Colliers International prognozuje sytuację na rynku powierzchni biurowych w Polsce. Autorem ekspertyzy jest Robert Karniewski, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International, który specjalizuje się wyłącznie w reprezentacji najemców. Robert Karniewski wskazuje na nadchodzące ożywienie w tej części rynku powierzchni komercyjnych, wzrost cen o 8-15%, a także zdecydowany spadek liczby wolnych biur.
Krótkie podsumowanie I półrocza 2009 na rynku powierzchni biurowych w Polsce
Patrząc na minione półrocze widać, że praktycznie na wszystkich rynkach wzrósł wskaźnik wolnych powierzchni w porównaniu do połowy 2008 r., lecz w większości miast nadal utrzymuje się na niskim poziomie i wynosi średnio miedzy 5 a 10%. Dla stolicy, najbardziej aktywnego rynku w kraju, na koniec czerwca wyniósł zaledwie 5,67%, niemniej stosunkowo duża aktywność najemców w ostatnich miesiącach nie przekłada się jeszcze na dużą liczbę zawieranych kontraktów. Najwięcej wolnych powierzchni biurowych można znaleźć dziś w Łodzi (26%) i Wrocławiu (12%), a jeśli chodzi o Warszawę, to najwięcej wolnych biur czeka na najemców na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie.
Ceny biur idą w górę
Sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała, i to w całym kraju. Wynika to z prostego faktu wprowadzania na rynek biurowy coraz mniejszej liczby nowych obiektów. Na fali spowolnienia gospodarczego wiele firm zamroziło swoje decyzje w zakresie ekspansji, decydując się często na renegocjację dotychczasowych umów. Brak nowych najemców, zwłaszcza w opcji pre-lease czyli podpisania umowy przed rozpoczęciem budowy biurowca, przełożył się z kolei na usztywnienie polityki banków w zakresie kredytowania inwestycji. Zatem zgodnie z prawami rynku, gdy maleje podaż, ceny powierzchni biurowych na pewno pójdą w górę. Już w drugim kwartale 2010 spodziewamy się wzrostu cen w zależności od rynku o 8-15%.
Zbliża się koniec rynku najemcy
Wraz ze wzrostem cen zmaleje elastyczność właścicieli biurowców i deweloperów w zakresie oferowanych dziś zachęt dla najemców. Jeśli zatem firma poszukuje dziś biura, namawiam do aktywnych działań w tym zakresie, gdyż powoli wychodzimy z rynku najemcy, a wchodzimy w cykl rynku, na którym warunki dyktuje właściciel biura bądź deweloper.
Renegocjuj
Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura mogą oczekiwać wyjątkowo atrakcyjnych ofert w zakresie długości okresu zwolnienia z czynszu. W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku, można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obecnej umowy najmu mogą przynieść korzystne zmiany nawet 1,5 roku, 2 lata przed jej zakończeniem. Negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne. W wyniku poprawnie przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują – najemca oszczędności w czynszu bieżącym, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy i utrzymanie portfolio. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów – firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu.
Korzystaj z umów pre-lease
Największe korzyści najemcy mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre lease. Nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor otwiera pulę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego. Oznacza to, że firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2.000 mkw może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca na 5.000 mkw.
Podobna sytuacja może mieć miejsce w przypadku biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestor zostaje z 15-25 procentami wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas na tym etapie też jest w stanie zaoferować większe zachęty w zakresie cen i okresu zwolnienia z czynszu.
Źródło: Colliers International
Wojciech Boczoń
