Popyt na nieruchomości mieszkaniowe nie maleje, ale Polacy wstrzymują się z zakupami, bo liczą na dalsze spadki cen – oferty na rynku nie pokrywają się z ich możliwościami finansowymi. W 2009 r. największą popularnością będą się cieszyły mieszkania na rynku wtórnym – taki obraz mieszkaniowych zakupów w tym roku wyłania się z najnowszej edycji raportu „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencje nabywców” firmy Nowy Adres S.A.
„Polski Rynek Mieszkaniowy. Popyt i preferencje nabywców” to największy projekt badawczy sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Co roku firma Nowy Adres S.A. wraz z niezależnym instytutem badawczym Millward Brown SMG/KRC przeprowadza ponad 1500 ankiet telefonicznych i 1500 wywiadów face-to-face z osobami w wieku 25-65 lat, reprezentującymi wszystkie grupy społeczne i ekonomiczne w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu i podejmującymi w swoich rodzinach ważne decyzje finansowe, w tym o ewentualnym zakupie domu czy mieszkania. Dzięki pełnemu przekrojowi społecznemu uczestników badania, uzyskane wyniki można uznać za miarodajne, jeśli chodzi o preferencje mieszkaniowe mieszkańców dużych miast Polski.
Raczej mieszkania, raczej na wtórnym
Mimo niedawnych zawirowań na rynkach finansowych i pojawienia się ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych, deklarowany popyt na nieruchomości mieszkaniowe zmalał tylko nieznacznie. W 2009 r. operacje na rynku mieszkaniowym (kupno lub budowa domu, zakup mieszkania, działki, apartamentu wakacyjnego) planuje prawie 7 proc. mieszkańców największych miast. Rok temu taki zamiar deklarowało tylko o jeden procent więcej. Największą popularnością będą cieszyć się mieszkania na rynku wtórnym – na taką inwestycję wskazuje aż 41 proc. osób, które planują nieruchomościowe zakupy w tym roku. Po nowe mieszkanie do dewelopera zgłosi się dalszych 20 proc., a działkę pod budowę domu zamierza kupić 15 proc. W przeciwieństwie do poprzednich lat, samodzielnie wybudować dom metodą gospodarczą planuje tylko 6 proc. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że zagospodarowano już większość niedrogich i dobrze zlokalizowanych działek budowlanych, a ceny pozostałych osiągnęły taki poziom, że po ich zakupie budowę domu trzeba odłożyć na przyszłość z powodów finansowych.
Małe wciąż piękne
Polacy wciąż pozostają niewymagający, jeśli chodzi o powierzchnię mieszkalną mieszkań i domów. Osoby planujące w 2009 roku zakup mieszkania będą szukać głównie lokali o powierzchni od 41 do 60 m kw. (46 proc. wskazań i tylko 14 proc. dla lokali większych niż 70 m kw.). Forsowane przez deweloperów wysokie wieże mieszkalne raczej się nie sprawdzą – Polacy najlepiej czują się w mieszkaniach położonych maksymalnie na piątej kondygnacji. Powyżej tego poziomu mieszkania kupi w tym roku tylko 6 proc. (!) planujących taką transakcję. Jeśli chodzi o zakup lub budowę domów, jesteśmy wyjątkowo konsekwentni – podobnie jak ubiegłych latach, w tym roku największą popularnością będą cieszyć się domy o powierzchni do 150 m kw., zlokalizowane na działkach o powierzchni ok. 1000 m kw. Naszym największym marzeniem wciąż pozostaje dom wolnostojący – wśród osób, które w najbliższych 12 miesiącach zakupią lub rozpoczną budowę własnego domu, aż 77 proc. wybrało dom wolnostojący. „Bliźniaki” dostały zaledwie 3 proc. wskazań, a segmenty – 4 proc.
Cienka czerwona linia – 6500 zł
Mniejsza sprzedaż w biurach deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami bierze się głównie z faktu, że klienci wstrzymują się z zakupem, czekając na dalsze spadki cen. Za akceptowalną cenę za metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach w Polsce uważa się 6500 zł. W skali całego kraju na kwoty mniejsze od tego poziomu wskazuje 43 proc. osób planujących w tym roku mieszkaniowe zakupy. Najwięcej ich mieszka w Trójmieście – więcej niż 6,5 tys. zł za m kw. jest tam w stanie zapłacić tylko 13 proc. zainteresowanych kupnem. Wracając do skali ogólnopolskiej, tylko co piąty z tegorocznych nabywców jest w stanie zaakceptować wyższą cenę. Większość z tych osób mieszka w Warszawie, gdzie maksymalna akceptowalna dla większości cena za m kw. jest wyższa i wynosi 8000 zł – maksymalnie taką kwotę planuje wydawać prawie co drugi warszawiak lub warszawianka, którzy w tym roku zakupią mieszkanie w stolicy.
Nie taki kryzys straszny, jak go malują
Głośny w mediach kryzys na rynku kredytów hipotecznych zdaje się mieć mniejszy wpływ na tegorocznych nabywców nieruchomości, niż się powszechnie uważa. W 2008 r. zakup lub budowę nieruchomości finansowaliśmy z kredytu (53 proc. wskazań), i z oszczędności (54 proc.), lub ze sprzedaży starego mieszkania lub domu i dzięki pomocy rodziny (po 14 proc. wskazań) czy z pieniędzy zarobionych za granicą (9 proc.). Kredyty były tanie i łatwo dostępne – aż 30 proc. zakupionych w 2008 r. nieruchomości zakupiono za pomocą kredytu na 80-100 proc. W 40 proc. przypadków wskaźnik wyniósł 30-80 proc. W tym roku z kredytu zamierza skorzystać tylko 48 proc. kupujących, za to z oszczędności – aż 62 proc. z nich. Tylko 17 proc. kupujących będzie się ubiegać o kredyt na 80-100 proc. wartości inwestycji.
Polacy wcale nie zamierzają rezygnować z własnych mieszkań i domów – sięgają po zaoszczędzone środki, które w poprzednich latach „pracowały” na spłatę kredytów. Obostrzenia banków przy udzielaniu kredytów uderzyły w najgorzej zarabiających, ale sytuacja zaczyna powoli się normalizować. Po latach ciągłych wzrostów cen mieszkań nastał czas dla kupujących. Mogą przebierać w ofertach, negocjować rabaty lub po prostu czekać, aż sprzedający obniży cenę do satysfakcjonującego ich poziomu. W tej chwili jest najlepszy czas na kupienie dobrej nieruchomości, ponieważ wskaźnik ceny do jakości jest wyjątkowo korzystny. W niedługim czasie najlepsze mieszkania znikną z rynku. Do wyboru pozostaną te gorsze, być może jeszcze nieco tańsze niż obecnie. Z badań Nowego Adresu wynika, że zbliżamy się do momentu, kiedy ceny w niektórych segmentach rynku obniżą się do poziomu absolutnie akceptowanego przez kupujących. Należy zatem się spodziewać, że kupujący na wiosnę rozpoczną swoje inwestycje. – komentuje wyniki raportu Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A. i współautorka badań.
Źródło: Nowy Adres S.A.
Wojciech Boczoń