Idea wspólnego inwestowania na rynku nieruchomości może wydawać się kusząca i mieć wiele zalet. Jednak wyniki realizujących ją funduszy na razie nie zachwycają. Jeśli nie one to co?
Dzięki wspólnemu inwestowaniu na rynku nieruchomości możemy stać się współwłaścicielem i czerpać zyski z obiektów oraz gruntów, których sami kupić nie bylibyśmy w stanie. Chociażby z uwagi na wielkość środków potrzebnych do ich nabycia oraz brak odpowiedniej wiedzy. Przepustkę do tego świata dają nam m.in. fundusze nieruchomości.
Na korzyść funduszy nieruchomości przemawia fakt, że całym procesem inwestycyjnym zajmuje się profesjonalny zespół zarządzający. Nie jesteśmy więc w niego bezpośrednio zaangażowani i nie musimy się nawet znać na realiach tego rynku. Płynność takich inwestycji również może być wyższa niż zakup nieruchomości. Rozwiązanie to wydaje się być w związku z tym korzystne i wygodne. Diabeł jednak tkwi w szczegółach i po ich przeanalizowaniu możemy być skorzy do skorzystania z innego wariantu wspólnego inwestowania.
Początki funduszy nieruchomości
Pierwsze z nich powstały w Polsce w 2004 r. Prekursorem na polskim rynku był w tym zakresie Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ Arki BZ WBK. Jednak nie musieliśmy długo czekać na kolejną ofertę i kilka miesięcy po nim ruszył ze swoim pierwszym funduszem nieruchomości Skarbiec TFI. Jednak taka forma lokowania kapitału nie zyskiwała popularności w Polsce zbyt szybko, a prawdziwy wysyp funduszy nastąpił dopiero pod koniec hossy na rynku nieruchomości, czyli w 2008 r. Według Analiz Online obecnie funkcjonuje 16 funduszy inwestycyjnych, które zarządzają aktywami wartymi ok. 2,8 mld zł. Większość z nich w swoich portfelach gromadzi nieruchomości komercyjne, ale nie brakuje również takich, które prowadziły zakup na rynku mieszkaniowym. Gros z nich funkcjonuje w formie zamkniętych funduszy inwestycyjnych.
Co w funduszach piszczy?
Część istniejących funduszy przeszła już do fazy sprzedaży posiadanych nieruchomości, konfrontując swoje wyceny z realnymi wycenami rynkowymi. Niestety wiele z nich nie przeszło tej próby pomyślnie. Portfele nawet dobrze zbudowane, ale w zupełnie innych realiach rynkowych, niekoniecznie muszą sobie świetnie radzić w obecnych czasach, a mniej przemyślane inwestycje mogą się mścić podwójnie. Aktualnie sprzedaż nieruchomości jest dla zarządzających nie lada wyzwaniem, szczególnie że portfele zbudowane przez fundusze mogą stanowić pod względem wartości znaczną część rynku. Ich zadania nie ułatwiają również zbliżające się terminy zamknięcia funduszy. Z tego powodu racjonalną decyzją wydaje się skorzystanie z możliwości przedłużenia ich funkcjonowania.
Tak zrobiły już Arka Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ, który dał sobie dodatkowe 1,5 roku. Podobnie postanowili uczynić zarządzający ze Skarbca Rynku Nieruchomości FIZ. W tym wypadku skorzystano z maksymalnego terminu zapisanego w statucie, czyli przedłużono funkcjonowanie do listopada 2014. Prawdopodobnie w ich ślady pójdzie również BPH FIZ Sektora Nieruchomości, ale decyzja jeszcze nie zapadła.
Jakimi osiągnięciami mogą się pochwalić fundusze? Przypomnijmy, że w trakcie funkcjonowania prezentują one wyniki na podstawie wycen, które mogą później odbiegać od kwot uzyskanych ze sprzedaży. Jaki wynik osiągną, dowiemy się tak naprawdę dopiero w chwili zbycia posiadanych nieruchomości. Według danych Analiz Online wartość certyfikatu inwestycyjnego najlepszego z uniwersalnych funduszy nieruchomości BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2 wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat o 36 proc. Za nim uplasował się ECI – Skarbiec Real Estate FIZ AN z zyskiem na poziomie 32,5 proc., a PZU FIZ Sektora Nieruchomości zarobił 28 proc. Jednak w tym przedziale czasowym są to jedyne wyniki na plusie, a rekordziści stracili w tym samym czasie aż 26,9 proc.
Wzrost notowań funduszy wynika przede wszystkim ze wzrostu wartości nieruchomości, w mniejszym stopniu ze stałych przychodów z wynajmu. Warto też dodać, że bez względu na sytuację rynkową fundusz ponosi również stałe koszty, w przypadku funduszy dysponujących mniejszymi aktywami mogą mieć znaczny procentowy udział w średniej wartości netto aktywów. Taki stan rzeczy również może się odbić na ich finalnym wyniku.
Jakie alternatywy?
Oczywiście na rynku są dostępne alternatywne formy grupowego inwestowania w nieruchomości. Również umożliwiają inwestowanie w nieruchomości, których samodzielnie kupić byśmy nie mogli. Podobnie jak w przypadku funduszy, procesem inwestycyjnym zajmuje się w naszym imieniu profesjonalny zarządzający. Tu zalety obu produktów się pokrywają. Różnią się formą prawną. W tej propozycji wszystko odbywa się w ramach spółek komandytowych, których inwestor staje się współwłaścicielem i współudziałowcem wszystkich zakupionych przez nią gruntów. Z pewnością jest to rozwiązanie bardziej elastyczne i mniej kosztowne w działaniu od funduszy. Spółka nie generuje bowiem takich kosztów stałych jak fundusz.
Różni je również strategia. Póki co, spółki takie inwestują na rynku ziemi i zarabiają na istniejących na nim dysproporcjach cen, które istnieją zarówno w czasie hossy na rynku nieruchomości, ale również w czasie spowolnienia gospodarczego. W pobliżu dużych miast różnica w cenie ziemi rolnej i budowlanej czy usługowej jest znaczna. Dla przykładu w powiatach okalających Warszawę grunty budowlane są średnio 7,5 razy droższe od rolnych. Jeśli potrafimy ją wykorzystać i zakupić większą działkę rolną, przekształcić, podzielić, uzbroić i sprzedać, to możemy osiągnąć znaczny zysk. Tak wygląda teoria, a jak praktyka?
W ubiegłym roku w fazę sprzedaży weszły już spółki Wealth Solutions – Kapitał Ziemski, które działalność rozpoczęły w 2009 r. Tylko w ciągu 2012 r. sprzedawały ok. 50 proc. wszystkich posiadanych działek. Dla przykładu działka o powierzchni 2000 m² w Milanówku została sprzedana za 300 000 zł, czyli za 150 zł/m². Zakupiono ją natomiast za ok. 61 zł/m². Inna nieruchomość w Wycinkach Osowskich o pow. trochę ponad 1000 m² sprzedana została za ok. 70 zł/m² (74 000 zł), przy cenie zakupu ok. 22 zł/m². Jaki zysk mogą generować spółki z takich transakcji? – Prognozując na bazie już zrealizowanych transakcji, można powiedzieć, że zyski szacowane są na około 20 proc. w skali roku, przy 5-letnim horyzoncie inwestycyjnym – mówi Maciej Kossowski, Prezes Wealth Solutions.
Wojciech Boczoń
