RPP utrzymała stopy procentowe, ale zaskoczenia nie było. Zapowiadał to spadający WIBOR, który jest o 0,4 p.p. niższy niż przed miesiącem. Ci, którzy kredyty mają, z niecierpliwością wyczekują przeliczenia w harmonogramach spłat. Dla tych, którzy chcieliby hipotekę zaciągnąć wciąż daleko do happy endu.
Tym razem zaskoczenia nie było. Zgodnie z przewidywaniami Rada Polityki Pieniężnej postanowiła po raz trzeci z rzędu pozostawić stopy procentowe na niezmienionym poziomie. To, że takiej właśnie decyzji spodziewał się rynek, znakomicie obrazuje np. zachowanie WIBOR-u 3M, który przez ostatnie 30 dni systematycznie spadał. Jeszcze 7 listopada wynosił on 7,61% i był na poziomie ostatnio obserwowanym 20 lat temu. W chwili obecnej jest niższy o 0,4 pp. To zachowanie WIBOR-u było zgoła odmienne niż przed październikowym i listopadowym posiedzeniem RPP, kiedy wraz z napływającymi informacjami z rynku o spodziewanych podwyżkach WIBOR wyraźnie rósł.
– Skoro wtedy, pomimo mocnych argumentów, RPP postanowiła „przeczekać” sytuację i nie zmieniać stóp, to w chwili obecnej, choćby w obliczu spadku inflacji z 17,9% do 17,4% (flash) inna decyzja niż pozostawienie stóp procentowych na niezmienionym poziomie byłaby mocno dyskusyjna – komentuje Paweł Onych, Head of Mortgages w Otodom.
Zdaniem eksperta Otodom decyzje o niezmienianiu stóp procentowych mogą być odbierane jako próba oceny, na ile poprzednie podwyżki stóp procentowych, dokonane na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, zaczynają oddziaływać na rynek, zwłaszcza na inflację. Zazwyczaj potrzeba kilku kwartałów, żeby dokonać takiej oceny.
Spadający od miesiąca WIBOR to pozytywna informacja zarówno dla osób spłacających kredyty, które mogą to odczuć przy okazji najbliższej aktualizacji harmonogramów spłat, jak i tych dopiero planujących zaciągnięcie takiego zobowiązania, ze względu na nieznacznie lepszą zdolność kredytową.
– Należy zastrzec, że zatrzymanie podwyżek stóp procentowych oraz obserwowany od miesiąca spadek WIBOR-u jest na razie bardziej kosmetyczną zmianą i pewnego rodzaju stabilizacją sytuacji niż próbą zmiany trendu na rynku kredytowym. Zarówno nabywcy jak i cały rynek nieruchomości jeszcze długo będą odczuwać skutki cyklu tych 11 podwyżek – tłumaczy Paweł Onych, ekspert finansowy w Otodom.
Podwyżki zaczęły się w październiku zeszłego roku i spowodowały skurczenie się rynku kredytów hipotecznych o blisko 75% r/r, wzrost rat kredytów hipotecznych o ponad 100%, drastyczne ograniczenie zdolności kredytowej klientów oraz w konsekwencji wyhamowanie aktywności deweloperów mieszkaniowych.
– Aby sytuacja osób ubiegających się o kredyt uległa istotnej poprawie, nie wystarczy przekonanie rynku, że to koniec podwyżek stóp procentowych. Dopiero wystąpienie kilku czynników miałoby istotny wpływ na akcję kredytową, a tym samym na ożywienie na rynku sprzedaży – komentuje Paweł Onych.
Wśród tych czynników ekspert wymienia odejście od bufora 5 p.p. przy liczeniu zdolności kredytowej, który zwłaszcza przy kredytach ze stałym oprocentowaniem wydaje się obecnie wymogiem zbyt restrykcyjnym. Kolejnym powinno być wydłużenie maksymalnego okresu liczenia zdolności kredytowej. W chwili obecnej wynosi on 25 lat, a w przypadku osób młodych wydłużenie maksymalnego okresu kredytowania np. do 35 lat nie wydaje się ryzykowne. Rzadko, który kredyt jest spłacany tak długo jak wynosi wstępne założenie – większość jest spłacana przed czasem, lub refinansowana. Do tego zmiana polityki kredytowej dla osób prowadzących działalność gospodarczą, np. dla rozliczających się w formie ryczałtu. Rynek czeka również na wprowadzenie do oferty bankowej kredytów opartych o WIRON, z założeniem, że obecne poziomy marż, stosowanych przy ofertach z WIBOR-em nie wzrosną.
Źródło: Otodom
Wojciech Boczoń