Koniec III kwartału jest dobrym momentem na podsumowanie dostępności mieszkań z rynku wtórnego w ramach programu Rodzina na Swoim. Punktem odniesienia do porównań są wyniki badań dostępności przeprowadzone w II kwartale (kwiecień 2009 r.) przez sieć biur nieruchomości Metrohouse S.A. W III kwartale poza zmianą wskaźnika przeliczeniowego dla Gdańska i województwa pomorskiego, nie nastąpiły zmiany wskaźników dla innych miast. Zmieniła się jednak dostępność mieszkań w ramach RnS.
Bez zmian wskaźników, zmiany w dostępności mieszkań
• III kwartał przyniósł zmianę wskaźnika przeliczeniowego dla Gdańska. W rezultacie 30% mieszkań dostępnych na gdańskim rynku kwalifikuje się do programu. To największy wzrost dostępności spośród analizowanych miast (aż o 22 punkty procentowe).
• Spośród osiemnastu badanych miast w siedmiu odnotowano wzrost dostępności mieszkań, a w ośmiu nastąpił spadek. W Warszawie, Lublinie i Bydgoszczy dostępność mieszkań utrzymuje się na niezmienionym poziomie.
• Poza wspomnianym powyżej Gdańskiem, największy wzrost dostępności mieszkań w ramach RnS miał miejsce w Kielcach (wzrost o 10 punktów procentowych) oraz we Wrocławiu i Olsztynie (wzrost po 5 punktów procentowych).
• W Poznaniu odnotowuje się najwyższy spadek w dostępności mieszkań spełniających kryteria dopłat RnS (o 10 punktów procentowych), w Katowicach i Szczecinie spadki są również znaczące (po 8 punktów procentowych). Obniżenie dostępności mieszkań w Toruniu o 6 punktów procentowych spowodował spadek tego miasta z fotela lidera.
• Największy wybór ofert spełniających kryteria programu Rodzina na Swoim oferuje wtórny rynek mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim i Bydgoszczy. W tych miastach 86% oferty mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat.
• Tradycyjnie w Krakowie obserwujemy najniższy spośród analizowanych miast odsetek mieszkań, których zakup umożliwia starania o dopłaty do odsetek kredytu. Dodatkowo podaż takich mieszkań zmniejszyła się 1 pkt. procentowy, co powoduje, że zaledwie co 14 mieszkanie spełnia kryteria programu.
• Nadal wśród analizowanych miast utrzymuje się dwubiegunowy podział na lokalizacje, gdzie dostępność mieszkań w ramach programu Rodzina na Swoim jest wysoka i grupę miast o słabej i umiarkowanej dostępności (np. Kraków, Warszawa, Lublin)
Komentarz: Mariusz Kania, prezes zarządu Metrohouse S.A.
Dostępność mieszkań w ramach programu Rodzina na Swoim jest pochodną tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. O ile wzrost wskaźnika w II kwartale 2009 r. spowodował poprawę dostępności mieszkań kwalifikujących się do programu aż w dwunastu analizowanych miastach, to utrzymanie wskaźnika w III kwartale br. na poziomie II kwartału (oprócz Gdańska, gdzie wskaźnik podniesiono o 10%) ma następstwo we wzroście odsetka takich mieszkań już tylko w siedmiu miastach. Jednocześnie obserwuje się zmniejszenie dostępności mieszkań spełniających kryteria RnS aż ośmiu miastach.
Zmniejszenie dostępności mieszkań w ramach programu dopłat Rodzina na Swoim może przeczyć szeroko rozpowszechnianej tezie o silnie postępujących spadkach cen nieruchomości. Obecną sytuację na rynku wtórnym mieszkań charakteryzuje stabilizacja cen. Zmniejszona dostępność popularnego segmentu mieszkań (w tym także w ramach RnS) świadczy o zmianie struktury podażowej, w której coraz większą rolę zaczynają odgrywać mieszkania o dużych powierzchniach, bądź apartamenty (lub pseudoapartamenty), na które zainteresowanie spadło wraz z ograniczeniami banków w finansowaniu nieruchomości. Takie oferty są eksponowane na rynku najdłużej.
Na rynku wtórnym mieszkań najbardziej poszukiwanym produktem są mieszkania jedno i dwupokojowe o powierzchniach 35-50 m kw., które, o ile to możliwe, posiadają parametry cenowe pozwalające zakwalifikować je do puli mieszkań objętych dopłatami do odsetek od kredytów. Pomimo dużej podaży mieszkań znalezienie takich ofert jest tylko pozornie łatwe.
Jeżeli w IV kwartale ogłoszone wskaźniki przeliczeniowe będą niższe niż dotychczasowe, z pewnością dodatkowo ograniczy to dostępność do puli ofert z dopłatami, a co za tym idzie, przyczyni się do zmniejszenia popularności programu Rodzina na Swoim.
Źródło: Metrohouse
Wojciech Boczoń
