Co to za firma?
Gdy znajdziesz interesującą cię nieruchomość, sprawdź firmę, która ją buduje. Prześledź, co o niej piszą pisma branżowe, popytaj znajomych, przejrzyj internet. Pamiętaj, że na oficjalnej stronie dewelopera znajdziesz jedynie pozytywne informacje na temat projektu, zaś na forach będą raczej negatywne sądy – osoby zadowolone z nabytego mieszkania rzadziej dzielą się swoją radością. Dlatego internet traktuj raczej jako wskazówkę.
Sprawdź, co dany deweloper już wybudował. – Jeżeli do tej pory wszystkie budynki oddawał z opóźnieniem i wykonywał je niedbale, można się spodziewać, że teraz postąpi podobnie – mówi Aleksandra Szarek z Home Broker.
Dowiedz się, czy deweloper jest członkiem Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, które grupuje przedsiębiorców budujących w Małopolsce, albo Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Instytucje te weryfikują członków.
Wypłacalność
Sprawdź kondycję finansową dewelopera. Często budowniczowie wykorzystują wpłaty klientów nie na budowę tego bloku, w którym kupili oni mieszkanie, lecz na kończenie wcześniejszego. – Można mieć pewność, że pieniądze przeznaczone zostaną na budowę danej nieruchomości wówczas, gdy deweloper prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego projektu – mówi Szarek.
Poproś dewelopera o numer w Krajowym Rejestrze Sądowym i sprawdź jego akta rejestrowe. Znajdziesz tam sprawozdanie finansowe, informacje, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął udziałów lub akcji. Informacje te znajdziesz w wydziale sądu rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy. Dla większej pewności możesz skontaktować się z Krajowym Rejestrem Długów.
Umowa
Weź od dewelopera wzór umowy przedwstępnej i sprawdź, czy nie ma w niej kruczków. Szczególną uwagę zwróć na to, jak określone są kary umowne (twoje i dewe-lopera) oraz jaka jest odpowiedzialność obu stron za niewywiązanie się z umowy.
Często deweloperzy próbują przemycić zapisy krzywdzące klienta (np. większe kary umowne). Można je wyeliminować, sprawdzając, czy w umowie znajdują się klauzule niedozwolone. Ich wykaz znajduje się na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik. gov.pl). Jeżeli zauważysz, że masz więcej obowiązków niż deweloper, a jego uprawnienia są bardzo szerokie, staraj się o wprowadzenie zmian.
Wielu deweloperów zmieniło umowy po kontrolach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Mimo to zawsze trzeba dokładnie je sprawdzić. Jeśli będziesz mieć poważniejsze zastrzeżenia, skontaktuj się z prawnikiem.
Pozwolenia
Deweloper musi posiadać pozwolenie na budowę (powinno być załącznikiem do umowy). Jeśli dopiero złożył o nie wniosek, sprawdź w urzędzie gminy, na jakim jest etapie. Może się okazać, że istnieje duże ryzyko odrzucenia wniosku. Wówczas poszukaj innego mieszkania.
Istotne jest też, jakie prawo do korzystania z nieruchomości posiada deweloper. Możemy to sprawdzić w sądzie wieczysto-księgowym (numer księgi wieczystej udostępni ci deweloper).
Tam zobaczysz, czy nieruchomość jest jego własnością, czy też jest to użytkowanie wieczyste. Jeżeli nie jest właścicielem, ani użytkownikiem, sprawdź dokładnie, czy w księdze nie ma wobec niego żadnych zastrzeżeń.
Nieruchomość może być też obciążona hipoteką, jeżeli deweloper posiłkuje się kredytem hipotecznym na jej budowę. Wówczas sprawdź dokładnie, czy wspomina o tym w umowie, którą z tobą zawiera (jeśli nie, oznaczać to może, że ukrywa też inne ważne informacje) i czy deklaruje spłacenie hipoteki do momentu przekazania mieszkania. Jeżeli takiego zobowiązania nie ma, poproś o wpisanie go do umowy. W przypadku odmowy, zrezygnuj z mieszkania.
Plan miejscowy
Często deweloper zapewnia, że okolica jest cicha, a z okien rozpościerają się piękne widoki. Tymczasem w sąsiedztwie planowana jest budowa drogi szybkiego ruchu albo duże osiedle. Aby się tego dowiedzieć, sprawdź w urzędzie gminy plany zagospodarowania terenu. Jeżeli ich nie ma dla danego obszaru, zapytaj, czy planowane są w tym rejonie jakieś inwestycje.
Dopiero wtedy, gdy stwierdzisz, że deweloper ma dobrą opinię, jest wypłacalny, ma pozwolenie na budowę, w umowie nie zawarł żadnych niepokojących zapisów, a w najbliższej okolicy nie powstanie oczyszczalnia ścieków, możesz spokojnie podpisać umowę.
Barbara Sobańska
Wojciech Boczoń
