10 932 lokale mieszkalne oddali do użytkowania w listopadzie deweloperzy. To o ponad 15 proc. więcej niż miesiąc temu, ale o 5 proc. mniej niż w październiku. W ciągu ostatniego roku liczba ta wyniosła 108,8 tys. lokali, od kilku miesięcy nie rośnie, co może oznaczać koniec boomu mieszkaniowego w Polsce.
Skumulowana 12-miesięczna liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania przez deweloperów od marca bieżącego roku mieści się w przedziale 108-111 tysięcy lokali. Rekordową wartość (110 925) zanotowaliśmy w kwietniu, od tego czasu nie została ona przekroczona. Liczba oddawanych przez deweloperów mieszkań od dawna nie była tak stabilna, a ostatnie odczyty wskazują, że powoli zaczyna ona spadać. W połączeniu z coraz niższą sprzedażą nowych mieszkań coraz wyraźniej widać na polskim rynku koniec boomu na nowe mieszkania.
Na pierwszy rzut oka przeczyć powyższemu mówią dane o liczbie rozpoczętych budów. W ostatnich 12 miesiącach GUS zaraportował 137,5 tys. rozpoczętych budów lokali mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, co jest wartością najwyższą w historii. Rzecz w tym, że od stycznia tego roku GUS inaczej liczy te mieszkania. Część lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych jest od razu sprzedawana, dotąd były one klasyfikowane jako „budownictwo indywidualne”, a od stycznia uwzględniane są w kategorii „na sprzedaż i wynajem”, w związku z czym wartości te niejako automatycznie są o początku roku wyższe.
Stagnacja czy wzrost?
Z szacunków Home Brokera wynika, że odsetek tych „przetransferowanych” w statystykach lokali wynosi nie więcej niż 10 proc., czyli liczba rozpoczętych budów rośnie o 20-25 proc. rok do roku. Dlaczego więc mamy stagnację w mieszkaniach oddanych do użytkowania? Mogą tu mieć znaczenie dwa czynniki.
Po pierwsze: deweloperzy od jakiegoś czasu głośno mówią o problemach z wykonawcami i cenami materiałów. Mogą więc pojawić się przestoje i część budów ma opóźnienia. Z drugiej strony samo statystyczne „rozpoczęcie budowy” oznacza (zgodnie z prawem budowlanym) podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy. Może to być wytyczenie geodezyjne obiektów czy wykonanie niwelacji terenu, a nawet zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów i wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. A po rozpoczęciu budowy można już uruchomić sprzedaż – czasami potencjalni kupujący mogą nabywać nie tyle dziury w ziemi, co nawet mieszkania, co do których nie ma jeszcze wybranego wykonawcy.
O nadchodzącym końcu boomu świadczy też liczba pozwoleń na budowę. Mimo opisanej powyżej zmiany sposobu zliczania danych, liczba pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów w ostatnich 12 miesiącach wzrosła tylko o 15 proc., przyjmując 10-proc. udział lokali budowanych w systemie indywidualnym, liczba pozwoleń jest wyższa od tej sprzed roku o maksymalnie kilka procent.
Na stanowczą odpowiedź na pytanie „co dzieje się na rynku mieszkaniowym?” trzeba poczekać do stycznia kiedy to deweloperzy notowani na giełdzie opublikują swoje raporty i będzie można porównać sprzedaż w czwartym kwartale do czwartego kwartału ubiegłego roku. Wiele wskazuje jednak na to, że najlepsze już za nami.
Marcin Krasoń, Home Broker,
Wojciech Boczoń