Jesteśmy świadkami renesansu technologii wielkopłytowej. Z kwartału na kwartał rośnie liczba mieszkań budowanych z betonowych elementów prefabrykowanych – wynika z danych urzędu statystycznego. Gonimy tym samym Zachód, gdzie budowanie z gotowych modułów pomaga w rozwiązaniu problemów rosnących kosztów budowy, ekologii czy długiego procesu budowlanego.
7,7 tysięcy – aż tyle mieszkań powstało w ciągu 9 miesięcy br. w technologii wielkopłytowej – wynika z danych GUS. To znaczy, że ta technologia odpowiada już w Polsce za oddanie do użytkowania co 19 nowego mieszkania. Wszystko wskazuje na to, że w całym 2019 roku w wielkiej płycie powstać może nawet ponad 10 tysięcy mieszkań – wynika z szacunków HRE Investments. Dla porządku warto uściślić, że chodzi tu o budowy, w których całe ściany przyjeżdżają na plac budowy jako gotowe elementy betonowe.
Gonimy Zachód
Na naszych oczach dokonuje się renesans tej niesłusznie zapomnianej przez lata technologii. Warto przypomnieć, że jeszcze w latach 2014-17 mieszkań w blokach z wielkiej płyty powstawało dosłownie po kilkaset sztuk. Przełomowy był rok 2018 z produkcją mieszkań w wielopłytowym budownictwie na poziomie prawie 4,7 tysięcy.
I choć wielu Polakom może się to wydawać zaskoczeniem, to na Zachodzie o budownictwie prefabrykowanym mówi się dziś w superlatywach. W Polsce mamy do czynienia z ugruntowanymi przez lata uprzedzeniami. Ich źródeł należy szukać w betonowych blokach budowanych w okresie PRL-u. Ich mankamenty można wymieniać długo – toporna architektura, współdzielona z sąsiadami wentylacja, niedomagające instalacje wodne i elektryczne czy chociażby akustyka i krzywe ściany i podłogi.
Nowoczesna technologia prefabrykowana ma się jednak tak do budownictwa wielkopłytowego z okresu PRL, jak czekolada do innego wynalazku czasów słusznie minionych, czyli wyrobu czekoladopodobnego.
Szybko, dokładnie i tanio
Technologia wielkopłytowa może ponadto rozwiązać kilka problemów, z którymi boryka się mieszkaniówka. Są to na przykład rosnące koszty i brak pracowników budowlanych. Przy budowie bloku z gotowych, wstępnie wykończonych elementów, prace postępują błyskawicznie, przez co zamiast kilkunastu czy kilkudziesięciu pracowników na budowie wystarczy, aby budynek wznosiło kilku. Do tego kupujący bardzo szybko po wbiciu pierwszej łopaty mogą nie tylko zobaczyć jak wyglądają gotowe mieszkania, ale też szybko mogą się do nich zacząć wprowadzać. W efekcie proces budowlany można skrócić z kilkunastu miesięcy do kilku. To oznacza możliwość szybszego dostarczania nowych mieszkań na rynek w odpowiedzi na zgłaszany popyt.
Raport firmy McKinsey sugeruje nawet, że dzięki prefabrykacji czas budowy może zostać ograniczony o od 20 do 50%. Do tego koszty budowy mogą być nawet o 20% niższe – sugeruje wspomniana firma doradcza. Od razu uzupełnia jednak, że wymaga to specjalizacji i optymalizacji, a więc dużej skali i powtarzalności inwestycji. W Polsce mówimy dopiero o odkrywaniu na nowo uroków tej technologii. Choć więc nowoczesna prefabrykacja niesie za sobą możliwość optymalizacji kosztów, to niestety nie daje gwarancji, że mieszkania wznoszone w tej technologii będą tańsze w budowie.
Atutem prefabrykacji jest też wcześniej wspomniana dokładność trudna do osiągnięcia przy tradycyjnych metodach wznoszenia budynków. Rozwiązuje to problem z tym, że obiecana w umowie powierzchnia mieszkania nie pokrywa się z rzeczywistością. Dzięki temu nie są konieczne z tego tytułu późniejsze rozliczenia pomiędzy deweloperem i nabywcami mieszkań. Mamy też mniejsze ryzyko popełnienia błędów przy budowie i szansę na uzyskanie lepszych parametrów energetycznych.
Nie powinno więc dziwić, że na Zachodzie budownictwo prefabrykowane jest popularne. Jak bowiem donosi portal Deluxe Modular 84% nowych budynków jednorodzinnych w Szwecji powstaje w technologii prefabrykowanej (króluje tam technologia oparta o elementy drewniane). W USA jest to 5%, w Niemczech 9%, w Holandii 20%, a w Japonii 28%.
Technologie budowy uwzględniane w statystykach GUS:
tradycyjna udoskonalona — to ta, w której powstaje wciąż większość budynków mieszkalnych w Polsce. W tym przypadku konstrukcją nośną są ściany wykonane z cegły, bloczków lub pustaków o ciężarze i wymiarach umożliwiających ich ręczne wbudowywanie,
wielkopłytowa ― konstrukcja nośna ścian składa się z montowanych na miejscu elementów prefabrykowanych betonowych lub żelbetonowych. Wymiary elementów ściennych odpowiadają wysokości całej kondygnacji i mają szerokość co najmniej 2,40m,
wielkoblokowa ― jak wyżej, ale elementy o szerokości mniejszej niż 2,40m. W potocznym rozumieniu technologia ta także nazywana byłaby wielkopłytową. Wciąż mówimy bowiem o budownictwie prefabrykowanym betonowym. Różnica jest tylko w wielkości elementów, z których montuje się budynek,
monolityczna ― o konstrukcji z betonu lub żelbetonu realizowanej na miejscu budowy, z zastosowaniem deskowań,
konstrukcja drewniana ― taka, w której konstrukcja budynku powstała z drewna posadowiona jest na fundamencie. W tej kategorii znajdujemy budynki drewniane szkieletowe, prefabrykowane lub z bali.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń