W pojedynku deweloperów i inwestorów indywidualnych na rynku mieszkaniowym wciąż górą są ci drudzy. To oni budują najwięcej mieszkań i budynków w Polsce. Jak to możliwe?
Większość z nas na hasło rynek mieszkaniowy myśli: mieszkania, deweloperzy czy ceny lokali w miastach. Zapominamy przy tym, że większość Polaków mieszka w domach. Umyka nam również fakt, że 92 proc. budynków mieszkalnych oddanych do użytku w Polsce to właśnie zasługa inwestorów indywidualnych. Takich danych dostarcza nam Główny Urząd Statystyczny.
GUS bada, ile mieszkań w danym roku zostało oddanych do użytku, ile budynków, o jakiej kubaturze i liczbie kondygnacji. Co wynika z tych badań? Po pierwsze trzeba obalić mit o sile deweloperów, ponieważ zdecydowana większość mieszkań, jakie powstają w naszym kraju, jest budowana przez indywidualnych inwestorów. Najczęściej są to „zwykli Kowalscy”, którzy postanawiają zbudować dom dla siebie. To oni wytwarzają 53 proc. mieszkań w naszym kraju (dla GUS mieszkaniem jest zarówno lokal w bloku, kamienicy, szeregowcu, czy właśnie dom jednorodzinny). Deweloperzy w tym zestawieniu są dopiero na drugim miejscu z wynikiem 43 proc. oddawanych mieszkań. Daleko za tymi dwoma grupami inwestorów jest jeszcze budownictwo spółdzielcze, komunalne i zakładowe.
Jednak deweloper budując jeden blok, oddaje od razu kilkanaście, a czasem i kilkadziesiąt mieszkań. Większość z nich obecnie to dwupokojowe klitki. Inwestor indywidualny przeciętnie buduje jedno mieszkanie w jednym domu. Jeżeli uwzględnimy ten fakt i policzymy po prostu liczbę oddawanych budynków mieszkalnych, to w pojedynku „zwykłych Kowalskich” z firmami deweloperskimi mamy miażdżące zwycięstwo tych pierwszych. Aż 92 proc. budynków oddanych do użytku w Polsce w 2012 r. powstało tylko dzięki ich działalności.
Nie ma co się dziwić takiemu wynikowi, skoro za cenę mieszkania w dużym mieście, w wielu miejscach można sobie pozwolić na dom poza jego granicami. – Dla przykładu, inwestor indywidualny jest w stanie w 7 podwarszawskich powiatach zbudować stupięćdziesięciometrowy dom w cenie trzy, a czasem nawet dwupokojowego mieszkania w Warszawie. Przy okazji nie musi się to łączyć wcale z długimi dojazdami do pracy, ponieważ np. z Grodziska Mazowieckiego do centrum stolicy jesteśmy w stanie dojechać pociągiem w 30 minut. Tyle samo zajmuje dojazd z wielu warszawskich dzielnic. Do tego takie rozwiązanie oznacza większy metraż mieszkania, ogród i często dostęp do terenów zielonych – mówi Hubert Telecki w Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie.
Jeżeli tak wielką część tego rynku stanowią inwestorzy indywidualni, to należałoby się przyjrzeć efektom ich pracy i zadać sobie pytanie, jak wygląda przeciętny dom „Kowalskiego”. W 2012 r. oddali oni do użytku prawie 64 tys. budynków. Zdecydowana większość z nich była dwukondygnacyjna i przeciętnie posiadała kubaturę 743 m3. To odpowiada domowi o powierzchni ok. 120-150 m2. Jak już wspomnieliśmy, inwestorzy indywidualni budują głównie budynki, w których znajduje się tylko jedno mieszkanie. Takich właśnie inwestycji było prawie 94 proc., czyli miażdżąca większość.
Dominacja indywidualnych inwestorów w tym segmencie rynku jest również niezagrożona. Dzięki samodzielnej realizacji inwestycji oszczędzają oni po prostu pieniądze, ponieważ nie płacą deweloperowi za zrealizowanie inwestycji jego marży i jego kosztów, takich jak marketing czy kredytowanie inwestycji. Te w przypadku budownictwa wielorodzinnego w Warszawie to średnio 31 proc. ceny mieszkania. Deweloperom z kolei nie opłaca się realizacja projektów jednorodzinnych, ponieważ musieliby znacznie ograniczyć swoją marżę, żeby ich oferta była konkurencyjna. Efekt tej sytuacji łatwo można dostrzec w danych GUS. Prawie 88 proc. mieszkań oddanych w budownictwie jednorodzinnym zostało wybudowanych przez inwestorów indywidualnych.
Wojciech Boczoń
