Dzięki posiadaniu wysokiego wkładu własnego można podwójnie zaoszczędzić. Po pierwsze, im wyższe mamy oszczędności, tym mniej musimy pożyczyć, aby kupić wymarzone mieszkanie. Po drugie, posiadanie wkładu wyższego niż 20% w wielu bankach pozwala uzyskać niższe oprocentowanie. Obecnie ta różnica w oprocentowaniu kredytów z wysokim i niskim wkładem własnym jest rekordowo wysoka. Z wyliczeń Expandera wynika, że jeśli ktoś zbierze 25% wkładu własnego zamiast tylko 10% wkładu, to jego kredyt będzie tańszy aż o 40 121 zł.
Średnia marża kredytu z najniższym (10%) wkładem własnym wynosi obecnie 2,35%, a z wkładem przekraczającym 20% jest to 2,02%. Różnica wynosi więc 0,33 pkt. proc. i jest najwyższa odkąd obowiązują zasady mówiące, że wkład własny nie może być niższy niż 10%, czyli od 2015 r. Oznacza to, że coraz bardziej opłaca się posiadać wysoki wkład własny, gdyż to przynosi coraz większe korzyści. Preferencyjne warunki dla osób posiadających większy wkład własny przynoszą efekty. Jeszcze w II kwartale 2017 r. niemal połowa (49,18%) nowo udzielnych kredytów miało wkład własny niższy niż 20%. W II kwartale tego roku udział ten spadł do 41,6%, czyli więcej niż 20% wkładu miało już prawie 60% kredytobiorców.
Zebranie wysokiego wkładu własnego nie jest łatwe, zwłaszcza jeśli trzeba go zgromadzić jednocześnie płacąc za wynajem mieszkania. Jeśli jednak się to uda, to przyniesie to wymierne korzyści. Dla przykładu załóżmy, że ktoś chce kupić mieszkanie za 300 000 zł. Przyjmijmy, że jednej osobie udało się odłożyć 10% wkładu własnego (30 000 zł), a drugiej 25% (75 000 zł). Kredyt tej drugiej osoby będzie aż o 40 121 zł tańszy, przede wszystkim ze względu na dużo niższe odsetki.
Porównanie koszów kredytu na mieszkanie za 300 000 zł
Dodajmy jednak, że zebranie 75 000 zł trwa znacznie dłużej niż 30 000 zł. Jeśli zajmie to kilka lat i w tym czasie musimy np. płacić za wynajem mieszkania, to opisane korzyści będą zdecydowanie mniejsze. Koszt wynajęcia mieszkania w Polsce jest zbliżony do raty kredytu, który trzeba zaciągnąć na jego zakup. To dlatego tak wiele osób decyduje się zaciągnąć kredyt mając jedynie 10% wkładu. Co prawda kredyt będzie droższy, ale pozwala to zaoszczędzić na kosztach wynajmu.
Warto też dodać, że po kilku latach spłaty, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości mieszkania, możemy negocjować z bankiem obniżenie marży. Jeśli on się na to nie zgodzi, to możemy refinansować kredyt, czyli przenieść go do innego banku. W takiej sytuacji jest spora szansa na uzyskanie niższej marży, o ile raty spłacaliśmy wcześniej w terminie i pod warunkiem, że zadłużenie spadło poniżej 80% wartości nieruchomości.
Jarosław Sadowski, Expander Advisors
Wojciech Boczoń