Mieszkanie nowe, możemy kupić bezpośrednio u dewelopera, bądź u agenta nieruchomości. Lokal z rynku wtórnego sprzedać nam może zarówno pośrednik, jak i sam jego właściciel. Od kogo najlepiej kupić mieszkanie? Oczywiście nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Jednym słowem – nie można mieć wszystkiego.
Rynek pierwotny – deweloper czy pośrednik?
Jeżeli zdecydujemy się na mieszkanie nowe, musimy udać się do inwestora czyli dewelopera, bądź do pośrednika, który w ofercie będzie miał lokale z rynku pierwotnego.
Przy zakupie mieszkania bezpośrednio od dewelopera można liczyć na upusty cenowe i dodatkowe bonusy w postaci darmowej piwnicy czy garażu. Wybór mieszkań w danej inwestycji jest najczęściej duży, szczególnie na etapie “dziury w ziemi”, możemy więc wybrzydzać, zmieniać zdanie, a przede wszystkim negocjować cenę.
Pośrednik nieruchomości zaproponuje nam równie szeroki wybór, który nie ograniczy się do jednego, lecz zazwyczaj kilku deweloperów. Jego oferta będzie zatem bardziej “obiektywna”, a na pewno mocniej zróżnicowana. A co z ceną mieszkania?
Na początku tego roku zdecydowaliśmy się na wdrożenie programu „W Cenie Dewelopera”. Polega on na tym, iż cena naszego mieszkania u agenta jest identyczna jak ta, którą można uzyskać bezpośrednio w naszym biurze sprzedaży.
– Program kierowany jest do biur nieruchomości oraz samodzielnych pośredników posiadających licencję zawodową. Dzięki temu nabywca korzystający z usług agenta i nie ponosi dodatkowych kosztów w postaci prowizji dla pośrednika – mówi Bartłomiej Rzepa, prezes Wawel Service.
Jednak nie każda firma ma podobne programy. Standardowa prowizja pobierana przez agenta to zwykle 2-3,5% wartości nabywanego mieszkania. Zatem przy zakupie dużego lokalu może to być nawet suma kilkunastu tysięcy złotych. Ale jeśli zależy nam na czasie i chcemy zlecić wszystkie formalności lub nie mamy ochoty szukać mieszkania na własną rękę, warto zlecić to komuś, kto zajmuje się tym zawodowo. Nabywcy korzystający ze wsparcia pośrednika mogą również dowiedzieć się, czy lokale oferowane przez konkretnego dewelopera cieszą się popularnością wśród klientów agencji nieruchomości. Na korzyść agenta wpływa również fakt, iż ma on rozeznanie na rynku, może doradzić daną inwestycję, sprawdzić jej stan prawny itd. Tym niemniej trzeba pamiętać, że choć pośrednik powinien zwykle przejąć wszystkie formalne kwestie związane z transakcją, to jego odpowiedzialność z tego tytułu jest ograniczona.
W Polsce zawód pośrednika jest normowany ustawowo, wobec czego, by zostać pośrednikiem, należy zdać egzamin państwowy i odbyć praktykę. Dlatego przed wyborem pośrednika warto sprawdzić jego kwalifikacje na stronie Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Gdy mowa o formalnościach związanych z zakupem własnego “M”, coraz więcej z nich załatwiają za nas sami deweloperzy.
– Dzięki współpracy z wieloma doradcami finansowymi możemy zaproponować naszym Klientom kompleksową obsługę kredytową i wybranie najlepszej oferty spośród ofert wszystkich banków. Załatwiamy formalności kredytowe i dokładamy wszelkich starań aby procedura przebiegła szybko i sprawnie – mówi Adriana Maruszak, dyrektor sprzedaży Wawel Service.
Na korzyść zakupu nowego mieszkania wpływa fakt, iż najczęściej objęte są one gwarancją. Dzięki temu można żądać usunięcia usterek na koszt dewelopera, które ujawnią się w terminie obowiązywania gwarancji.
Kupując lokal na rynku pierwotnym, musimy go jeszcze wykończyć i urządzić. To chyba największa bolączka tych, którzy zdecydują się na nowe mieszkanie. Czas i wysiłek podjęty w kierunku zamieszkania w nowym lokum jest niewspółmiernie większy od tego, związanego z jego zakupem. W Polsce większość nowych lokali oddawanych jest w stanie deweloperskim, który z reguły zawiera tynk, wylewkę, centralne ogrzewanie oraz doprowadzoną instalację elektryczną. Taki standard daleki jest od tego, który umożliwiłby natychmiastowe wprowadzenie się do mieszkania. Dlatego niektórzy deweloperzy oferują wykończenie pod klucz, czyli lokale gotowe do zamieszkania.
– Klientom, którzy zdecydują się na standard „pod klucz” gwarantujemy indywidualną aranżację wnętrz dostosowaną do potrzeb i upodobań przyszłych mieszkańców. Proponujemy wykończenie lokalu począwszy od zaplanowania funkcjonalności poszczególnych pomieszczeń, po opracowanie wykończenia i doposażenie wnętrz. Przy kompleksowym wykończeniu usługa architekta jest bezpłatna. Chętnie realizujemy również nietypowe pomysły aranżacyjne – mówi Bartłomiej Rzepa, prezes Wawel Service.
