27 sierpnia br. została uchwalona nowelizacja ustawy prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Została ona wymuszona na Polskim ustawodawcy Dyrektywą 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Pomimo licznych zalet posiada ona jedną, bardzo istotną wadę, która może wpłynąć negatywnie nie tylko na obrót nieruchomościami w kraju, lecz również na relacje Polski z Komisją Europejską.
Włączenie rynku wtórnego
Zacznijmy od pozytywów podjętej ustawy. Bardzo dużym plusem nowelizacji, która 18 września została podpisana przez Prezydenta RP, jest uregulowanie wymogu sporządzania świadectw energetycznych dla rynku wtórnego nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji sprzedaży czy przeniesienia prawa własności do budynku, lokalu mieszkalnego lub części stanowiącej samodzielną całość techniczno – użytkową, z wyjątkiem prawa spółdzielczego, sprzedający jest zobowiązany do przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. Tym samym określa to jednoznacznie konieczność sporządzenia świadectwa w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Również w przypadku wynajmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku (stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową), wynajmujący ma obowiązek udostępnić świadectwo charakterystyki energetycznej najemcy. – Rynek wtórny, dzięki uchwalonej nowelizacji, która nareszcie precyzuje kwestie związane z koniecznością sporządzenia świadectw charakterystyki energetycznej budynków, nie pozostanie w tym momencie martwym obszarem – komentuje Piotr Pawlak, dyrektor zarządzający BuildDesk Polska. Właśnie dzięki informacjom o energochłonności zawartych w świadectwach, potencjalni najemcy będą mieli możliwość obiektywnego porównania kosztów eksploatacji podobnych nieruchomości. – W sytuacji naszego starego energochłonnego budownictwa jest to bardzo istotny krok, bowiem informacje uzyskane dzięki świadectwom dla budynków istniejących już, daje podstawy do zwiększenia działań zmierzających do poprawy efektywności energetycznej tych budynków – dodaje Pawlak.
Kwestia osób uprawnionych
Kolejnym słusznym rozwiązaniem przyjętym w omawianym akcie prawnym jest rozszerzenie katalogu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Art. 5 ust. 8 wymienia cztery przesłanki, jakie musi spełnić osoba pretendująca do zawodu certyfikatora. Jest to pełna zdolność do czynności prawnych, którą posiada każda pełnoletnia osoba, ukończenie studiów magisterskich lub jednego z preferowanych kierunków studiów inżynierskich. Trzecią przesłanką jest niekaralność, a ostatnią jest posiadanie dowolnych uprawnień budowlanych albo zdanie egzaminu państwowego.
Należy zaznaczyć, że zgodnie z nowelizacją kolejną grupą uprawnioną stają się inżynierowie, a więc osoby, które dotychczas zazwyczaj zajmowały się kwestiami energochłonności budynków i posiadają praktykę oraz doświadczenie zawodowe. Liczba osób z uprawnieniami do wykonywania certyfikatu została znacząco rozszerzona. – Tak klarowne przesłanki przywołane w noweli mogą zlikwidować elitarność zawodu certyfikatora – zauważa Pawlak.
Błąd w nowelizacji
Tu niestety zaczynają się negatywne aspekty przedstawianej nowelizacji. W projekcie komentowanego aktu prawnego znajdował się art. 5 ze znaczkiem 2, ust 3. Określał on 5 grup, które nie mogły w konkretnym przypadku sporządzać świadectwa energetycznego. Były to osoby uczestniczące w procesie budowlanym, wykonawcy robót, właściciel lub zarządca nieruchomości, osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo osoby związane umowami cywilnoprawnymi z przedstawicielem grupy wymienionej wcześniej.
Niestety przyjęta nowelizacja w art. 5 ust 4a wprowadza zakaz sporządzania świadectw tylko dla dwóch z wyżej wymienionych grup. Są to właściciele i osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wyjęcie spod zakazu pozostałych grup grozi niestety nieprawidłowościami w sporządzaniu świadectwa. Dzięki przyjętemu w nowelizacji rozwiązaniu, certyfikatorami mogą być pracownicy biur deweloperskich lub pracowni projektowych, bezpośrednio związani z procesem inwestycyjnym. – Może to spowodować chęć „dopasowania” informacji zawartych w świadectwie do potrzeb konkretnego projektu lub do np. niewłaściwie wykonanych prac budowlanych – dodaje Pawlak.
Niezgodność z prawem unijnym
Co jednak ważniejsze, wprowadzenie tak wąskiego zakazu, narusza postanowienia wspomnianej na początku Dyrektywy 2002/91/WE. Artykuł 10 tego aktu stanowi, że charakterystyka energetyczna budynków ma być realizowana przez niezależnych ekspertów. – Dopuszczenie do sytuacji, w której deweloper ocenia energochłonność własnego budynku, jest jaskrawym naruszeniem powyższego przepisu – mówi Pawlak.
Dobrym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie ogólnej zasady, iż świadectwo może być sporządzone przez osobę nie pozostającą w tego typu związku z podmiotem, któremu przysługuje tytuł prawny do lokalu, który może powodować naruszenie owej niezależności. – Wprowadzenie takiej reguły zapewniałoby zgodność polskich przepisów z prawem wspólnotowym, a ponadto stanowiłoby instrument ochrony przed sporządzaniem wadliwych świadectw charakterystyki energetycznej – twierdzi Maciej Kruś, radca prawny z Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy.
Przyjęte przez polski rząd rozwiązanie dziwi tym bardziej, że Komisja Europejska już raz wszczęła postępowanie przeciwko Polsce za naruszenie prawa europejskiego. Jednym z zarzutów organu UE był właśnie brak odzwierciedlenia idei art. 10 dyrektywy w ustawie Prawo budowlane, stanowiący o niezależności ekspertów. Również w analizie prawnej Komitetu Integracji Europejskiej, wyrażonej 29 czerwca br. stwierdzono niezgodność przyjętej nowelizacji z prawem unijnym. – Zmniejszając krąg osób objętych zakazem sporządzania certyfikatów energetycznych, polski ustawodawca naraża się na podjęcie przez Komisje Europejską działań dyscyplinujących względem naszego kraju – zauważa Pawlak.
Istotne jest też, że pomimo zbliżającego się wprowadzenia zmiany dyrektywy, polskie ustawodawstwo ograniczyło się i to nie w pełni do spełnienia tylko aktualnych postanowień. Oznacza to, że w najbliższym czasie czeka nas kolejna nowelizacja, dostosowująca Prawo budowlane do wymagań i postanowień dyrektywy. – Pocieszający może wydać się jedynie fakt, że błędy zdarzały się w każdym z państw członkowskich. Ważne jest tylko, by mieć chęć je poprawić – podsumowuje Pawlak.
Źródło: Prelite – Agencja Public Relations
Wojciech Boczoń
