Ustawa deweloperska skłoniła deweloperów do ustanowienia kolejnych rekordów

Najwięcej w historii pozwoleń na budowę, rekord rozpoczętych inwestycji i więcej mieszkań oddawanych do użytkowania – takie dane przyniósł nam najnowszy raport GUS. Gdybyśmy patrzyli na te dane bez szerszego kontekstu, to byłyby one bardzo dobre.

W czerwcu deweloperzy oddali do użytkowania ponad 11 tysięcy nowych mieszkań – o prawie 11% więcej niż w czerwcu rok wcześniej. Choć bardzo często przykładamy dużą wagę do informacji o tym ile nowych mieszkań w Polsce powstaje, to z punktu widzenia oceny bieżącej koniunktury, informacje te są nieprzydatne. Wszystko dlatego, że od rozpoczęcia budowy do oddania mieszkań do użytkowania mijają w Polsce często 2 lata, a od decyzji o zakupie działki do oddania kluczy do mieszkań, które na niej mogą powstać, minąć potrafi nawet kilka lat. Dziś publikowane dane na temat mieszkań oddawanych do użytkowania mają więc charakter historyczny.

Deweloperzy nigdy nie dostali jeszcze tak wielu pozwoleń na budowę

Na drugim biegunie mamy dane na temat wydawanych pozwoleń na budowę. Te są pewnego rodzaju papierkiem lakmusowym sugerującym czy koniunktura w mieszkaniówce poprawia się czy nie. Patrząc na te dane trzeba mieć jednak świadomość, że ów papierek lakmusowy bywa zawodny. Powód jest prosty – deweloperzy ubiegający się o pozwolenia na budowę czekają czasem na takie decyzje wiele miesięcy. Dziś wydawane pozwolenia są więc efektem decyzji podejmowanych dawno temu. Mało tego, spora część wydawanych pozwoleń na budowę nie jest potem przekuwana w rozpoczynanie budów.

Dlatego z rezerwą należy podchodzić do informacji, że w samym tylko czerwcu deweloperzy dostali pozwolenia na budowę prawie 26 tysięcy mieszkań. Jest to najwyższy wynik w historii. Nie jest to jednak przypadek. Pamiętajmy, że czerwiec był ostatnim miesiącem, w którym rozpoczęcie sprzedaży mieszkań (do tego potrzebne jest pozwolenie na budowę) potrafiło uchronić dewelopera przed koniecznością spełniania niektórych wymagań znowelizowanej ustawy deweloperskiej (np. opłacania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny).

Najlepszy czerwiec w historii

Chęć ucieczki przed nowymi regulacjami mogła też spowodować, że w czerwcu deweloperzy nie tylko uzyskiwali pozwolenia na budowę, ale rozpoczynali też sporo nowych budów. Było ich tak dużo, że był to najlepszy czerwiec w historii pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji. W osiągnięciu tego wyniku mogła też pomóc pewna normalizacja w zakresie cen materiałów budowlanych i dostępności ekip budowlanych. Niestety nikłe są szanse, że w kolejnych miesiącach liczba rozpoczynanych inwestycji będzie równie wysoka. Wszystko dlatego, że widząc mniejszy popyt na mieszkania deweloperzy ograniczyli produkcję nowych mieszkań. Kosztem liczby zawieranych transakcji deweloperzy postanowili po prostu bronić marże.

Może to niestety oznaczać, że za kilka kwartałów – gdy potencjalnie otoczenie się poprawi, a RPP np. zacznie obniżać stopy procentowe, na rynek dostarczanych będzie mniej mieszkań. To przy potencjalnie wyższym popycie może znowu spowodować, że mieszkania zaczną drożeć. Mówimy tu jednak o pespektywie kilku kwartałów, a więc w międzyczasie może stać się coś niespodziewanego.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments