Teraz mieszkań jest po prostu za dużo jak na możliwości nabywcze Polaków. W samej Warszawie na kupca czeka 16 tys. nowych lokali. Deweloperzy źle ocenili popyt, opierając się na statystykach, z których wynika, że w Polsce brakuje ponad miliona mieszkań. W ubiegłym roku ukończyli rekordową liczbę lokali – 165 tys.
Deweloperzy nie mają teraz wyjścia i rezygnują z inwestycji. Np. Dom Development zawiesił budowę osiedla Oaza we Wrocławiu. Hiszpańska firma Urbanica wycofała się z projektów dwóch osiedli w Łodzi. Z kolei J.W. Construction nie zrealizuje 5-tysięcznego „miasteczka” w Ożarowie k. Warszawy.
Kiedy na rynku królowali spekulanci (wręcz pakietami nabywający mieszkania), wydawało się, że popyt może tylko rosnąć. Statystyki mówiły, że nawet przy utrzymaniu rekordowej liczby budowanych mieszkań z roku 2008 w Polsce przez wiele lat deficyt mieszkaniowy nie będzie malał. Wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców jest bowiem u nas najniższy w Europie. W Polsce wynosi 340, w Hiszpanii zaś 564, w Irlandii – 425, w Niemczech – 425. – To są jednak tylko statystyki – mówi nam Urszula Słowik, prezes Instytutu Rynku Nieruchomości. Teraz mamy do czynienia z nadprodukcją mieszkań, a także z niedostosowaniem cen do możliwości finansowych klientów. Dla Polaków mieszkania po 9 tys. zł za metr (średnia cena w Warszawie) są zbyt drogie.
Nic zatem dziwnego, że rynek sprzedaży się załamał. Deweloperzy mówią o spadku rzędu 70-80 proc. J.W. Construction miał na koniec 2008 r. w ofercie 1590 mieszkań. Jeśli weźmiemy poziom sprzedaży z czwartego kwartału ubiegłego roku (kiedy to nabywców znalazło tylko 90 lokali), to zapasy dewelopera wystarczą na 53 miesiące sprzedaży! Inny duży gracz na tym rynku Dom Development miał na koniec 2008 r. w ofercie 1360 lokali i aż 7170 w fazie przygotowania.
Średnia miesięczna sprzedaż w roku ubiegłym u tego dewelopera wyniosła zaledwie 83 mieszkania.
Deweloperzy wstrzymali 80 proc. planowanych na ten rok inwestycji. – Nie sądzę, żeby „odmrozili je” w następnym roku, a na pewno – nie od razu – mówi Aleksandra Szarek, analityk firmy Home Broker.
Zdaniem Łukasza Madeja z ProDevelopment w 2009 r. skala projektów nowo rozpoczętych będzie na poziomie maksymalnie 30 proc. tego, co było w 2008 r.
– W efekcie tego możemy za kilka lat znaleźć się w takiej sytuacji jak w 2006 r. , kiedy z powodu małej liczby nowych mieszkań na rynku ceny zaczęły bardzo szybko iść w górę – prognozuje Aleksandra Szarek.
Nie będzie to już tak spektakularny wzrost dochodzący do kilkudziesięciu procent w ciągu roku. Ale kilkunastoprocentowych podwyżek możemy się spodziewać już za dwa, trzy lata. I wtedy znów zacznie się wyścig deweloperów w uruchamianiu kolejnych inwestycji.
Stanie się tak, jeśli rząd nie zrozumie, że rynek nieruchomości potrzebuje schłodzenia w okresie wzrostu cen mieszkań (np. poprzez wyższe podatki, wystawianie gruntów na sprzedaż), a w okresie bessy pobudzenia (poprzez ulgi podatkowe, wsparcie finansowania).
– Inaczej będziemy mieli duże „amplitudy” w obrębie cyklu i nie wyjdziemy z obecnego niedoboru przez kolejną dekadę – wyjaśnia Łukasz Madej.
Dorota Skrobisz
Wojciech Boczoń
