Nie dla każdego kredytobiorcy kredyt hipoteczny jest 30-letnim obciążeniem. Niektórzy korzystają z bankowego finansowania jako tymczasowego wsparcia, na przykład przy zamianie mieszkania na większe. Jeśli stare cztery kąty uda się szybko sprzedać, to można spłacić dług wkrótce po jego zaciągnięciu. Pośpiech jednak nie zawsze popłaca.
Zgranie ze sobą dwóch transakcji – sprzedaży starego i kupna nowego mieszkania – nie jest proste, zwłaszcza na rynku, na którym panuje stagnacja. Osoby w dobrej kondycji finansowej mogą skorzystać z kredytu jako narzędzia ułatwiającego przeprowadzkę. Ze sprzedażą poprzedniej nieruchomości nie trzeba się wówczas spieszyć, a brak środków nie blokuje poszukiwania nowego lokum. Gdy obie transakcje uda się szczęśliwie zakończyć, można się pozbyć obciążenia.
Banki zazwyczaj zniechęcają do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, zwłaszcza w pierwszych kilku latach. W taryfach opłat i prowizji znajdziemy różne zapisy. Niektórzy kredytodawcy indywidualnie ustalają wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty i okres jej pobierania, inni stosują jednolite, zestandaryzowane podejście przez cały czas umowy, a nieliczni w ogóle nie obciążają opłatami. Prowizja waha się najczęściej od 1% do 3%, a okres, w którym jest stosowana, wynosi od 3 do 5 lat.
Spłacać czy czekać?
Jeśli posiadamy środki pozwalające natychmiast spłacić całość zadłużenia, a do zakończenia okresu pobierania opłaty pozostało jeszcze kilka lat, to stajemy przed wyborem: czekać czy spłacać od razu, nie bacząc na dodatkowe koszty? Odpowiedź byłaby prosta, gdyby istniał pozbawiony ryzyka sposób na zainwestowanie posiadanych środków, dający zysk przewyższający oprocentowanie kredytu. W takim wypadku wcześniejsza spłata byłaby po prostu nieopłacalna.
Wiele zależy od bieżącej sytuacji na rynku i warunków, na których zaciągnęliśmy kredyt. Dziś kredytobiorca spłacający zobowiązanie z oprocentowaniem WIBOR 3M, powiększonym o jednoprocentową marżę (w sumie 3,89%), znajdzie jeszcze depozyty oprocentowane na ponad 4%. Nie pozwala to jednak zrównoważyć kosztów kredytu, bo na przeszkodzie staje podatek Belki. Oprocentowanie lokaty musiałoby sięgać aż 4,8%, by zysk netto zrównał się z kosztem kredytu.
Prowizja kontra zyski z lokaty
Załóżmy zatem, że kredytobiorca staje przed dylematem, czy przechować posiadane środki do zakończenia okresu pobierania opłaty za przedwczesną spłatę, czy spłacić zobowiązanie od razu, łącznie z prowizją.
Przyjmijmy, że kredyt opiewał na kwotę 300.000 zł, został zaciągnięty na 30 lat i jest spłacany w ratach równych. Jego oprocentowanie to WIBOR 3M (2,87%) powiększony o 1,5 pp marży. Opłata za wcześniejszą spłatę wynosi 3% pozostałego długu i jest pobierana przez pierwsze 3 lata. Minął rok od udzielenia kredytu, więc pierwszych 12 rat jest już spłaconych.
Jeśli decydujemy się natychmiast spłacić kredyt, to suma wydatków wyniesie 303.899,38 zł. Składa się na to 295.047,94 zł pozostałego do spłaty kapitału oraz 8.851,44 zł prowizji za wcześniejszą spłatę. Druga opcja to przechowanie środków na lokacie przez kolejne dwa lata do momentu, aż opłata za przedterminowe pozbycie się długu przestanie być pobierana. Załóżmy, że mamy dokładnie tyle, ile wynosi bieżące zadłużenie po 12 ratach (295.047,94 zł). Przez kolejne 24 miesiące:
-
na lokacie z oprocentowaniem 4% i miesięczną kapitalizacją zarobimy 19.724,68 zł,
-
w postaci odsetek od kredytu zapłacimy 25.350,97 zł,
-
spłacimy kolejne 10.576,34 zł kapitału (o tyle pomniejszy się nasz dług wobec banku).
Po 36 miesiącach od zaciągnięcia kredytu do spłaty pozostanie 284.471,60 zł. Dodatkowo na raty wydaliśmy 35.927,31 zł. W sumie na pozbycie się kredytu wydamy zatem 320 398,91 zł (końcowa wartość długu + suma rat zapłaconych przez dwa lata).
W tym momencie na lokacie będzie kwota 314.772,62 zł (odłożony kapitał + narosłe odsetki). Dopłacimy zatem 5.626,29 zł – o ponad 3.200 zł mniej niż wynosiła prowizja za wcześniejszą spłatę.
Warto policzyć samodzielnie
W naszym przykładzie opcja przeczekania opłaty za wcześniejszą spłatę okazała się bardziej opłacalna (dla uproszczenia nie braliśmy przy tym pod uwagę zmiennej wartości pieniądza w czasie). W praktyce warto samodzielnie przeprowadzić symulację, ponieważ jej wynik zależy od kilku zmiennych. Przykładowo, jeśli oprocentowanie lokaty obniżymy do 3,5%, to obie opcje staną się niemal równie opłacalne. Podobnie będzie, gdy o 1 pp spadnie wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę.
Niezależnie od wyniku obliczeń warto pamiętać o jednej zasadzie – nie warto pozbywać się wszystkich finansowych rezerw. Nawet jeśli przyświeca nam tak szczytny cel, jak życie bez długu.
Wojciech Boczoń
