Utarło się mówić, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe od tych z wtórnego. I to prawda, warto jednak zauważyć, że różnica pomiędzy średnimi stawkami w ostatnich latach zmalała, to używane lokale drożały bardziej niż nowe – tak wynika z analizy danych NBP przeprowadzonej przez Home Brokera.
O około 12 proc. droższe są w tym roku w Gdyni mieszkania nowe od używanych. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze rok temu było to ok. 20 proc., a na przełomie 2015 i 2016 r. różnica ta przekraczała 30 proc. Od początku 2014 r. średnia cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki w Gdyni wzrosła o 32,9 proc., a lokalu od dewelopera – o 16,3 proc.
Uśredniając zmiany cen dla 17 największych rynków monitorowanych przez Narodowy Bank Polski i biorąc w tej średniej pod uwagę wielkość miasta (mierzoną liczbą mieszkańców) wygląda na to, że przez ostatnie dwa lata średnia różnica w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym spadła z 17,2 proc. w 2016 r. do 13,1 proc. w 2018 r.
Maleje różnica w cenach
Potwierdzają to dane dla poszczególnych miast. We wspomnianej Gdyni przewaga cen mieszkań od deweloperów nad tymi z drugiej ręki zmniejszyła się przez ostatnich osiem kwartałów z 24 do niespełna 11 proc., a w Krakowie i Lublinie z ponad 10, do odpowiednio 5 i 3 proc. Ceny znacząco zbliżyły się do siebie także we Wrocławiu (z 20 do 9 proc.) i Zielonej Górze (różnica spadła z 24 do 10 proc.). W zestawieniu są jednak i miasta, w których w ostatnich dwóch latach różnica cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego nie zmieniła się. Tak było w Bydgoszczy, Opolu i Warszawie.
Według danych NBP średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy jest na rynku pierwotnym o ok. 3 proc. wyższa od tej na rynku wtórnym. Przez ostatnie lata wahała się ona od 2,5 proc. „na korzyść” lokali z drugiej ręki do 5,3 proc. na rzecz mieszkań nowych. Takie wahania można potraktować jako stabilizację. Według ostatnich danych przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania od warszawskiego dewelopera to 8186 zł, a dla mieszkań z drugiej ręki 7973 zł.
Z czego wynika tak mała różnica w średnich stawkach dla rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie? Warto się przyjrzeć temu, jakie mieszkania sprzedaje się na rynku pierwotnym i wtórnym. Większość inwestycji deweloperskich powstaje poza centrum miasta, gdyż najwięcej dostępnych działek położonych jest w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Gdyby porównać stawki za mkw. w poszczególnych dzielnicach, to np. na Bielanach średnia stawka za używane mieszkanie wynosi 7438 zł, a za nowe o 18 proc. więcej – 8761 zł za mkw. Owszem, nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach są bardzo drogie, ale w statystycznym zbiorze transakcji jest ich niewiele. Większość to mieszkania z segmentu popularnego w nienajlepszej lokalizacji, stąd i relatywnie niewielka różnica w średniej stawce dla całego miasta.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Średnia cena mkw. z rynku pierwotnego | Zmiana w ostatnich 2 latach |
Średnia cena mkw. z rynku wtórnego | Zmiana w ostatnich 2 latach |
O ile rynek pierwotny jest droższy od wtórnego (proc.) |
| Białystok | 5 052 zł | 9,5% | 4 495 zł | 12,4% | 12,4% |
| Bydgoszcz | 5 403 zł | 11,8% | 4 181 zł | 12,5% | 29,2% |
| Gdańsk | 7 543 zł | 22,0% | 6 563 zł | 18,9% | 14,9% |
| Gdynia | 7 080 zł | 10,8% | 6 402 zł | 24,2% | 10,6% |
| Katowice | 5 464 zł | 12,2% | 4 018 zł | 14,8% | 36,0% |
| Kielce | 4 798 zł | 2,4% | 3 854 zł | 8,3% | 24,5% |
| Kraków | 6 744 zł | 6,3% | 6 400 zł | 11,5% | 5,4% |
| Lublin | 5 081 zł | 0,9% | 4 939 zł | 8,1% | 2,9% |
| Łódź | 5 206 zł | 12,1% | 3 959 zł | 18,3% | 31,5% |
| Olsztyn | 5 248 zł | 11,0% | 4 477 zł | 8,6% | 17,2% |
| Opole | 5 037 zł | 15,8% | 4 577 zł | 16,8% | 10,0% |
| Poznań | 6 687 zł | 6,2% | 5 633 zł | 8,8% | 18,7% |
| Rzeszów | 5 170 zł | 6,6% | 4 989 zł | 8,7% | 3,6% |
| Szczecin | 5 476 zł | 9,2% | 4 663 zł | 16,5% | 17,4% |
| Warszawa | 8 186 zł | 8,0% | 7 973 zł | 8,4% | 2,7% |
| Wrocław | 6 651 zł | 7,0% | 6 077 zł | 16,8% | 9,4% |
| Zielona Góra | 3 899 zł | 3,1% | 3 554 zł | 16,1% | 9,7% |
Źródło: Home Broker na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2018 r.
Każde miasto to inny rynek
Oprócz Warszawy, najmniejszą (bo wynoszącą kilka procent) różnicę pomiędzy średnią stawką na rynku pierwotnym i wtórnym zaobserwowaliśmy w Lublinie (2,9 proc.), Rzeszowie (3,6 proc.) i Krakowie (5,4 proc.). 10-15 proc. wynosi ona w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Opolu, Wrocławiu i Zielonej Górze, a w Kielcach, Olsztynie, Poznaniu i Szczecinie mieści się w przedziale 15-25 proc.
Aktualnie największa różnica w cenie mieszkań nowych i używanych występuje w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy gdzie wynosi odpowiednio 36, 31,5 i 29,2 procent. Taki stan rzeczy bierze się z jednej strony z malejącej liczby ludności tych miast (przez ostatnich 20 lat Katowice i Łódź straciły po ok. 20 proc. mieszkańców podczas gdy Warszawa zyskała 8, a Rzeszów 18 proc.), a z drugiej z niskiej jakości mieszkań z rynku wtórnego – wiele z nich położonych jest w zaniedbanych budynkach, nieciekawej okolicy i nadaje się do remontu. Katowicka różnica wynosząca 36 proc. to i tak dużo mniej niż kilkanaście lat temu. Np. w drugiej połowie 2006 r. nowe mieszkania w Katowicach były droższe od używanych o ponad 70 proc.
Nie tylko cena zakupu
Rozważając zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, należy przeanalizować wszystkie plusy i minusy obu rozwiązań. Po stronie kosztów nowego mieszkania trzeba dodać urządzenie go, ale lokal z drugiej ręki będzie prawdopodobnie droższy w utrzymaniu (szczególnie jeśli znajduje się w starszym budownictwie). Za mieszkaniem z rynku wtórnego przemawia dostępność (można kupić takie, w którym da się od razu zamieszkać), a za tym z pierwotnego – gwarancja i „efekt nowości”.
Marcin Krasoń, Home Broker
Wojciech Boczoń