Już za niewiele ponad rok banki będą musiały oferować nie tylko kredyty o zmiennej, ale też o stałej stopie procentowej. Dzięki temu już w dniu podpisywania umowy będziemy wiedzieli dokładnie jaką ratę będziemy płacić przez okres co najmniej kilku lat. W ten sposób nasze zobowiązania mają być nieczułe na zawirowania rynkowe – zmiany poziomu inflacji czy stóp procentowych.
Kredyty hipoteczne w Polsce, to w niemal 100% umowy ze zmienną stopą procentową – wynika z danych EBC. Pod tym względem jesteśmy ewenementem. Popularność tego rodzaju kredytów w strefie euro jest około cztery razy niższa – wynika z danych EBC. Tam królują kredyty z przynajmniej okresowo stałą stopą procentową.
Lubimy zmiany na minus
O co chodzi? Idąc dziś do banku po kredyt hipoteczny przede wszystkim dostaniemy ofertę kredytu, w przypadku którego wysokość raty zależna będzie od stawki WIBOR, czyli aktualnego kosztu po jakim banki pożyczają sobie pieniądze. W praktyce znaczy to, że pewni możemy być co najwyżej wysokości pierwszej raty zaciąganego długu. Potem może ona wyraźnie się zmieniać wobec przedstawionego przez bank harmonogramu, a o tych zmianach decydować będą przede wszystkim poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Teraz większość osób stan taki cieszy, bo przez ostatnich 7 lat koszt pieniądza w Polsce malał. Kiedyś sytuacja może się jednak odwrócić.
Zachód wybiera stabilizację
A jak to wygląda na Zachodzie? W wielu krajach większość kredytów udzielanych jest ze stałą lub przynajmniej okresowo stałą stopą procentową. To znaczy, że ubiegając się o kredyt na przykład w Belgii, Niemczech, USA czy Francji możemy liczyć na to, że umówiona z bankiem rata nie zmieni się co najmniej przez rok, kilka, czy kilkanaście lat. Nie interesują nas wtedy podwyżki i obniżki stóp procentowych, bo przez umówiony wcześniej czas nasze oprocentowanie się nie zmieni nawet przy okazji zawirowań na rynku finansowym. Niestety, jeśli mówimy o okresowo stałym oprocentowaniu (najpopularniejsze), to po ustalonym w umowie czasie kredytobiorca albo znowu umówi się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania albo przejdzie na wcześniej opisane oprocentowanie zmienne. Problem w tym, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie. Nie mamy na to wpływu.
KNF chce stabilizacji
Już za rok takie kredyty zagoszczą też w Polsce – wynika z nowych zapisów rekomendacji S przygotowanych przez KNF. W myśl nowych zasad najpóźniej pod koniec 2020 roku banki będą musiały dawać klientom możliwość wyboru pomiędzy kredytem ze zmienną i przynajmniej okresowo stałą stopą procentową. O tym czy dług z okresowo stałą stopą procentową w ostatecznym rozrachunku okaże się droższy czy tańszy, będzie można powiedzieć dopiero po jego spłacie i podliczeniu wpłaconych do banku rat. Bez wątpienia jednak uzyskujemy w tym wypadku okresowe zabezpieczenie przed rynkowymi zawirowaniami, a za to najpewniej trzeba będzie zapłacić.
Trudno dziś ocenić o ile dokładnie kredyty ze stałą stopą będą w Polsce droższe. Możemy jednak odnieść się do danych z krajów, gdzie dostępne są już takie kredyty. W 6 krajach przebadanych przez HRE Investments przeciętna różnica w oprocentowaniu długu o okresowo stałej (5 lat) i zmiennej stopie procentowej wynosi 0,57 pkt. proc. Z badanej grupy usunęliśmy Niemcy, bo jest to dość niecodzienny przykład kraju, w którym okresowo ustabilizowane raty są dziś tańsze niż raty zmienne. Nie jest to naturalna sytuacja. Wynika ona z faktu, że pieniądze na kredyty banki niemieckie pozyskują poprzez emisję długoterminowych papierów wartościowych. Inwestorzy tak cenią możliwość zakupu w miarę bezpiecznych niemieckich papierów o długiej zapadalności, że są w stanie zaakceptować ich ujemne oprocentowanie. Polska nie cieszy się taką nieracjonalną atencją inwestorów, dlatego możemy ten przykład pominąć.
Przejdźmy więc do konkretnych obliczeń. Rata 30-letniego kredytu na kwotę 300 tys. złotych przy aktualnym oprocentowaniu (4,4%) wynosi około 1,5 tys. złotych. Gdyby oprocentowanie to wzrosło o 0,57 pkt proc. miesięczna rata byłaby o około 100 złotych wyższa. Taki właśnie mógłby być koszt ustabilizowania raty na okres 5 lat.
| Oprocentowanie kredytów o stałej i zmiennej stopie procentowej | |||
| Kraj | Oprocentowanie kredytu w zależności od typu | ||
| zmienne* | okresowo stałe (5 lat) | stałe** | |
| USA | brak danych | 3,36% | 3,62% |
| Kanada | 3,64% | 5,34% | brak danych |
| Niemcy | 1,88% | 1,38% | 1,24% |
| Szwecja | 1,55% | 1,70% | 2,84% |
| Austria | 1,33% | 1,52% | 1,90% |
| Holandia | 1,87% | 2,09% | 2,82% |
| * oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie procentowej lub stałej przez okres do 12 miesięcy | |||
| ** oprocentowanie przy stałej stopie procentowej dla maksymalnego dostępnego okresu – od ponad 5 lat do nawet 30 lat | |||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Global Property Guide, banki centralne Niemiec i Austrii | |||
Z dzisiejszej perspektywy raczej mało prawdopodobne jest, że w perspektywie roku będzie możliwe w polskich bankach ustabilizowanie rat na dłuższy czas. Spójrzmy jednak ile taka opcja kosztuje w innych krajach. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że kredyt o stałym oprocentowaniu jest o kolejne 0,75 pkt. proc. droższy od tego oferowanego w przypadku rat okresowo stałych. Niestety w różnych krajach sytuacja potrafi wyglądać odmiennie. W jednych możemy liczyć na ustabilizowanie rat na okres 10 lat, w innych nawet przez 30 lat.
Przejdźmy jednak do tego co najciekawsze, czyli ile takie ustabilizowanie raty może kosztować. Dodanie kolejnych 75 punktów bazowych do kosztu kredytu podnosi oprocentowanie do poziomu ponad 5,7%. To oznacza, że za pożyczenie na 30 lat kwoty 300 tys. zł trzeba będzie co miesiąc płacić prawie 1750 złotych. To o około 250 złotych miesięcznie więcej niż w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej. Jest to różnica, która może zniechęcać Polaków do zaciągania potencjalnie bezpieczniejszych kredytów. Ich popularność będzie najpewniej zależała przecież właśnie od ceny. Jeśli bankom uda się zaoferować je po niewygórowanym koszcie, to chętni na bezpieczniejsze długi się znajdą. Najpewniej jednak dopiero seria podwyżek stóp procentowych przez RPP mogłaby wprowadzić ten produkt do szerokiej dystrybucji. Ważne jest więc, że dziś prognozy rynkowe raczej wskazują na prawdopodobieństwo obniżki niż podwyżki kosztu pieniądza w Polsce.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń