Po załamaniu popytu na kredyty mieszkaniowe niemal nie ma już śladu. Wartość długów, o które wnioskujemy jest prawie taka sama jak przed rokiem. Przede wszystkim kusząca jest cena – oprocentowanie kredytów jest o 1/3 niższe niż przed rokiem. Problem w tym, że banki znacznie bardziej wybiórczo akceptują wnioski. Szczególnie mocno dotyka to osób, które chciałyby kupić swoją pierwszą w życiu nieruchomość.
W sierpniu 2020 r. Polacy zawnioskowali o kredyty mieszkaniowe na kwotę niemal taką jak w analogicznym miesiącu 2019 roku – sugerują dane BIK. Różnica to zaledwie 3,1%. Tym samym już 3 miesiąc z rzędu dane o popycie na kredyty można uznać za całkiem niezłe – szczególnie w porównaniu do wyników z kwietnia czy maja, kiedy lockdown doprowadził do bardzo mocnego spadku popytu na nowe długi mieszkaniowe (nawet o ponad ¼ względem wyników z 2019 roku).
Kupujemy większe
Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach. Wcześniej wspomniane dane mówią przecież o wartości kredytów, o które Polacy wnioskowali. Jest to więc efekt z jednej strony liczby chętnych, a z drugiej kwoty, która jest im potrzebna do przeprowadzenia transakcji. I tak na przykład w trakcie wakacji 2020 roku o kredyt ubiegało się 71,4 tys. osób. To o 5 tysięcy mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Z drugiej strony statystyki w górę „ciągnie” średnia wnioskowana kwota, na którą opiewa wniosek. Ta w sierpniu wynosiła już 290 tys. złotych (o 4% więcej r/r). To znowu znaczy, że o kredyty ubiegają się dziś osoby chcące kupić droższe nieruchomości niż przed epidemią. Pamiętajmy, że w międzyczasie standardowy wkład własny wzrósł z 10% do 20%. W efekcie dziś przeciętny kredytobiorca może kupować nieruchomość nawet o kilkanaście procent droższą niż przed epidemią. Z jednej strony może to być pokłosiem tego, że w dobie lockdownu Polacy zrozumieli, że potrzebują na co dzień trochę większej przestrzeni. Do tego dziś – po cięciach stóp procentowych – kredytobiorcy mogą korzystać z najtańszych kredytów w historii. Warto przypomnieć, że oprocentowanie długów mieszkaniowych jest dziś bowiem o 1/3 niższe niż przed rokiem.
W tej beczce miodu najdziemy jednak i niemałą łyżkę dziegciu. Po pierwsze banki stosują dziś dość wysokie marże – około 3%, a rok temu było to około 2,5%. Marża jest stała przez cały okres kredytowania i odpowiada za tę część oprocentowania, która stanowi zysk banku.
Młodzi na bocznym torze
Gdyby tego było mało, to z pozoru pozytywne dane BIK o tym, że ubiegamy się o coraz większe kredyty mają też ciemniejszą stronę. Chodzi o to, że z rynku mieszkaniowego wypychani są nabywcy pierwszych – relatywnie tańszych nieruchomości. Też dzięki temu rośnie średnia wartość kredytu, o który Polacy wnioskują. Dzieje się tak dlatego, że banki stawiają znacznie większe wymagania potencjalnym kredytobiorcom. Chodzi o wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego (dziś standard to 20% ceny mieszkania, a nie 10% jak jeszcze kilka miesięcy temu). Do tego banki w mniejszym stopniu akceptują dochody z prowadzonej firmy lub z „umów śmieciowych”. To wszystko najmocniej dotyka osób, które w normalnych warunkach dziś decydowałyby się na zakup swoich własnych „czterech kątów”. Sytuacja zmusza ich jednak albo do zasilenia grona najemców, albo – co gorsza – odłożenia na przyszłość planów dotyczących symbolicznego wejścia w dorosłe samodzielne życie.
Na pomoc gwarancje
W rozwiązaniu tego problemu mógłby choć częściowo pomóc system gwarancji kredytowych, który na przykład w Nowej Zelandii ułatwia dojście do własności osobom kupującym pierwsze własne „cztery kąty”. Działa on tak, że jeśli ktoś posiada w gotówce 5% wkładu własnego, to resztę wymaganego przez bank wkładu (20%) gwarantuje publiczny podmiot. Z tego wsparcia mogą skorzystać osoby mające pracę i posiadające zdolność kredytową, które jedynie nie odłożyły wymaganego wkładu własnego.
Ten mechanizm także w Polsce mógłby się przydać – szczególnie dziś – w momencie, w którym większość banków znacznie podniosła wymagania odnośnie wkładu własnego. Byłoby to bez wątpienia lepsze rozwiązanie niż działający w latach 2014-18 program „Mieszkanie dla młodych”. Przypomnijmy, że w jego ramach kredytobiorcy otrzymywali dopłaty do kredytu, które traktowali jako substytut wkładu własnego. W ramach programu budżet wydał prawie 3 mld złotych, co pomogło w zaciągnięciu kredytów na łączną kwotę około 25 mld złotych. Bazując na systemie gwarancji możliwe byłoby osiągnięcie takich samych efektów kosztem kilka lub nawet kilkanaście razy niższym.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń