Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych był w drugim kwartale jednym z najsłabszych na świecie – wskazują dane Global Property Guide. Większe spadki od nas zanotowały m.in. Hiszpania, Bułgaria czy Ukraina. O istnieniu bańki spekulacyjnej można z kolei mówić w przypadku części krajów azjatyckich, Australii oraz Skandynawii.
Dane Global Property Guide dla Polski, obejmujące ceny nieruchomości mieszkaniowych dla sześciu miast, wskazują na ich regres o 3,7% w II kwartale rok do roku. Tempo spadku znacznie wyhamowało w stosunku do II kwartału 2009 r., gdy wynosiło 9,3%. O dalszym wychodzeniu z dołka świadczy też zmniejszenie spadku do 1,4% w II kwartale, licząc kwartał do kwartału.
Dość znaczącą skalę przeceny mieszkań można tłumaczyć tym, że wyliczenia oparte są na cenach ofertowych dla wybranych miast z dodatkowym uwzględnieniem cen z rynku pierwotnego dla Warszawy. Dane Home Broker także wskazują na spadek cen ofertowych w największych miastach w II kwartale i od początku roku. Rynek pierwotny, szczególnie warszawski, gdzie pojawiło się w ostatnich miesiącach wiele atrakcyjnych ofert, dodatkowo pogłębia ten spadek.
Ukraina wciąż w głębokim kryzysie
Według Global Property Guide, w skali roku podobny spadek odnotował rynek nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii, a w większym stopniu ceny obniżyły się m.in. w Chorwacji, Bułgarii i na Litwie. Rekordzistą pod względem przeceny jest Ukraina. Ceny w Kijowie obniżyły się o 17,2% wobec spadku o 26,6% w II kwartale 2009 roku. Fatalnie wygląda też sytuacja w Irlandii. W II kwartale tego roku przecena wyniosła 17% rok do roku i na dodatek nasiliła się wobec II kwartału 2009 r.
Warto zwrócić uwagę na utrzymujące się ogromne dysproporcje w zachowaniu rynków nieruchomości mieszkaniowych w Europie. Jednym z liderów wzrostów na świecie jest obecnie Łotwa – ceny w Rydze podniosły się w II kwartale o 7,1% rok do roku. Taki wzrost należy jednak traktować wyłącznie w kategoriach powolnego dźwigania się lokalnego rynku z kryzysu (w II 2009 r. miał miejsce spadek aż o 57%!)
Spore wzrosty cen w Wielkiej Brytanii
Przełom w minionych 12 miesiącach nastąpił też na rynku brytyjskim, który po spadku jeszcze o 11,7% w II kwartale 2009 r., a analogicznym okresie tego roku odnotował wzrost o 9,5%. Ceny rosną w stosunku rocznym dokładnie od roku. Sytuację w tym kraju trudno jednak uznać za jednoznacznie korzystną. Po pierwsza tempo wzrostu cen wyhamowuje z miesiąca na miesiąc (w lipcu i w sierpniu w skali miesiąca ceny już spadały), po drugie, w II kwartale zmniejszyła się liczba wniosków o kredyt hipoteczny, a liczba udzielnych kredytów odpowiada zaledwie połowie tej z 2007 roku. Ceny luksusowych apartamentów rosły w sierpniu w tempie najwolniejszym od początku tego roku. Negatywnym sygnałem na przyszłość może być też ostatni spadek PMI dla sektora budowlanego w Wielkiej Brytanii, który burzy nieco pozytywny obraz budownictwa mieszkaniowego, które w II kwartale wykazało się wzrostem inwestycji. Szacuje się, że osoby, które kupiły dom w Wielkiej Brytanii w szczycie boomu na rynku, będą musiały poczekać do 2014 r., aby zniwelować poniesione straty.
Dosyć stabilnie zachowują się rynki niemiecki i szwajcarski. Pierwszy z nich w zasadzie nie doświadczył kryzysu, w drugim spadki co prawda miały miejsce, ale nie były głębokie. Stopniowo poprawia się sytuacja w Danii, gdzie jeszcze rok temu spadki cen były dwucyfrowe.
Zagrożenie bańką spekulacyjną w Skandynawii
Odmienna sytuacja panuje w pozostałych krajach skandynawskich, gdzie mówi się już nawet o bańce spekulacyjnej, chociaż tempo wzrostu cen odbiega od niektórych państw azjatyckich. Liderem w tej grupie, po danych za II kwartał, jest Finlandia ze wzrostem cen o 9,9% rok do roku, co niepokoi polityków i ekonomistów. Głos w tej sprawie zabrał ostatnio fiński minister finansów, który ostrzegł przed tworzeniem się bańki na rynku. Przyczyną są niskie stopy procentowe w strefie euro, zachęcające do zadłużania się na zakup domu. Warto dodać, że Finlandia, wolniej dźwiga się z kryzysu gospodarczego niż Szwecja czy Norwegia. Tymczasem relacja zadłużenia gospodarstw domowych do ich rozporządzalnego dochodu wzrosła na koniec 2009 r. do 107% z 60% w 2000 r.
W Norwegii, ceny nieruchomości podniosły się w II kwartale o 9,1% rok do roku. Kraj ten, chociaż nie należy do strefy euro, ma ograniczone możliwości podnoszenia stóp procentowych, gdyż ich nadmierny wzrost względem poziomu Europejskiego Banku Centralnego, mógłby spowodować aprecjację korony (obecnie główna stopa w Norwegii wynosi 2%, a w strefie euro 1%). Bank centralny szacuje, że na koniec tego roku zadłużenie gospodarstw domowych względem dochodu rozporządzalnego podniesie się do 197%.
W Szwecji ceny mogą spaść o 20%
W Szwecji, która nie jest ujęta w zestawieniu Global Property Guide, ceny podniosły się w II kwartale o 7% rok do roku – podała agencja Bloomberg. Royal Bank of Scotland ostrzegł niedawno, że ceny mogą spaść o 20%. Taki może być efekt podwyżki rekordowo niskich stóp procentowych, które po ostatniej podwyżce wynoszą 0,5%. Ekonomiści obawiają się, że wzrost kosztu pieniądza spowoduje problemy z obsługą kredytów hipotecznych (gospodarstwa domowe zadłużone są na 167% swoich dochodów).
Liderem wzrostów na świecie według Global Property Guide był w II kwartale Singapur ze zwyżka cen na poziomie 38,2% rok do roku. W przypadku tego rynku pamiętać trzeba jednak o głębokim spadku przed rokiem (minus 25%). W szalonym tempie rosną też ceny nieruchomości w Hong Kongu (24,5%), nieco wolniej na Tajwanie (12,7%). Na tym tle dość skromnie prezentuje się zwyżka cen w Chinach (dane dla Szanghaju) o 8,6%. Inne dane, dla 70 największych miast, wskazują, że ceny chińskich nieruchomości podniosły się w lipcu o 10,3%, co było najwolniejszym tempem od sześciu miesięcy.
Tygrysy azjatyckie walczą z bąblem
Rynki nieruchomości w krajach azjatyckich rosną na fali ożywienia gospodarczego. Ekonomiści ostrzegają, że pęknięcie narosłej bańki spekulacyjnej może zagrozić stabilności systemu finansowego w regionie. W Chinach banki zostały poddane stress-testom zakładającym spadek cen nieruchomości o 60%. Ograniczenia w dostępnie do kredytów mieszkaniowych zostały wprowadzone w Singapurze, Hongkongu, na Tajanie i w Chinach. W tym ostatnim kraju w przypadku zakupu drugiego domu trzeba posiadać wkład własny na poziomie 50%. Władze monetarne podniosły ponadto poziom rezerwy obowiązkowej w bankach. Warto przy tym odnotować, że nie we wszystkich krajach azjatyckich ceny nieruchomości rosną. Odmienną sytuację mamy w Tajlandii, Indonezji czy na Filipinach.
Porównując sytuację na wybranych rynkach nieruchomości mieszkaniowych na świecie nie sposób nie wspomnieć o Australii, która z wzrostem na poziomie 18,4% w II kwartale, znalazła się na trzecim miejscu w rankingu. Pojawiają się tam już sygnały schładzania koniunktury, m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Bank centralny walczy z narastaniem banki spekulacyjnej poprzez kolejne podwyżki stóp procentowych.
Rynek amerykański wciąż czeka na przełom
W Stanach Zjednoczonych trudno na razie mówić o przełomie na rynku nieruchomości. Ceny w zestawieniu Global Property Guide wykazują spadek w II kwartale, o 3,3% rok do roku, chociaż inne źródła, chociażby ostatnie odczyty popularnego indeksu S&P Case Shiller dowodzą, że negatywne tendencje cenowe uległy odwróceniu. W czerwcu indeks dla 20 metropolii podniósł się o 4,2%, bardziej niż się spodziewano, chociaż mniej niż w maju. W Stanach Zjednoczonych problemem pozostaje mała liczba zakupów domów po wygaśnięciu w kwietniu programów rządowych stymulujących popyt i co się z tym wiąże bardzo niskie zainteresowanie kredytami hipotecznymi, które jest bliskie 15-letniego minimum. Stopy procentowe są co prawda rekordowo niskie, ale to zachęca głównie do refinansowania starych kredytów, a nie do zaciągania nowych. Problemem jest też kulejące budownictwo mieszkaniowe.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
