Choć obniżki cen mieszkań mogą potrwać nawet do końca 2010 r., deweloperzy odblokowują wstrzymane inwestycje. Nie zamierzają czekać na poprawę kredytowania hipotecznego, bo w tym temacie w ciągu najbliższych 12 miesięcy raczej nic się nie zmieni – tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas ubiegłotygodniowej konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy” w warszawskim hotelu Marriott, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A.
Konferencja jak co roku wzbudziła wielkie zainteresowanie branży – w Marriotcie pojawiło się ponad 200 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji 
finansowych z całej Polski. Dyskusje – niektóre bardzo gorące – toczyły się głównie wokół dwóch tematów: czy zapaść na rynku mieszkaniowym jest już za nami i jak w 2010 r. będzie się kształtować polityka kredytowa banków.
Konferencję otworzyły wystąpienia dwóch gości specjalnych – wiceministra infrastruktury Piotra Stycznia oraz profesora Leszka Balcerowicza, autora reform rynkowych w Polsce na przełomie lat 80. i 90. Profesor Balcerowicz skrytykował wszelkie formy pobudzania rynku nieruchomości interwencjami państwa – według niego wspieranie gospodarki zwiększonymi wydatkami rządowymi to bezpośrednia przyczyna obecnego kryzysu finansowego w państwach Europy Wschodniej. – Kondycja sektora mieszkaniowego zależy od dwóch rzeczy: stabilnego tempa wzrostu gospodarki rozumianego jako unikanie załamań i uzupełnienie reform oraz od niskiej inflacji – mówił prof. Balcerowicz.
Wielkie zainteresowanie – oraz wiele emocji – wzbudził panel dyskusyjny poświęcony pierwotnemu rynkowi mieszkaniowemu, w którym wzięli udział prezesi największych polskich firm deweloperskich. Choć byli oni zgodni, że mijający rok 2009 należał do najtrudniejszych w historii branży, wielu patrzy z optymizmem na rok 2010, a konkretnie – na drugą jego połowę, kiedy spodziewany jest wzrost popytu. – Jako doświadczony deweloper nie zakładamy wzrostu cen mieszkań w przyszłym roku w naszych planach inwestycyjnych. Nie możemy sobie jednak pozwolić, żeby naszej oferty nie było na rynku. Pod koniec tego roku rozpoczęliśmy dwa projekty, a w przyszłym wystartujemy z sześcioma kolejnymi; w szczytowym momencie możemy mieć w sprzedaży nawet 1500 lokali. – mówił Jan Wagner, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Polnord S.A.
– W styczniu 2009 r. sprzedaliśmy tylko siedem z ok. 900 mieszkań – po prostu czarna rozpacz. Później jednak z kwartału na kwartał było coraz lepiej – tegoroczną sprzedaż zamkniemy granicach 550 mieszkań. Właśnie na ożywieniu popytu w ostatnich miesiącach budujemy nasz optymizm – zapowiadał Wagner. – Budimex Nieruchomości również rozpocznie w przyszłym roku dwie nowe inwestycje – zapowiedział prezes tej firmy Henryk Urbański. Przyjmując, że realizacja średniej wielkości inwestycji trwa ok. 18-24 miesięce, inwestycje te mogą zostać oddane w połowie 2011 r., kiedy według deweloperów ma powrócić koniunktura.
Jako winnych zapaści rynkowej z zeszłorocznej zimy deweloperzy wskazywali sektor bankowy. – W przeciwieństwie do poprzedniego kryzysu w 2002 r. kiedy zarobki deweloperów były bardzo małe, teraz utrzymują oni wciąż wysokie marże, więc zachowują jako taką płynność finansową i wraz z ożywieniem popytu mogą spokojnie przygotowywać nowe inwestycje. Nie grozi nam przepaść między popytem i
podażą. Prosperity w latach 2006-2007 nie zostało wykreowane przez deweloperów, ale przez sektor finansowy, i także ten sektor wywołał załamanie – powiedział Mariusz Gawron, prezes jednej z największych trójmiejskich firm deweloperskich, Grupy Inwestycyjnej HOSSA S.A. Wtórował mu Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich: – W pierwszej kolejności popyt ustalają banki za pomocą swojej polityki kredytowej, w drugiej – media, a dopiero później – deweloperzy za pośrednictwem swojej oferty.
Bankowcy nie mieli dla deweloperów zbyt dobrych wiadomości, jeśli chodzi o udzielanie kredytów hipotecznych. – W przyszłym roku nie spodziewamy się obniżek oprocentowania ze względu na utrzymujący się wysoki koszt pieniądza na rynku międzybankowym. Choć czwarty kwartał 2009 r. pod względem wolumenu udzielonych przez banki kredytów możemy porównać z najlepszymi kwartałami z ubiegłych lat, pewne praktyki z lat 2006 i 2007 – mam tu na myśli głównie liberalne procedury ustalanie zdolności kredytowej i wysokość wymaganego wkładu własnego – z pewnością nie powrócą w 2010 r. – mówił podczas panelu poświeconemu finansowaniu nieruchomości Jerzy Tofil, członek zarządu Pekao Banku Hipotecznego S.A. Bankowcy przestrzegli też przed przecenianiem głośnego w mediach programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na Swoim”.
Choć w swojej mowie otwierającej konferencję minister Styczeń przewidywał, że w tym roku udzielonych zostanie w sumie ponad 40 tys. kredytów z rządowymi dopłatami, według bankowców ma on marginalny wpływ na rynek mieszkaniowy. – Według naszych danych „Rodzina na swoim” stanowi zaledwie 10-15 proc. wszystkich udzielanych kredytów, z czego 60 proc. trafia na rynek wtórny. Z pozostałych 40 proc. dwie trzecie wykorzystywane jest na budowę domów metodą gospodarczą – mówił Grzegorz Żochowski, partner w firmie REAS.
Wiele miejsca poświęcono kredytom dla deweloperów i ich obecnej kondycji finansowej. Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w Bank Pekao S.A. zapytany, czy banki będą przejmować zagrożone projekty odpowiedział: – W grupie Pekao są firmy prowadzące działalność deweloperską, więc prawdopodobnie poradzilibyśmy sobie z dokończeniem przejętej inwestycji. Na razie jednak nie widzimy takiej potrzeby. W naszym banku zazwyczaj dajemy deweloperom co najmniej 12 miesięcy na spłatę kredytu od zakończenia budowy. W poprzednich latach ten limit nie było wykorzystywany, teraz niektórym kredytobiorcom się przydaje. Jeśli i ten limit nie wystarcza, siadamy do stołu negocjacyjnego.
Deweloperzy, którzy w zeszłym roku starali się o kredyt na inwestycję mieszkaniową, w większości przypadków odchodzili w kwitkiem. W tym roku taka pożyczka jest możliwa, jednak deweloper musi spełnić szereg bardziej wymagających warunków. – Od deweloperów starających się o pożyczkę wymagamy minimum 20 proc. wkładu własnego – może być nim działka – i co najmniej 15-20 proc. mieszkań sprzedanych w przedsprzedaży, zanim wejdziemy z własnym finansowaniem – mówiła Agnieszka Domaradzka, wiceprezes zarządu ds. kredytowych w Nordea Bank Polska S.A. Podobne warunki przedstawił Marek Koziarek z Pekao S.A.: – Nie mamy czegoś takiego jak standardowe warunki kredytowe.
W zależności od inwestycji wymagamy od 25 do 40 proc. wkładu własnego. Nie kredytujemy zakupu gruntów – deweloper musi do nas przyjść z aktem własności działki i powiedzieć nam, ile za nią rzeczywiście zapłacił, a nie, ile jest ona teraz warta według rzeczoznawcy. Tego typu informacje pozwalają nam ocenić kondycję finansową dewelopera. Przed podjęciem decyzji o kredytowaniu szczegółowo oceniamy projekt, badamy renomę dewelopera, jego siłę kapitałową czy wysokość marż.
Optymizmem powiało również podczas prezentacji wyników najnowszej edycji badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencja nabywców”, opracowanych przez firmę Nowy Adres S.A. i przeprowadzonych za pomocą niezależnego instytutu badawczego Gfk Polonia. Pokazały one, że w porównaniu z rokiem 2008 r. popyt na wszystkie typy nieruchomości (działka, dom, mieszkanie, apartament na rynku pierwotnym lub wtórnym) zmniejszył się bardzo nieznacznie. Jesienią 2008 r. 9 proc. ankietowanych przyznało, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy przeprowadzili nieruchomościowe zakupy, a dalsze 3 proc – że jest w ich trakcie. Pod koniec 2009 r. liczby te są niemal identyczne – jedyną różnicą jest mniejsza o jeden procent liczba osób w trakcie realizowania nieruchomościowych transakcji.
– Co prawda liczba transakcji, których przedmiotem były mieszkania spadła zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ale odnotowaliśmy znaczny wzrost zakupów działek i budów domów metodą gospodarczą. Niskie ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa wykorzystywali w zeszłym roku zwłaszcza ci, którzy posiadali już wolne działki pod zabudowę – twierdzi Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres S.A. i współautor raportu.
Źródło: Nowy Adres S.A.
Wojciech Boczoń
