W miejscowościach zamieszkałych przez 50 – 100 tys. mieszkańców można zarobić na wynajmie lokali mieszkalnych, w wielu przypadkach więcej niż w średnich i największych miastach. W tryumfujących Piekarach Śląskich można było uzyskać zwrot z inwestycji przekraczający 12% brutto w skali roku. Wśród pierwszych trzech najlepszych miast zestawienia, stopy zwrotu brutto były powyżej 11%. Ile i w której miejscowości można także sporo zarobić?
Platforma Rentier.io przeanalizowała ponad 54 tysiące ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych w małych miejscowościach i opublikowanych w internecie w całym 2018 roku. Na tej podstawie, zostało wyliczone stopy zwrotu z inwestycji (ang. Return on Investment (ROI)) brutto dla okresu 12 i 11 miesięcy najmu w ciągu roku, a następnie wybrano 25 najbardziej dochodowych małych miast.
Liderem pierwszego w Polsce rankingu najbardziej dochodowych małych miast, przygotowanego przez platformę Rentier.io, zostały Piekary Śląskie z wynikiem 12,24% brutto zwrotu z inwestycji. Na drugim miejscu zestawienia uplasował się Będzin z wynikiem 12,24%, a trzecie miejsce uzyskały Świętochłowice z 11,17%, przy założeniu 12 miesięcy najmu. Gdzie jeszcze, oprócz Górnego Śląska, można było jeszcze zyskać?
Małe, a z potencjałem
Mediana ROI brutto dla najlepszej trójki zestawienia wyniosła aż 11,25%, dla pierwszej dziesiątki 10,32%, a dla dwudziestki piątki 9,10%. Powyższe rezultaty plasują inwestycje w nieruchomości na wynajem w małych miejscowościach na tle tych większych na bardzo dobrym poziomie. Bowiem, mediana zwrotu z inwestycji brutto dla najlepszych trzech pierwszych dużych miast, tj. Gdańska, Warszawy, Wrocławia wyniosła 8,26%, dla pierwszej dziesiątki 7,83%, a dla dwudziestki piątki 7,6%.
| Miejsce | Miasto | Przychód z najmu netto/ m2 – mediana | Czynsz/m2 – mediana | Cena sprzedaży ofertowa/ m2 – mediana | ROI
(formuła 12M) |
ROI
formuła 11M (tj. 12M-1M pustostanu) |
| 1 | Piekary Śląskie | 23,56 zł | 6,00 zł | 2 309,00 zł | 12,24% | 10,96% |
| 2 | Będzin | 29,09 zł | 9,00 zł | 3 105,34 zł | 11,24% | 10,01% |
| 3 | Świętochłowice | 26,18 zł | 8,00 zł | 2 812,50 zł | 11,17% | 9,95% |
| 4 | Mysłowice | 30,64 zł | 8,50 zł | 3 351,28 zł | 10,97% | 9,80% |
| 5 | Słupsk | 30,53 zł | 5,75 zł | 3 540,77 zł | 10,35% | 9,32% |
| 6 | Świdnica | 29,71 zł | 4,00 zł | 3 461,54 zł | 10,30% | 9,33% |
| 7 | Bełchatów | 26,32 zł | 7,00 zł | 3 094,73 zł | 10,20% | 9,13% |
| 8 | Jastrzębie-Zdrój | 19,87 zł | 8,53 zł | 2 375,50 zł | 10,04% | 8,84% |
| 9 | Piotrków Trybunalski | 26,09 zł | 6,92 zł | 3 258,00 zł | 9,61% | 8,60% |
| 10 | Tarnowskie Góry | 25,00 zł | 6,00 zł | 3 128,57 zł | 9,59% | 8,60% |
| 11 | Jelenia Góra | 27,50 zł | 4,41 zł | 3 455,40 zł | 9,55% | 8,63% |
| 12 | Żory | 24,00 zł | 8,00 zł | 3 071,43 zł | 9,38% | 8,33% |
| 13 | Piła | 33,33 zł | 6,35 zł | 4 392,98 zł | 9,10% | 8,20% |
| 14 | Jaworzno | 23,53 zł | 9,00 zł | 3 132,00 zł | 9,02% | 7,98% |
| 15 | Stargard | 25,48 zł | 6,47 zł | 3 634,62 zł | 8,41% | 7,53% |
| 16 | Lubin | 25,00 zł | 7,93 zł | 3 592,49 zł | 8,35% | 7,43% |
| 17 | Mielec | 29,17 zł | 8,00 zł | 4 269,87 zł | 8,20% | 7,33% |
| 18 | Głogów | 25,00 zł | 7,00 zł | 3 690,00 zł | 8,13% | 7,26% |
| 19 | Pruszków | 39,32 zł | 8,95 zł | 5 850,00 zł | 8,07% | 7,24% |
| 20 | Siemianowice Śląskie | 31,42 zł | 8,00 zł | 4 733,33 zł | 7,96% | 7,13% |
