Raty kredytów mieszkaniowych mocno wahają się w całym okresie spłaty. Dla kredytu w złotym z 2008 roku różnica między najwyższą a najniższa zapłaconą ratą wyniosła 917 zł, czyli prawie 70 proc. W przypadku kredytów we franku ta różnica wyniosła 567 zł, czyli około 38 proc. Dziś zaciągane kredyty są szczególnie narażone na przyszły wzrost rat.
Kredyty hipoteczne w Polsce były, z niewielkimi wyjątkami, udzielane ze zmienną stopą procentową. Oprocentowanie takiego kredytu składa się z dwóch komponentów: marży banku i stopy rynkowej – WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. Elementem stałym jest marża, bo w zasadzie nie zmienia się przez cały okres spłaty zadłużania. Inaczej jest z wysokością rynkowej stopy procentowej, ta waha się i to w niektórych okresach bardzo dynamicznie. W przypadku kredytu zaciągniętego w złotym zmiana raty wynika tylko ze zmiany stopy procentowej. Dla zobowiązania w walucie dodatkowo na wysokość raty wpływa także jej kurs.
Przyjrzeliśmy się temu jak w praktyce ten mechanizm wpływa na wysokość rat kredytów. Zbadaliśmy jak zmieniała się wysokość rat kredytów zaciąganych w złotym i franku szwajcarskim w okresie od września 2006 do marca 2009 roku w całym okresie ich spłaty. Analizowaliśmy kredyt na kwotę 300 tys. zł (lub jej równowartość) na 30 lat ze średnią rynkową marżą i spreadem (dla kredytu we franku szwajcarskim). W przypadku kredytu w złotym z czerwca 2008 najwyższa zapłacona rata była aż o 70 proc. wyższa od najniższej.
Dla złotego przeciętnie różnica między najwyższą a najniższą zapłaconą ratą wyniosła 65 proc. W przypadku kredytów we franku ta różnica była praktycznie niezmienna i dla wszystkich badanych kredytów wyniosła około 38 proc. To paradoksalne, że wahania rat kredytu w złotych były wyższe niż kredytu w walucie. W przypadku kredytu we franku mieliśmy do czynienia z mechanizmem bilansującym,bo gdy stopy procentowe rosły frank taniał, gdy zaś drożał jednocześnie spadały stopy.
Te wyniki po części tłumaczą dlaczego kredyty we franku, pomimo mocnego wahania kursu, nadal są dobrze spłacane przez kredytobiorców. Od połowy 2006 roku, czyli od wprowadzania Rekomendacji S każda osoba zaciągająca kredyt w walucie musiała posiadać zdolność kredytową taką jak dla kredytu w złotym powiększoną o 20 proc. We wrześniu 2006 roku by zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł w złotych konieczna była zdolność do spłaty raty w wysokości 2235 zł, zaś dla takiego samego kredytu we franku szwajcarskim 2682 zł. Obecna wysokość raty zaciągniętego wtedy kredytu frankowego wynosi 2066 zł i jest o ponad 600 zł niższa niż rata zakładana w rekomendacji. Przed wejściem w życie Rekomendacji S banki podchodziły bardziej liberalnie do wyliczania zdolności kredytowej we franku, jednak ceny nieruchomości, a tym samym kwoty zaciąganych kredytów były niższe. Raty tych kredytów choć wzrosły, stanowią znacznie mniejszą cześć budżetu domowego niż raty zobowiązań zaciąganych po 2006 roku.
Nie można zapominać, że każdy kredyt mieszkaniowy, bez względu na walutę, niesie ze sobą ryzyko zmiany wysokości raty. Kredytobiorcy frankowi obecnie płacą najwyższe raty w historii (za sprawą wysokiego kursu tej waluty). Kredytobiorcy w złotym są w odwrotnej sytuacji, bo obecnie płacą najniższe raty. Największe płacili w listopadzie 2008 roku i od tego czasu ich miesięczne obciążenia spadały. W przyszłości sytuacja ta się zmieni, bo rosnąca inflacja może pchnąć Radę Polityki Pieniężnej do podwyżek stóp procentowych, a to wpłynie na wzrost rat.
Dziś zaciągane kredyty mieszkaniowe, choć dzieje się to w sytuacji, gdy warunki ich udzielania są znacznie zaostrzone wobec kredytów z lat 2006-2009, z powodu niskich stóp i rosnącej inflacji są szczególnie zagrożone wzrostem rat w przyszłości. Dlatego konstruując narzędzia pomocy dla kredytobiorców mieszkaniowych powinniśmy tworzyć mechanizmy uniwersalne, mogące służyć pomocą każdemu kredytobiorcy mieszkaniowemu w kłopotach.
Paweł Majtkowski
Główny Analityk Wolfs Private Equity
