– Tak duża podaż musi pociągnąć za sobą spadek cen nowych mieszkań o 10-15 proc. – uważa Paweł Majtkowski, analityk firmy doradczej Finamo.
Najbardziej powinny spaść ceny nieruchomości w dużych miastach, gdzie nadpodaż jest największa. W Warszawie czeka na klientów ok. 18 tys. lokali, a we Wrocławiu ok. 5 tys. Na największe przeceny można liczyć w inwestycjach realizowanych przez małych deweloperów, którzy budowali domy z kredytów bankowych i teraz szybko muszą zdobyć pieniądze na ich spłatę.
– Firmy, które mają nóż na gardle, sprzedają dziś mieszkania nawet o 20 proc. taniej – mówi Majtkowski. Takie przeceny są np. w dzielnicach peryferyjnych, jak Białołęka, Włochy, Targówek czy Wawer.
Deweloperzy gotowi są sprzedawać mieszkania nawet po kosztach, bo każdy dzień trzymania w ewidencji wybudowanych lokali przynosi im straty. Sami bowiem muszą płacić podatki od nieruchomości, rachunki za prąd i ochronę nieruchomości.
Spadek cen powinien potrwać jeszcze co najmniej do końca roku. Deweloperzy kończą mieszkania, które zaczęto budować 2-3 lata temu, gdy kredyty były tanie i wszystkie inwestycje sprzedawały się na pniu.
Teraz jednak w związku z kryzysem spadł popyt. Wprowadzone przez banki obostrzenia sprawiły, że znacznie obniżyła się zdolność kredytowa osób, które jeszcze pół roku temu byłyby w stanie kupić mieszkanie.
Spadek cen na rynku pierwotnym ciągnie za sobą także spadki na rynku wtórnym. Mieszkań pozbywają się również osoby, które w okresie hossy podjęły decyzję o kupnie w celach inwestycyjnych. A jeśli posiłkowały się dodatkowo kredytem we frankach, to dzisiaj mają raty nawet o kilkaset złotych wyższe niż rok temu. Wśród inwestorów spora grupa to obywatele Wielkiej Brytanii, Hiszpanii i Irlandii. Kupowali oni mieszkania w Polsce, licząc na wzrost ich cen. Niektórzy wykupywali całe inwestycje w Polsce.
Dzisiaj widać to szczególnie w Warszawie i kilku największych polskich miastach, gdzie całe piętra budynków stoją puste. Teraz również właścicielom tych lokali zależy na jak najszybszej sprzedaży. Bo zamiast zysków, inwestycje zaczynają przynosić straty.
Mało tego, obywatele krajów starej Unii mają problemy także na własnych podwórkach. Na polskim rynku nieruchomości nigdy nie mieliśmy do czynienia z trwającą dłużej niż rok hossą. Natomiast w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych wzrost trwał nieprzerwanie przez jedno, a w Hiszpanii nawet przez dwa dziesięciolecia. Tam załamanie powoduje dodatkowe skutki psychiczne, bo z pokolenia, które w ostatnich kilku latach kupowało mieszkania, nikt takiej sytuacji nie pamięta. Wiele rodzin wpada w panikę.
Na przykład w Hiszpanii, gdzie ok. miliona mieszkań czeka na klientów, przed trzema miesiącami pojawił się nowy portal nieruchomościowy (Superpermuta.es), który wyspecjalizował się w zamianie mieszkań, domów i działek. Za jego pośrednictwem ludzie chcą się pozbyć zbyt dużych i drogich domów, zamieniając je na mniejsze i zostając z różnicą wartości w kieszeni.
Niestety jest jeden szkopuł, szukających większych i droższych nieruchomości jest znacznie mniej niż tych, którzy chcą przenieść się do mniejszych i tańszych.
Według analityków, w Polsce obecny rok jest ostatnim, w którym będzie można kupić tanio mieszkanie. – Przez najbliższe kilka miesięcy liczba oddawanych do użytku mieszkań będzie jeszcze rosła. Jednak skończy się to za rok, półtora – uważa Marcin Jańczuk, analityk z firmy Metrohouse.
Będzie tak dlatego, bo już od jesieni deweloperzy informują, że ograniczają liczbę rozpoczynanych inwestycji. – Z zebranych danych wynika, że jest ich mniej o 70-80 proc., niż planowano jeszcze przed kryzysem – mówi Jańczuk. Tak naprawdę to, kiedy mieszkania w Polsce zaczną drożeć, zależeć będzie od tego, jak szybko świat upora się z kryzysem.
Henryk Sadowski
Wojciech Boczoń