| 21 | Legionowo | 35,51 zł | 8,16 zł | 5 500,00 zł | 7,75% | 6,95% |
| 22 | Inowrocław | 23,60 zł | 6,00 zł | 3 688,80 zł | 7,68% | 6,87% |
| 23 | Ostrów Wielkopolski | 22,00 zł | 6,12 zł | 3 700,00 zł | 7,14% | 6,38% |
| 24 | Grudziądz | 20,00 zł | 8,00 zł | 3 364,00 zł | 7,13% | 6,30% |
| 25 | Leszno | 24,00 zł | 6,85 zł | 4 100,50 zł | 7,02% | 6,27% |
Źródło: Rentier.io, 26 IV 2019 r, dane za okres I – XII 2018 r
– O ile faktycznie relacja cen najmu do cen sprzedaży, na podstawie zagregowanych danych, kształtuje się korzystnie w małych miastach, nie oznacza to jednak, że wszystkie inwestycje w mieszkania na wynajem w takich miejscowościach są opłacalne. Ogólna koniunktura, w tym również popyt zarówno na zakup, jak i wynajem mieszkań w małych miejscowościach są zazwyczaj uzależnione od dostępności miejsc pracy w okolicznych średnich lub dużych miastach – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io. – Przykładem może być czołówka rankingu, miasta znajdujące się w obszarze GOP (Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego), gdzie zlokalizowana jest spora liczba zakładów przemysłowych i wydobywczych. Firmy te są szansą dla regionu i rozwoju pobliskich miast, lecz mogą być również dla nich zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności lub trudności tych dużych przedsiębiorstw, mogą w krótkim czasie spowodować negatywne zmiany na rynku lokalnym, w tym okolicznych mniejszych miejscowościach. Pod tym kątem inwestycje w mieszkania na wynajem w dużych miastach są dużo bardziej bezpieczne. Czynników wpływających na popyt na wynajem mieszkań jest tu dużo więcej i często nie są one skorelowane ze sobą – podsumowuje Bubiel z Rentier.io.
Podsumowując, inwestycje w lokale mieszkalne na wynajem w małych miejscowościach mogą być również interesującą opcją dla inwestorów. Należy jednak mieć na uwadze, że mniejsze miasta charakteryzuje większe ryzyko inwestycyjne, wynikające m.in. z mniejszej stabilności makroekonomicznej i inwestycyjnej. Niższa podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów czy popyt ze strony wynajmujących, także implikują mniejsze bezpieczeństwo dla tego typu projektów inwestycyjnych.
Jak zostało opracowane to zestawienie?
Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu w małych miastach na podstawie analizy 54323 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 I do 31 XII 2018 r., w tym 8700 ogłoszeń cen najmu oraz 45623 ogłoszeń cen zakupu mieszkań w 45 miastach Polski z liczbą mieszkańców w przedziale 50 – 100 tys.: Bełchatów, Będzin, Biała Podlaska, Chełm, Ełk, Głogów, Grudziądz, Inowrocław, Jastrzębie-Zdrój, Jaworzno, Jelenia Góra, Kędzierzyn-Koźle, Konin, Legionowo, Leszno, Lubin, Łomża, Mielec, Mysłowice, Ostrołęka, Ostrowiec Świętokrzyski, Ostrów Wielkopolski, Pabianice, Piekary Śląskie, Piła, Piotrków Trybunalski, Pruszków, Przemyśl, Racibórz, Siedlce, Siemianowice Śląskie, Słupsk, Stalowa, Wola, Stargard, Suwałki, Świdnica, Świętochłowice, Tarnowskie Góry, Żory. Z powyższej listy zostały wybrane tylko te miasta, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, a następnie wyselekcjonowane najlepsza dwudziestka piątka. Stopy zwrotu z inwestycji, tzw. ROI, prezentowane w powyższym opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania, m.in. kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.
Źródło: Rentier.io
Wojciech Boczoń
