Często, skupieni na końcowym wyniku, zapominamy, że proces sprzedaży wiąże się także z kosztami – zwłaszcza z prowizją agenta. W zależności od umowy, może ona wynosić od 1% do aż 6,15%! Dlatego umowy należy czytać uważnie, by nie być zaskoczonym wielkością prowizji należnej pośrednikowi. Dochodzą do tego jeszcze inne czynniki, które mają znaczący wpływ na finalny koszt sprzedaży mieszkania.
Umowa to podstawa
Trzeba je czytać także dlatego, gdyż mogą zawierać klauzule, zmuszające nas do zapłacenia prowizji agentowi nawet wtedy, gdy do ostatecznej transakcji doprowadzimy sami – ale klient kiedyś został przyprowadzony przez pośrednika. Zatem w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł prowizja wynieść może od 3 do ponad 18 tys. zł. Gdy dodamy do tego inne koszty to może okazać się, że sprzedaż nieruchomości, o której myślimy wyłącznie jako o wpływie do domowego budżetu, kosztuje nas nawet 30 tys. (!) zł. Dlatego też przed uruchomieniem tego procesu warto poświęcić chwilę analizie kosztów, by uchronić się przed rozczarowaniem.
Analiza dodatkowych kosztów
Sprzedawanie mieszkania czy domu to trudna sztuka. Każdy sprzedający, na początku procesu, jest optymistą: spodziewa się zysku, wystawia przedmiot sprzedaży za wygórowaną cenę i liczy na to, że nabywca pojawi się natychmiast. Jednak sprzedaż domu lub mieszkania to proces, w którym trzeba także wydać sporo pieniędzy, aby znaleźć nowego właściciela. Po pierwsze, konieczny może okazać się remont – nabywcy wolą kupować nieruchomości zupełnie nowe albo świeżo po remoncie; największą uwagę skupia się zazwyczaj na łazience i kuchni, czyli miejscach, gdzie zużycie wynikające z eksploatacji najłatwiej dostrzec. Remont choćby tych pomieszczeń spowoduje, że zyskają na atrakcyjności i zaowocują wyższą ceną uzyskaną za całą nieruchomość. Zainwestowanie w taki remont 15 czy 20 tys. zł może oznaczać uzyskanie ceny wyższej nawet o 40-50 tys. zł oraz większą skuteczność sprzedaży.
Sesja fotograficzna, która uwypukli zalety nieruchomości, a skrzętnie ukryje jego niedostatki – na przykład niesprzyjające oświetlenie naturalne – to dodatkowy koszt. Lepszy fotograf, którego prace sprawdzają się na portalach ogłoszeniowych, zażąda większej sumy niż początkujący. Trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 200-500 zł – co więcej – dobrze, aby usługa zawierała tak zwany spacer wirtualny. Bez atrakcyjnych zdjęć – szanse na szybką sprzedaż maleją.
Czas to pieniądz
Warto zauważyć, że w procesie sprzedaży mamy także do czynienia z dodatkowym kosztem, który jednakże trudno oszacować w sposób przystający do statystycznie popularnych sytuacji – bo u każdego sprzedającego będzie zupełnie inny. Chodzi o straty finansowe, powiązane z czasem poświęcanym na „obsługę” oferty (czyli przygotowywanie nieruchomości do oględzin, spotkania z nabywcami, umówione spotkania odwoływane w ostatniej chwili itd.) oraz z czasem oczekiwania na klienta, który naprawdę zakupi naszą nieruchomość. Wielomiesięczne lub nawet wieloletnie czekanie na sprzedaż wiąże się przecież z koniecznością pozyskania środków z innych źródeł (kredyty, pożyczki), a także zupełnie oczywistą stratą przychodów z codziennej działalności zarobkowej – czas stracony łatwo przeliczyć na pieniądze.
Biurokracja
Próbując sprzedać dom czy mieszkanie musimy też zdobyć wiele dokumentów, bez których notariusz odmówi przeprowadzenia transakcji. To rozmaite zaświadczenia, na przykład z urzędu skarbowego, urzędu miasta lub spółdzielni mieszkaniowej, czy dokumenty związane z rejestrami gruntów lub budynków. Nie da się ich zdobyć zdalnie przez internet, a na dodatek część ma czasowe ograniczenie ważności obowiązywania – zatem należy także przeznaczyć sporo czasu na wędrówkę po urzędach i instytucjach.
Być świadomym
Najważniejsze to być przygotowanym na wyzwanie, jakim jest sprzedaż nieruchomości. Mając świadomość, które czynniki wpływają na koszt sprzedaży, jesteśmy w stanie znacznie zmniejszyć wydatek z tym związany. Warto czasem włożyć trochę swojej inwencji, by zaoszczędzić sporą kwotę, którą przecież możemy wydać na coś przyjemnego – jak wakacje z rodziną.
Małgorzata Sommer, specjalista rynku nieruchomości
