Kondycja deweloperów i ich wyniki finansowe w tym roku mogą być jeszcze bardziej zróżnicowane niż w 2009 r. Wpływ na to będą miały wciąż trudne warunki gospodarcze, strategiczne decyzje podejmowane w czasach kryzysu, odmienne pomysły na rozwój działalności.
Rok 2009 stał jeszcze pod znakiem realizowania i księgowania wpływów z projektów, które rozpoczęto przed najsilniejszą fazą kryzysu. Stąd rezultaty finansowe notowanych na warszawskiej giełdzie deweloperów w ubiegłym roku były całkiem dobre. J.W. Construction na czysto zarobił ponad 100 mln zł, po przeszło 60 mln zł zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej wykazały Polnord (duży wpływ na to miała aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych) oraz Gant. Marvipol miał 39 mln zł zysku netto, a Ronson był ponad 21 mln zł na plusie. Wszystkie te firmy odnotowały poprawę w tym względzie w porównaniu z 2008 r. Słabo wypadł Dom Development, którego czysty zarobek wyniósł nieco ponad 80 mln zł, ale oznaczało to regres w porównaniu z poprzednim rokiem o dwie trzecie. By uzupełnić ten obraz można dodać rezultaty segmentu deweloperskiego Budimeksu (jego wyniki wykazane są w raporcie rocznym). W tym wypadku również udało się poprawić zysk netto, do 29 mln zł.
Niewiele firm odnotowało wzrost przychodów
Na innych poziomach rachunku wyników obraz branży jest już dużo bardziej zróżnicowany. Pod względem przychodów wzrost miało już niewiele spółek. Wyróżniał się Gant, którego oferta z dużym udziałem małych mieszkań, była najbardziej dostosowana do warunków rynkowych. Niewielki wzrost sprzedaży odnotowało również ramię deweloperskie Budimeksu. Progres w tym względzie był też udziałem Ronsona.
Odmienne decyzje, jakie podejmowały poszczególne firmy w obliczu kryzysu, najlepiej widać na poziomie marży brutto ze sprzedaży, odzwierciedlającej relację pomiędzy zyskiem brutto ze sprzedaży a przychodami. Ta kategoria odnosi się do wartości sprzedaży i kosztów poniesionych w związku z wytworzeniem produktu, czyli mieszkania. Opisuje też sytuację w zakresie cen mieszkań i tego, jaką politykę w tym zakresie stosowały poszczególne spółki. J.W. Construction postawił na obronę marż, Polnord, czy Dom Development były w tym względzie mniej konsekwentne.
Konsekwencje decyzji w okresie kryzysu
– Obecny rok w branży deweloperskiej może również stać pod znakiem zróżnicowania: wyników finansowych, sprzedaży, pomysłów rozwojowych. W dużym stopniu wpływ na to miałyby zachowania tego rodzaju podmiotów w minionym roku. Wybierały one różną drogę na przetrwanie kryzysu. Część była w stanie szybko dostosować ofertę do zmieniających się warunków rynkowych, gdzie popyt mocno przesunął się w stronę małych mieszkań – mówi Rafał Liponoga, członek zarządu Home Broker, odpowiedzialny za kontakt z deweloperami. Inne, jak J.W. Construction, nie chciały za wszelką cenę pozbywać się mieszkań z oferty i w ten rok wchodzą ze sporymi zapasami domów do sprzedania. Były firmy, które obierały przeciwną strategię i „czyściły magazyny” (to przypadek Dom Development), więc teraz stoją przed wyzwaniem odbudowania oferty, ale też często konieczności sprzedawania mieszkań na etapie dziury w ziemi, co wiąże się z mniejszymi marżami.
Można było też spotkać firmy, które poszukiwały sposobów dywersyfikacji działalności, na przykład w stronę budownictwa, czy nieruchomości komercyjnych (to przypadek J.W. Construction). Nie brakowało przy tym aktywności w odwrotną stronę – przedsiębiorstwa z innych branż, w dużej mierze zajmujące się budownictwem, rozwijały działalność deweloperską. Tak robiło na przykład PBG.
Kluczowy popyt na kredyty hipoteczne
W sferze warunków gospodarczych środek ciężkości problemów może przenieść się ze spraw związanych z pozyskiwaniem kapitału na finansowanie projektów i kłopotów banków ze znajdowaniem źródeł pokrycia akcji kredytowej na kwestie popytu na kredyty hipoteczne. Presja na realne wynagrodzenia oraz wciąż pogarszająca się sytuacja na rynku pracy będą jeszcze przez wiele miesięcy odciskać negatywne piętno na kondycji konsumentów. Po stronie podażowej zdecydowanie na plus oddziaływać będzie poluzowanie polityki kredytowej w bankach (spadek marż, mniejsze wymagania dotyczące wkładu własnego, większa otwartość na finansowanie zakupu mieszkań w budowie, zwiększenie oferty kredytowania w walutach).
Łatwiej powinno być deweloperom w warstwie wykonawczej, bo firmy budowlane coraz mocniej biją się o kolejne kontrakty. To przekłada się na niższe ceny robót. Jednocześnie spadek cen ziemi pozwala na tańsze tworzenie banków ziemi.
Deweloperzy księgują obecnie przychody w momencie przekazania mieszkań, więc dopiero teraz w ich wynikach finansowych będzie widoczna niższa sprzedaż z ostatnich kilkunastu miesięcy. Na przykład deweloperskie ramię Budimeksu „przedsprzedała” w minionym roku 252 mieszkania, czyli o 44% mniej niż rok wcześniej.
Wyniki deweloperów (w mln zł)
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń