Rynek nieruchomości w Polsce nie zdołał się jeszcze podnieść po nękającej nas cały czas stagnacji gospodarczej. Nasi rodacy spłacający kredyt w obcych walutach zdążyli już przywyknąć do znacznego wzrostu miesięcznych rat, który nastąpił na skutek osłabienia się złotego.
Wzrost cen z czasów boomu nieruchomości mieszkalnych znacznie przyhamował w tym roku. Mimo niewielkich wahań cen na rynku nieruchomości, ich poziom jest raczej stabilny. Jak pokazuje wykres, pierwsze półrocze odznaczało się raczej spadkowym trendem cenowym, licząc m/m. Spośród głównych miast Polski największe obniżki pojawiły się w Krakowie (-7%), Gdańsku (-6,8%), oraz Warszawie (-6,4%). Poznań (-4,7%) i Wrocław (-4,3%) pozwoliły trochę więcej zarobić deweloperom. Znacznie większy spadek zanotowały ceny w mniejszych miastach: Gdyni, Sopocie i Białymstoku. Wartość mieszkań mogłaby być jeszcze niższa, gdyby nie rządowy program „Rodzina na swoim”, polegający na dopłatach do kredytów dla małżeństw przez kilka pierwszych lat. Barierą kwalifikującą mieszkanie do programu jest maksymalna cena metra kwadratowego. Jeśli we Wrocławiu maksymalny pułap cenowy pozwalający na wzięcie w nim udziału wynosi 6000 zł, wówczas deweloper nie musi obniżać cen poniżej tej kwoty, ponieważ znajdzie nabywców wśród uczestników programu.
Po panice w czwartym kwartale 2008 roku oraz na początku roku bieżącego banki mogą już odetchnąć z ulgą. Sytuacja na rynku międzybankowym ustabilizowała się, a czarne proroctwa mediów prognozujące niewypłacalność kredytobiorców nie spełniły się. Jednak dalej występuje problem z pozyskaniem kredytów we frankach szwajcarskich na wymarzone cztery kąty. Mimo to, jak podaje raport Open Finance oraz oferty.net, pojawiła się delikatna odwilż na rynku kredytów hipotecznych. Allianz Bank proponuje kredyt hipoteczny już na 105% wartości nieruchomości lub na okres 50 lat. Nadal istnieje jednak wysokie ryzyko, jeśli chodzi o niespłacalność kredytów. Potwierdzają to złe dane makroekonomiczne dotyczące poziomu bezrobocia, które wzrosło w lipcu o 0,1% m/m do poziomu 10,8%.
Raty kredytów hipotecznych we frankach od początku roku sukcesywnie zmniejszają się, co pozwalanieco odetchnąć kredytobiorcom. Można to upatrywać w dwóch przyczynach. Pierwszą z nich jest niska stopa LIBOR, na podstawie której wyznacza się koszt pożyczki waluty na rynku międzybankowym. Druga, bardziej znacząca kwestia, to umacniający się złoty, dzięki któremu cena 1 CHF po osiągnięciu maksimum w lutym utrzymywała się poniżej 3 zł, a w sierpniu spadła w okolicę 2,70 zł. Również raty kredytów w PLN uległy obniżeniu, a to za sprawą cięć stóp procentowych przez RPP oraz uspokojenia się sytuacji na rynku bankowym, w wyniku czego trzymiesięczny WIBOR zmniejszył swoją wartość.
Osoby posiadające nadwyżki kapitałowe mogą zainwestować je w produkty oferowane przez bank, który udzielił im kredytu. Inną możliwością jest wpłata tej gotówki jako zabezpieczenia kredytu, co przełoży się na lepszą wiarygodność klienta, a w rezultacie pozwoli obniżyć marże na miesięcznej racie kredytu. Open Finance obliczył na jakie oszczędności mogą liczyć klienci bezpieczni w stosunku do ryzykownych. Rozbieżność w miesięcznej racie kredytu udzielonego na 100.000 zł może wynosić 70 zł. Jeszcze więcej zostanie w kieszeni wiarygodnych kredytobiorców zadłużonych w walutach obcych: przy 100.000 € może to być 97 zł, natomiast przy 100.000 CHF rozbieżność ta wynosi nawet 112 zł. Gra jest warta świeczki, ponieważ patrząc w perspektywie długoletniej (20 lub 30 lat) można zaoszczędzić całkiem sporą sumę.
Kwoty kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale tego roku porównując do analogicznego okresu z roku 2008 są mniejsze o 7% (ok. 175.00 zł). Podłoża takiego stanu rzeczy należy upatrywać w niższych cenach nieruchomości, jak i w zaostrzeniu polityki kredytowej banków, które żądają wkładu własnego przy pożyczaniu tak dużych kwot. W tym samym okresie o 40% obniżyła się także dynamika liczby udzielonych kredytów. Jeśli chodzi zaś o ilość kredytów udzielonych w walutach obcych, to przed rokiem stanowiły one ¾ ogółu. Obecnie taki odsetek stanowią kredyty w PLN. Wiąże się to ze znacznymi wahaniami kursowymi w ostatnim czasie, podsycającymi niepokój u kredytobiorców oraz z ogromnym problemem pozyskania przez instytucje finansowe obcych walut na rynku międzybankowym, pociągającym za sobą wysokie koszty kupna CHF i EUR.
Rynek kredytów hipotecznych nie będzie się już rozwijał w takim tempie jak w 2007 roku. Na pewno, wraz z poprawą koniunktury na światowych rynkach, dynamika udzielanych pożyczek będzie rosła, jednak nie tak szybko jak do tej pory. Banki, mając na uwadze konsekwencje zbyt pochopnych decyzji przy udzielaniu kredytów, będą teraz postępowały bardziej racjonalnie, co przełoży się na poprawę jakości portfela kredytów hipotecznych, ale i na mniejszą dynamikę na rynku nieruchomości.
Źródło: IPO Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
