Zimą popyt na nieruchomości gruntowe znacznie spada w związku obawą przed zakupem „kota w worku”. Sprzedawcy są więc bardziej elastyczni przy negocjacji cen. Sezonowe przeceny na rynku sięgają nawet ponad 20%.
Kiedy za oknem śnieg plucha i zawierucha, większość osób zamierzających kupić działkę budowlaną lub rolną zapada w sen zimowy i przesuwa podjęcie decyzji na wiosnę. Mniejsze zainteresowanie działkami w okresie zimowym powoduje że właściciele, którym nie udało się sprzedać posiadanych gruntów jesienią, mają dwie możliwości: przeczekać do wiosny, kiedy sezonowo zwiększa się popyt lub zwiększyć atrakcyjność oferowanej nieruchomości na przykład przez obniżenie ceny.
Zima czasem obniżek na rynku gruntów
Zależność tę widać chociażby na podstawie danych Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Oprócz widocznego trendu wzrostu cen (który w latach 2005 – 2009 przekroczył średnio rocznie 20%), widoczny jest także spadek dynamiki zmian cen w okresach zimowych. Na przełomie roku 2008 i 2009 średnia cena obniżyła się o blisko 2%, natomiast pomiędzy trzecim i czwartym kwartałem 2009 przecena sięgnęła prawie 12%, co przynajmniej po części należy łączyć z efektem zimy.
Zimą poszczególne oferty w obrocie prywatnym bywają jeszcze bardziej korzystne – Najbardziej zdeterminowani właściciele działek, których na przykład do sprzedaży zmusza sytuacja życiowa, redukują ceny ofertowe nawet o ponad 20% w stosunku do poziomu z jesieni zeszłego roku. – zauważa Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker z Warszawy.
Ruch mniejszy ale zdecydowany
Skąd te przeceny? Głównym czynnikiem jest spadek popytu w obawie przed zakupem tzw. „kota w worku”. Problemem są bowiem zimowe oględziny nieruchomości. – Dojazd do działki najczęściej jest utrudniony, grunt znajduje się pod pokrywą śnieżną, a do tego wcześnie zapada zmrok. – tłumaczy Radosław Brodaczewski. Zimą trudniej jest także poprawnie określić topografię i ukształtowanie terenu, aby uniknąć zakupu działki na obszarach podmokłych lub narażonych na zalanie. Aby ograniczyć takie ryzyko warto także zapoznać się z dokumentacją planistyczną w gminie, na której terenie znajduje się nieruchomość. Chodzi tu szczególnie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dokument ten powinien wskazywać obszary zagrożone zalaniem.
Spadek popytu wykorzystują inwestorzy lokujący swoje środki w nieruchomościach gruntowych niezabudowanych, a także osoby które chcą naprawdę tanio kupić działkę pod wymarzony dom. Potencjalne obniżki cen są ponadto zależne od skali spadku popytu na danym terenie. W przypadku obszarów wysokozurbanizowanych wpływ ten powinien być więc niewielki, natomiast im dalej od miast tym potencjalne przeceny większe.
Obniżki nawet o ponad 20%
Przykładem może być chociażby działka rolna z możliwością zabudowy w Gminie Mszczonów o powierzchni ponad 2 ha. W grudniu 2010 roku cena została obniżona z 22 do 19 zł za m kw., a następnie w styczniu 2011 roku cena spadła o kolejne 2 zł za m kw. Warunkiem sprzedaży, jest jednak uzyskanie całkowitej kwoty za działkę do 31 stycznia 2011 roku. Cena działki została więc obniżona w ciągu 2 miesięcy o 22,7%, w związku z potrzebą szybkiego jej spieniężenia.
Kolejnym przykładem może być działka budowlana w rejonach Żabiej Woli. Grunt o powierzchni 1 ha jesienią był wyceniony na 750 tys. zł. Pod koniec grudnia cena spadła o 21,3% do 590 tys. zł. Tutaj także właściciel nie chce czekać do wiosny ze sprzedażą swojego majątku.
Podobna sytuacja miała miejsce w Gminie Chynów. Tam działka z możliwością zabudowy siedliskowej została przeceniona z 379 do 295 tys. zł. Ten ponad 1,2 ha grunt został więc na zimę przeceniony o 19,8%.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń