoroczny wynik jest jednak gorszy niż ten sprzed roku. W rekordowo szybkim marcu 2011 r. podpisywano umowy przedwstępne w zaledwie 56 dni od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji.
Kredyty też szybsze, choć pozornie
Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, którego potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. W marcu różnica ta wyniosła 27 dni. Dla porównania w lutym było to 30 dni, a średnia z ostatnich 12 miesięcy to 37 dni. Dane za trzeci miesiąc bieżącego roku sugerują więc, że proces kredytowy w bankach trwał krócej. Nie można jednak zapomnieć o tym, że udział transakcji gotówkowych był w marcu relatywnie wysoki, a taki stan wpływa na skrócenie okresu, który utożsamiamy z czasem potrzebnym na zdobycie finansowania transakcji.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń