Po 40-tce także dostaniemy kredyt bez wkładu własnego – tak wynika z aktualnej wersji ustawy procedowanej przez parlament. Z drugiej strony mniejsza część długu ma być gwarantowana przez państwo.
Przyjęty przez połączone komisje sejmowe rządowy pomysł na udzielanie kredytów bez wkładu własnego stawia mniej wymagań przed potencjalnymi kredytobiorcami. Główną zmianą względem pierwotnych zapowiedzi rządu jest zlikwidowanie limitu wieku. W aktualnej wersji nie ma nawet słowa o granicznym wieku potencjalnych kredytobiorców.
Gwarancje dla tych, którzy nie mają mieszkania
Pozostało jednak kilka innych wymagań. Po pierwsze potencjalnymi beneficjentami mogą być single, małżeństwa, rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci. W aktualnej wersji procedowanej przez parlament beneficjentami programu mogą być też gospodarstwa domowe, w których skład wchodzi osoba niepełnosprawna – po spełnieniu dodatkowych warunków.
Zobacz również: Najlepsze kredyty na mieszkanie
Co do zasady z pomocy będzie można skorzystać, gdy nie ma się domu lub mieszkania. Z grona beneficjentów będą też wyłączone te osoby, które taką nieruchomość darowały komuś z rodziny (I lub II grupa podatkowa). Od tych reguł jest wyjątek. Warunek nieposiadania własnej nieruchomości nie dotyczy osób, które mając co najmniej dwójkę dzieci mieszkają w za małej nieruchomości. Za taką uznawane jest na przykład w przypadku dwójki dzieci 50-metrowe mieszkanie, w przypadku trójki limit rośnie do 75 metrów, a przy czwórce pociech jest to już 90 metrów. Jeśli ktoś ma więcej dzieci, to niezależnie od tego jak duże ma mieszkanie lub dom, to nie jest to przeszkoda na drodze do skorzystania z gwarancji kredytowej.
Są też wymagania dotyczące samego kredytu, który będzie można zaciągnąć z gwarancją. Okres kredytowania nie może być krótszy niż 15 lat. Walutą kredytu musi być polski złoty, a do tego gwarancja ma opiewać na co najmniej 10% ceny nieruchomości. W sumie jednak gwarancja kredytowa i wkład własny kredytobiorcy nie mogą łącznie przekroczyć 20% ceny. Maksymalna kwota gwarancji to 100 tys. złotych, a za jej udzielenie BGK ma pobierać 1% prowizji. W praktyce będzie to więc kosztowało najczęściej kilkaset złotych, jednak nie więcej niż tysiąc.
Nowy członek rodziny obniży ratę kredytu
Osoby, które skorzystają z planowanego systemu gwarancji kredytowych będą też mogły liczyć na to, że budżet państwa pomoże im w spłacie długu. Dotyczy to osób, których rodzina się powiększy. Mechanizm ten ma się nazywać spłatą rodzinną. I tak jeśli w rodzinie pojawi się drugie dziecko, to można będzie liczyć na nadpłatę kredytu w kwocie 20 tysięcy złotych. Przy trzeciej lub kolejnej pociesze nadpłata ma sięgnąć kwoty 60 tysięcy złotych.
| Rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na 25 lat (marża 2,8%) | |||||||
| Opcje nadpłat kredytu w ramach tzw. „spłaty rodzinnej” | Kwota kredytu | ||||||
| 300 000 zł | 400 000 zł | 500 000 zł | |||||
| Oryginalna rata | 1 392 zł | 1 855 zł | 2 319 zł | ||||
| po nadpłacie 20 tys. zł | 1 299 zł | 1 763 zł | 2 227 zł | ||||
| Po nadpłacie 60 tys. zł | 1 113 zł | 1 577 zł | 2 041 zł | ||||
| Po nadpłacie 80 tys. zł (20+60) | 1 021 zł | 1 484 zł | 1 948 zł | ||||
| Szacunki HRE Investments | |||||||
Kraków poszkodowany
Wróćmy jednak do meritum. Aktualnie procedowany przez parlament pomysł wciąż ma jeden mankament. Chodzi o mechanizm ustalania limitów cen nieruchomości kwalifikujących do wsparcia. Przy wyliczeniach nie są brane pod uwagę ceny faktycznie płacone za nieruchomości, ale archiwalne dane na temat tego ile kosztowało wybudowanie mieszkań na danym terenie. Problem w tym, że są to często dane na temat inwestycji zaczynanych nawet kilka lat temu, a więc w zupełnie innych realiach cenowych. A jakby tego było mało, to nie są brane pod uwagę wszystkie koszty ponoszone przy okazji inwestycji mieszkaniowej, co zaniża wskaźniki.
Efekt jest taki, że często limity cen mogą być nieadekwatne do tego, ile faktycznie trzeba obecnie płacić za mieszkania. Doskonałym przykładem są Kraków, Lublin i Szczecin. Tam zaledwie kilka – kilkanaście procent ofert kwalifikowałoby się do wsparcia. Z drugiej strony w gronie miast wojewódzkich mamy na przykład też takie miasta jak Gorzów Wielkopolski, Zieloną Górę czy Olsztyn, gdzie nawet ponad dwie trzecie ofert kwalifikowałoby się do wsparcia – wynika z szacunków HRE Investments.
Pomoc dla rozważnych
Choć program jest wciąż na etapie prac parlamentarnych, a więc wiele się może w nim jeszcze zmienić, to niezależnie od tego jaką ostatecznie przybierze formułę, to trzeba mieć świadomość, że nie każdy będzie mógł z niego skorzystać. Banki udzielając kredytów z gwarancją będą standardowo sprawdzały nieruchomość, której zakup będą kredytowały. Badaniu poddana zostanie także zdolność i wiarygodność kredytowa. Nie będzie też możliwe przeprowadzenie transakcji zupełnie bez gotówki w kieszeni. Co prawda gwarancja będzie mogła zastąpić wkład własny wymagany przez bank, ale pieniądze będą potrzebne np. aby zapłacić notariuszowi, pośrednikowi, na zapłacenie podatku czy kosztów sądowych.
Z drugiej strony racjonalne podejście do korzystania z tego instrumentu może uchronić część kupujących przed doprowadzeniem domowego budżetu do granicy wytrzymałości płynnościowej. W praktyce może to zadziałać tak, że zamiast wydawać wszystkie wolne środki na wkład własny i obsługę transakcji, rodzina może kosztem trochę większej pożyczki zachować sobie pewną kwotę pieniędzy jako poduszkę płynnościową. Byłoby to o tyle racjonalne, że takie działanie ograniczyłoby ryzyko popadnięcia w tarapaty finansowe np. w wyniku chwilowej utraty pracy przez kredytobiorcę.
Bez wątpienia jednak osoby, które będą korzystały w tego wsparcia muszą mieć świadomość, że wcześniej czy później raty zaciąganych kredytów pójdą w górę. Aktualne prognozy sugerują, że trend nie powinien być zbyt mocny i nie należy spodziewać się nadmiernie szybkich podwyżek stóp procentowych. W perspektywie 12 miesięcy należy spodziewać się raty wyższej niż dziś – przeciętnie o niecałe 5%. W kolejnym roku miesięczne obciążenia kredytobiorców powinny pójść w górę średnio o około 10%, aby w trzecim dopiero roku dojść do poziomu rat sprzed epidemii. Bez wątpienia jednak roztropnie zarządzając domowym budżetem warto przygotować się na gorsze scenariusze.
Bartosz Turek, Główny Analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń
