W pierwszej kolejności warto zwrócic uwagę na promocje polegające na redukcji oprocentowania. Bardzo atrakcyjnie prezentują się oferty banków, które oferują marże stałe niskie marże* dla kredytów złotówkowych – nawet klientom z niskim wkładem własnym. Takie oferty mają BZ WBK i ING Bank Śląski, które zapewniają marże na poziomie 1 pkt proc. Przy czym pierwszy z banków dodatkowo proponuje oprocentowanie w pierwszym roku spłaty (lub pierwszych dwóch latach) na poziomie 5,49 proc.).
Tego typu oferty wydają się tym bardziej atrakcyjne jeśli weźmiemy pod uwagę to, że marże naliczane przez banki w Unii Europejskiej z reguły sięgają 2 – 3 pkt proc. Polski kredytobiorca, który dzisiaj zapewni sobie 1 pkt proc. marży może mieć pewność, że utrzyma ją na tym samym, niskim poziomie przez cały okres spłaty. A więc także wówczas, gdy w Polsce będzie już w obiegu euro i stopy procentowe spadną do znacznie niższych poziomów.
Do tej samej kategorii można zaliczyć promocję GE Money Banku – 10 proc. kredytu bez odsetek. Hasło jest bardzo medialne warto je jednak przełożyć na faktyczny zysk klienta. Dzięki promocji oprocentowanie kredytu równe będzie standardowej stawce z tabeli banku pomnożonej przez 0,9. W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich oznacza to spadek oprocentowania 0,3 – 0,4 pkt proc. Promocję o podobnym efekcie dla klienta ma np. Millennium, który do końca maja obniżył marże o 0,4 pkt proc.
W dalszej kolejności warto zwrócic uwagę na promocje w ramach, których nie płacimy prowizji za udzielenie kredytu. W tej chwili obowiazują m.in. w Fortis Banku, Raiffeisen Bank Polska i częściowo w Millennium (dla kredytów w złotych). Obniżoną prowizję oferuje np. mBank (1,5 proc.). Może się wydawać, że uniknięcie kosztu rzędu 4000 przy kredycie na kwote 200 tys. zł to świetny interes. Pamiętajmy jednak, że znacznie bardziej opłaci się zaciagnięcie kredytu np. o 0,2 pkt proc. tańszego ale ze standardową prowizją. Szczególnie jeśli zamierzamy spłacać dług 15 czy 20 lat. Trzeba umieć oszacować wartość oferowanego przez bank bonusu.
W katolog ofert specjalnych wpisują się takie rozwiązania jak kredyt balonowy, wydłużenie okresu spłaty do 45 lat, karencja w spłacie kapitału. Są to stałe oferty banków, które jednak, z uwagi na ich innowacyjność, są trudne do oceny dla klienta. W przypadku kredytu balonowego trzeba np. skalkulować wartość pieniądza w czasie – ile zarabiamy odraczając spłatę 20 proc. kapitału. Według naszych obliczeń rzeczywista roczna stopa oprocentowania (uwzględniajaca umiejscowienie płatności w czasie) standardowego kredytu w Millennium jest podobna jak przy kredycie balonowym. Korzyść wynikająca z odroczenia spłaty jest niwelowana przez wyższe sumarycznie odsetki.
Ostrożnie należy także traktować kredyty z kilkuletnią karencją w spłacie kapitału. Stopy procentowe w Polsce są nadal dość wysokie. Przy wieloletnim kredycie same odsetki będą niewiele niższe od równej raty kapitałowo-odsetkowej. Natomiast możliwość rozłożenia spłaty aż na 45 lat jest ciekawa, bo automatycznie przy podobnych dochodach stać nas na większe mieszkanie. Oczywiście nie należy zakładać spłaty kredytu przez tak długi okres, bo odsetki mogą sięgnąć 200 proc. kapitalu. Na szczęście mBank i MultiBank które oferują takie rozwiązanie zapewniają darmowe nadpłaty rat. Niestety jednak kredyty 45-letnie są w praktyce dostępne tylko dla dobrze zarabiajacych 20-latków.
Część promocji ma walor czysto marketingowy. Tak należy traktować zapewnienia banków o darmowym rozpatrzeniu wniosku kredytowego. Od kilku lat większość banków nie pobiera za tę czynność żadnych opłat. Nieco większą wartość niesie rezygnacja banku z prowizji za wcześniejszą spłatę i przewalutowanie. Trzeba jednak pamiętać, że znaczna część kredytodawców standardowo nie pobiera tych opłat, a w przypadku przewalutowania bank – znacznie więcej niż na prowizji – zarabia na różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty. Z tego przeliczenia banki nie rezygnują więc równie chętnie jak z prowizji.
Jednoczeście należy pochwalić PKO BP za to, że, w ramach promocji, gwarantuje brak prowizji za obie wymienione wyżej operacje wpisując odpowiednie postanowienia do umów kredytowych. Większość banków „wyrzuca” tego typu zapisy poza umowy (do tabeli opłat i prowizji czy regulaminów) klient nie ma więc pewności jakie zasady będą obowiązywać w przyszłość. Warto też wspomnieć o dość częstych promocjach w ramach których bank bierze na siebie koszt wyceny nieruchomości. Pamiętajmy, że część banków z zasady robi swoją wewnętrzną wycenę mieszkań czy domów nie obciążając klienta kosztem.
Dość umownie należy traktować deklaracje banków typu „kredyt od reki” czy „w 48 godzin”. Kredyt mieszkaniowy to nie pożyczka gotówkowa i trudno jest tutaj przewidzieć czas całego procesu. Oczywiście są banki, które bardzo duży nacisk kładą na maksymalne skrócenie procedury. Trzeba jednak pamiętać, że w praktyce, od rozpoczęcia ubiegania sie o kredyt do wypłaty kredytu mija przynajmniej tydzień. Podane przez bank w reklamach informacje dotyczą czasu jakie powinien upłynąć od złożenia kompletu dokumentów do decyzji o przyznaniu (bądź odmowie przyznania) kredytu. W sytuacji gdy trzeba donosić dokukumenty w trakcie analizy (co zdarza się często) czas ten może się wydłużyć do kilku tygodni.
Na koniec mamy promocje „gadżetowe” w ramach których bank daje kredytobiorcy darmowe konto czy kartę kredytową. Takie produkty finansowe można dostać za darmo także bez zaciąganią kredytu mieszkaniowego. Nie należy się więc sugerować takim „dodatkami” przy wyborze kredytu mieszkaniowego.
Analizując promocje zawsze należy porównywać oferty różnych banków. Może się wówczas okazać, że np. redukcja oprocentowania wcale nie oznacza, że dany bank jest najtańszy na rynku. Warto nauczyć się krytycznie oceniać promocje. Tym bardziej, że każdy bank ma dziś dla nas „specjalną ofertę”.
* marża – zysk banku wliczony w oprocentowanie kredytu i wyrażony w punktach procentowych. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego równe jest najczęściej stopie bazowej (np. 3-miesięczny WIBOR) powiększonej o marżę (np. 2 pkt proc.). Klienci często mylą marżę z prowizją z udzielenie kredytu.
Wojciech Boczoń
