Osoby, które zaciągały zobowiązania we frankach szwajcarskich w czasach, gdy złoty był wyjątkowo mocny, dziś są obciążone długiem, który po przeliczeniu na krajową walutę znacznie przekracza wartość nieruchomości. Spadające ceny mieszkań dodatkowo obniżyły wartość zabezpieczenia. Kredytodawcy mogą w takiej sytuacji żądać kolejnych zabezpieczeń i zaczynają tę możliwość wykorzystywać.
Banki wzywały kredytobiorców na rozmowy już w 2009 roku, gdy kurs helweckiej waluty gwałtownie poszybował w górę. Instytucje, które zażądały od swoich klientów dodatkowych zabezpieczeń, ściągnęły na siebie krytykę za strony mediów i w większości przypadków powstrzymały się od dalszych działań. Dziś sytuacja się powtarza, chociaż na nieco mniejszą skalę.
Bank informuje: LTV za wysoko
Z redakcją Bankier.pl skontaktował się czytelnik, którego na rozmowę w sprawie kredytu we frankach wezwał bank Nordea. W trakcie spotkania klienta poinformowano, że relacja wartości zabezpieczenia do kwoty długu (wskaźnik LTV) jest zbyt wysoka. Mimo że kredyt był do tej pory obsługiwany bez żadnych opóźnień, bank poinformował, że oczekuje dodatkowego zabezpieczenia, np. w postaci hipoteki na kolejnej nieruchomości.
Czytelnik zauważył także, że cena nieruchomości przyjęta do obliczenia aktualnego wskaźnika LTV była niższa niż pierwotna. Bank przyjął, że obecnie jego mieszkanie jest warte o kilkanaście procent mniej niż kilka lat temu.
Nordea: To indywidualne przypadki
Skontaktowaliśmy się z biurem prasowym banku Nordea z prośbą o komentarz. Zadaliśmy pytanie, czy bank wzywa wszystkich kredytobiorców, posiadających niedostateczne zabezpieczenie kredytu, do podjęcia dodatkowych kroków.
„Nasza komunikacja z Klientem dotycząca podwyższonego wskaźnika LTV, zabezpieczenia kredytu lub dotycząca innych warunków umowy wynika z monitoringu indywidualnych transakcji.” – wskazano w przekazanym stanowisku. Klienci, którzy nie będą w stanie nadpłacić kredytu tak, aby zmniejszyć wysokość wskaźnika, będą mogli wybrać inne typy zabezpieczeń.
„Każdy przypadek rozpatrywany jest indywidualnie. Klient ma możliwość wyboru różnych form zabezpieczenia kredytu zgodnie z regulaminem kredytowania i zapisami umowy”. Bank wskazał również, że wartość zabezpieczenia szacowana jest na podstawie dokumentacji kredytowej towarzyszącej wnioskowi oraz z użyciem baz cen nieruchomości.
Ubezpieczenie, cesja i inne
Nadpłata kredytu i ustanowienie kolejnej hipoteki to niejedyne możliwości dodatkowego zabezpieczenia zobowiązania. Banki mogą przyjąć również, w zależności od treści umowy kredytowej, cesję praw z ubezpieczenia na życie, zabezpieczyć się na posiadanych przez kredytobiorcę aktywach (np. poprzez pełnomocnictwo lub kaucję), a także dostosować warunki ubezpieczenia brakującego wkładu własnego do obliczonego wskaźnika.
Kredytobiorca w starciu z bankiem żądającym dodatkowych zabezpieczeń ma niewielkie pole do manewru. Można próbować wskazać na okoliczności, które spowodowały, że wzrosła wartość nieruchomości (np. gdy wyremontowaliśmy kupione na kredyt mieszkanie). Oznacza to jednak konieczność ponownej wyceny lokalu, co wiąże się z dodatkowymi opłatami.
Brak zgody na ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń może, w zależności od zapisów umowy, spowodować wzrost marży kredytowej, a nawet wypowiedzenie umowy. Ta ostatnia możliwość jest szczególnie niebezpieczna – oznacza konieczność spłaty całości zadłużenia oraz zrealizowania przez klienta straty wynikającej z osłabienia się złotego. W praktyce jednak takie działanie byłoby działaniem na szkodę banku, gdyż regularnie spłacane zobowiązanie przekształciłoby się w trudną do odzyskania należność. W negocjacjach z bankiem należy dążyć do wyboru najmniej dotkliwej formy dodatkowego zabezpieczenia, np. weksla in blanco lub cesji praw z polisy.
Wojciech Boczoń