Takie rozwiązanie na pewno posłuży tym, którzy chcą zaoszczędzić swój czas, ale i pieniądze. Wybierając opcję „pod klucz” można zaoszczędzić na różnicy w kwocie podatku VAT. Przy zakupie materiałów budowlanych zapłacimy 22% podatku, podczas gdy kupno wykończonego przez firmę deweloperską lokalu obciążone jest podatkiem w wysokości 7% VAT.
Rynek wtórny – pośrednik czy właściciel?
Kupno mieszkania “z drugiej ręki“ ma swoje zalety. Taki lokal jest zazwyczaj wykończony, więc można od razu się wprowadzać. Poza tym, w mieszkaniu gotowym łatwiej zobaczyć czy jest ono jasne, ustawne, jaki jest widok z okna, czy nie jest nazbyt hałaśliwe itd. Co więcej, jeśli budynek, w którym się znajduje ma już kilka lat, wiadomo o jego ewentualnych usterkach czy wadach. Sąsiedzi już się wprowadzili, można podejść i podpytać. Na korzyść takiego lokum wpływa również fakt, iż najpewniej uda się uniknąć problemów związanych z urządzaniem się wielu rodzin w jednym czasie i miejscu. Tego niestety nie można powiedzieć o mieszkaniu w nowym bloku.
Jednak rzadko zdarza się, aby kupowane z rynku wtórnego mieszkanie było wykończone w naszym guście. O ile zmiana umeblowania czy koloru ścian nie stanowi większego problemu, o tyle nowe podłogi czy flizy są już nieco kosztowne, tym bardziej, że najpierw trzeba pozbyć się tych istniejących. Dlatego kupując taki lokal, trzeba wziąć pod uwagę dodatkowe koszty remontu.
Pod rozwagę trzeba wziąć również fakt, iż z inwestycyjnego punktu widzenia, zakup mieszkania z rynku wtórnego jest mniej korzystny. Gdy w przyszłości zdecydujemy się na sprzedaż, zarówno wiek, jak i stan techniczny budynku będą miały wpływ na jego cenę.
Kupując na rynku pierwotnym należy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy ma pozwolenie na budowę oraz jakimi inwestycjami już może się pochwalić. Przy zakupie mieszkania z drugiej ręki, pojawiają się też inne kwestie, w przypadku których pomoc pośrednika może okazać się niezbędna. Zadaniem profesjonalisty jest skontrolowanie czy dana nieruchomość nie jest zadłużona, czy są jakieś inne osoby, które mogłyby zgłaszać roszczenia. Samodzielne sprawdzenie tych informacji może okazać się bardzo czasochłonne, ale jest możliwe.
Jeśli zatem chcemy uniknąć pośrednika i zaoszczędzić na prowizji dla biura nieruchomości, możemy sami znaleźć mieszkanie i dokonać wszelkich formalności związanych z jego zakupem. Począwszy od codziennej prasy, po czasopisma branżowe, a kończąc na Internecie, który aż roi się od ogłoszeń prywatnych właścicieli lokali – wybór mieszkań z rynku wtórnego jest duży. Jednak już na tym etapie potrzeba sporo czasu aby przejrzeć wszystkie interesujące oferty, skontaktować się ze sprzedającymi, obejrzeć najciekawsze mieszkania i w końcu dokonać wyboru jednego z nich.
Inwestując na rynku wtórnym należy sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest faktycznie właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony oraz czy nikt inny nie zgłasza roszczeń do przeniesienia własności mieszkania. Wszystkie te informacje odnajdziemy w księdze wieczystej. Niemniej ważne jest to, czy lokal nie ma zadłużeń w spółdzielni mieszkaniowej lub u dostawców mediów. Warto sprawdzić również, czy nie toczy się jakaś egzekucja związana z tą nieruchomością, gdyż po zakupie takiego mieszkania nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem, a komornik ma prawo do egzekucji. Jeżeli budynek, w którym zakupimy lokal jest starszy, (dotyczy to zwłaszcza kamienic), trzeba upewnić się czy nie został wpisany do rejestru zabytków. Jeśli tak się stało, nawet najmniejszy remont będzie wymagał pozwolenia konserwatora.
Choć cena lokalu z rynku wtórnego może okazać się niższa, niż nowo wybudowana inwestycja tuż obok, przy zakupie takiego mieszkania czeka nas dodatkowy koszt. Mowa tu o podatku od czynności cywilno – prawnych. Jego wysokość zależy od wartości nieruchomości podanej w umowie i wynosi 2%. Notariusz pobiera go zarówno w przypadku nabycia prawa do mieszkania własnościowego, jak i spółdzielczego prawa do lokalu. Dodatkowych kosztów z tego tytułu nie poniosą kupujący mieszkanie nowe, gdyż deweloperzy są podatnikami VAT.
Źródło: Freemind
