Bańki w mieszkaniówce można szukać na Zachodzie

Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. Nad Wisłą przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. Na Zachodzie dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

Jedno jest pewne – mieszkania w Polsce tanie nie są. Czy jednak są aż tak drogie, że możemy mówić o bańce spekulacyjnej? Na sprawę można patrzeć na co najmniej kilka sposobów. Wspólnie prześledźmy więc trzy z nich, a na koniec porównajmy się do sąsiadów.

Za metr trzeba płacić obiektywnie więcej

Po pierwsze spójrzmy po prostu na dane o cenach z transakcji zawieranych przez Polaków. Tu nie ma wątpliwości, że mieszkania są droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Dziś np. w Warszawie za metr mieszkania trzeba już płacić ponad 10 tys. złotych, a w trzecim kwartale 2007 roku (szczyt ostatniej hossy) było to trochę ponad 9 tys. zł – tak wynika z danych NBP. Bezapelacyjnie jest więc drożej.

Nie zapominajmy o rosnących kosztach

Porównywanie wartości nominalnych pomiędzy którymi jest kilkanaście lat różnicy jest jednak rozwiązaniem zbyt uproszczonym. Po prostu tych kilkanaście lat zamazuje obraz. Przecież w międzyczasie w ogóle ceny zupełnie się zmieniły. I tak na przykład w trzecim kwartale 2007 roku litr benzyny 95 kosztował około 4,2-4,4 złote. Według danych GUS wtedy bochenek chleba kosztował około 1,6-1,7 złotych, a litr mleka około 2 złote. Każdy kto robi zakupy wie, że dziś ceny są zupełnie inne.

W międzyczasie wzrosły też koszty zakupu ziemi pod budowę bloku mieszkalnego czy same ceny materiałów i robocizny. Wzrost był potężny, bo licząc od 2008 roku NBP szacuje podwyżki tych kosztów w największych miastach nawet na 30-50%. To sugerowałoby nawet mocniejszy wzrost kosztów budowy mieszkań niż obserwowany w tym czasie wzrost ich cen.

Spójrzmy jednak na sprawę bardziej z punktu widzenia kupujących, a nie deweloperów. Skorygujmy więc wcześniej wspomniane ceny nominalne o głośną ostatnio inflację. Po takim urealnieniu okazałoby się, że wciąż realnie za metr płacimy np. w Warszawie o kilkanaście procent mniej niż u szczytu ostatniej hossy.

Możliwości zakupowe wzrosły 2-3 krotnie

To drugie ujęcie dalej nie uwzględnia jeszcze tego, że w międzyczasie nasze pensje rosły (wg GUS o ponad połowę przez ostatnią dekadę) i wyraźnie zmalało oprocentowanie kredytów. W tym ujęciu efekt byłby taki, że możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie jak dziś.

Gdyby bowiem para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30% swojego wynagrodzenia netto na ratę kredytu mieszkaniowego, to mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 74,5 m kw. Dla porównania w 2008 roku było to mniej niż 29 metrów.

Bańka spekulacyjna? Szybciej w Europie niż w Polsce

Stopy procentowe mogą się jednak w końcu kiedyś zmienić, więc aby porównywać się z innymi krajami porzućmy ten czynnik. Patrzmy tylko na to jak w okresie hossy wzrosły ceny nieruchomości i wynagrodzenia. Potrzebne dane publikuje Eurostat. Przy tym warto dodać, że dla wszystkich Państw liczymy o ile wzrosły ceny mieszkań od tzw. „dołka”. Dla każdego kraju określiliśmy więc moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen trwający do dziś. W większości przypadków – w tym w Polsce – „bazą” były lata 2013 – 2014. Nie wszędzie jednak scenariusz był taki jak u nas.

Jaki jest efekt tych obliczeń? W Polsce ceny mieszkań rosły w trakcie obecnej hossy mniej więcej w takim samym tempie, w jakim rosły też dochody ludności. Takiej sytuacji może nam zazdrościć większość krajów Europejskich. Okazuje się bowiem, że standardem był wzrost cen nieruchomości 2-3 krotnie wyższy niż to o ile wzrosły dochody ludności. Było tak w Estonii, na Węgrzech, Słowenii, we Francji, w krajach Skandynawskich, Holandii, na Islandii, Czechach, Hiszpanii czy Niemczech. Nie brakuje przy tym jeszcze jaskrawszych przykładów – krajów, w których ceny nieruchomości poszły w górę nawet 4 czy 5 razy szybciej niż dochody obywateli. Z takim problemem boryka się Słowacja i Luksemburg.

Przy tym ważna jest jeszcze jedna uwaga. Dla niektórych krajów Eurostat wciąż nie opublikował informacji o dochodach za 2020 rok. Wtedy do wyliczeń przyjmowaliśmy dane za 2019 rok. Nie powinno to zamazywać zbyt mocno obrazu, bo w większości przypadków hossa trwa na starym kontynencie od co najmniej kilku lat. Brak jednej obserwacji nie powinien więc diametralnie zmieniać wyników.

Zmiany cen mieszkań i wynagrodzeń w krajach europejskich
Kraj		Wzrost cen mieszkań w trakcie trwającego trendu		Od kiedy ceny mieszkań rosną		O ile w tym czasie wzrosły wynagrodzenia		Mnożnik – pokazuje jak bardzo wzrost cen mieszkań przekroczył wzrost wynagrodzeń*
Rumunia		37%		2014		113%		0,33
Bułgaria		53%		2013		69%		0,76
Chorwacja		35%		2015		38%		0,92
Finlandia		29%		2008		30%		0,97
Litwa		86%		2010		86%		0,99
Polska		45%		2014		39%		1,15
Łotwa		91%		2010		78%		1,16
Belgia		40%		2009		32%		1,26
Wielka Brytania		63%		2009		40%		1,58
Estonia		158%		2009		90%		1,75
Węgry		122%		2013		62%		1,96
Słowenia		46%		2014		23%		1,97
Francja		28%		2009		13%		2,12
Norwegia		109%		2008		48%		2,28
Szwecja		102%		2008		42%		2,44
Holandia		61%		2013		25%		2,50
Islandia		132%		2010		52%		2,52
Czechy		78%		2013		30%		2,62
Hiszpania		35%		2014		12%		2,83
Niemcy		83%		2007		29%		2,88
Irlandia		86%		2013		27%		3,21
Dania		59%		2011		17%		3,41
Austria		93%		2010		25%		3,70
Portugalia		72%		2013		19%		3,80
Słowacja		59%		2012		13%		4,64
Luksemburg		130%		2007		25%		5,16
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Eurostatu
* najświeższe dane na temat dochodów dostępne za 2020 lub 2019 rok

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments