Według ostrożnych szacunków potencjał wzrostu bankowości hipotecznej w roku bieżącym ocenia się na co najmniej 30 – 40%. Tak spektakularne efekty będące pochodną walki banków o klientów są jednak widoczne dopiero od dwóch lat. Kredyty hipoteczne nigdy nie były tak tanie i łatwo dostępne jak obecnie. Co więc mają zrobić ci, których zapotrzebowanie na własne lokum zmusiło do wcześniejszego zadłużenia się na znacznie mniej korzystnych warunkach?
Co zaskakujące, mimo tak dużej dynamiki wzrostu, na tle Europy zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych jest wciąż stosunkowo niewielkie. Podczas gdy wartość zaciągniętych przez Polaków kredytów hipotecznych stanowi jedynie 4,3% PKB, w strefie euro wynosi ono przeciętnie 34%. W znacznym stopniu przyczyniają się do tego kraje takie, jak Hiszpania, czy Wielka Brytania, gdzie kredyty mieszkaniowe stanowią odpowiednio nawet 39% i 69% PKB. Należy więc spodziewać się stałej wysokiej dynamiki przyrostu zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w Polsce w kolejnych latach..
Nie bez znaczenia będzie tu konkurencja, jaka od dłuższego czasu panuje w sektorze bankowym. W Banku Millennium marże kredytów indeksowanych do franka szwajcarskiego wynoszą obecnie od 0,64% do 2,10%, podczas gdy dla kredytów denominowanych w PLN już od 0,39% do 1,25%. Banki starają się wyjść naprzeciw oczekiwaniom klientów. Rywalizując, tną opłaty towarzyszące udzielaniu i spłacie kredytu. Bank Millennium nie pobiera prowizji za udzielnie kredytu w PLN, zrezygnował z opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, przewalutowanie na PLN, czy za wycenę nieruchomości. Przy udzielaniu kredytów hipotecznych akceptuje już nie tylko tak podstawowe źródła dochodu, jak umowa o pracę, ale także umowę zlecenie, umowę o dzieło, czy umowę najmu nieruchomości. Klienci Banku Millennium mogą liczyć na kredyt także w sytuacji braku wkładu własnego. Ostatnio, w odpowiedzi na rosnące zainteresowanie klientów zastąpieniem wielu różnych zobowiązań zaciągniętych w innych bankach jednym kredytem z korzystniejszym oprocentowaniem i jednym terminem płatności, bank wprowadził także promocyjne warunki refinansowania kredytu.
Z obserwacji sektora bankowego wynika, że coraz więcej osób korzysta z tego udogodnienia. W 2005 roku w Banku Millennium aż 12% kredytów hipotecznych stanowiły właśnie kredyty refinansowe. To znów niewiele, jeśli weźmie się pod lupę wyniki Europy Zachodniej (w Wielkiej Brytanii aż 43% portfela hipotecznego brutto, tj. 123 mld GBP, stanowiły w 2005 roku kredyty refinansowe), ale znacznie więcej, biorąc pod uwagę, że w Polsce z refinansowania kredytów korzysta średnio tylko ok. 7% kredytobiorców i mając na uwadze koszty, jakie towarzyszą w Polsce rezygnacji z usług kredytowych jednego banku i przejście do grona klientów innego.
Dotychczas opłata sądowa za wpis hipoteki na rzecz banku, który udzielił kredytu na zakup mieszkania była uzależniona od wartości nieruchomości bądź kwoty kredytu. Opłata za wykreślenie hipoteki (związane z rezygnacją z usług poprzedniego banku) wynosiła natomiast połowę kwoty pobranej w celu ustanowienia hipoteki. Od 2 marca br., po zmianie przepisów i wejściu w życie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wprowadzony zostanie uproszczony system niskich opłat, co wpłynie na obniżenie kosztów towarzyszących udzielaniu kredytów. Jeśli więc aż 12% naszych klientów podejmowało decyzję o zmianie banku bez względu na wysokie opłaty, jakie musieli przy tej okazji uiścić, należy się spodziewać, że w najbliższej przyszłości znacznie więcej osób nie zawaha się zastąpić wcześniej zaciągniętych kredytów kolejnym. Z rynku dochodzą już zresztą coraz wyraźniejsze sygnały, że wiele osób czeka na początek marca, by podjąć decyzję o refinansowaniu długu.
I trudno się dziwić biorąc pod uwagę, jak znaczną redukcję kosztów towarzyszących takiej operacji niosą ze sobą przepisy nowej ustawy. Przyjmijmy, że aktualne zadłużenie klienta z tytułu kredytów zaciągniętych w innych bankach, a tym samym kwota kredytu refinansowego, którym jest zainteresowany wynosi 200 tys. PLN. Przed wejściem w życie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych wysokość opłaty za wykreślenie hipoteki na rzecz poprzedniego kredytodawcy i wpis nowego byłaby uzależniona od kwoty kredytu (200 tys. PLN) i wynosiłaby ok. 1740 PLN (1160 PLN za wpis + 580 PLN za wykreślenie hipoteki). Po 2 marca br. ta sama operacja będzie kosztowała znacznie mniej. Za wpis hipoteki będzie trzeba zapłacić 200 PLN. Co do kosztów wykreślenia hipoteki, zapisy nowej ustawy pozostawiają wątpliwości. Nie wiadomo bowiem, czy określając koszt wykreślenia wpisu hipoteki na poziomie połowy opłaty za jej wpis ustawodawca miał na myśli rzeczywisty koszt wpisu (1160 PLN), czy też wprowadzoną ustawą nową opłatę (200 PLN).
Należy ponadto zaznaczyć, że 200 tys. PLN to przeciętna kwota kredytu w największych miastach Polski takich jak Warszawa czy Kraków. Średnia wysokość kredytu w sektorze bankowości hipotecznej wyniosła wprawdzie w 2005 roku ok. 107 tys. PLN, ale na jej zaniżenie wpływa fakt, że wiele kredytów udzielanych jest w małych miejscowościach, w których nieruchomości są znacznie tańsze niż w dużych aglomeracjach. Ponadto w małych miejscowościach ze środków uzyskanych w ramach kredytów mieszkaniowych znacznie częściej niż budowę, czy zakup nieruchomości finansuje się remont, modernizację, czy przebudowę budynku. W mieście przeciętna kwota kredytu wyniosła w 2004 roku znacznie więcej, tj. ok. 190 tys. PLN, a im wyższa kwota zadłużenia, którą kredytobiorca zamierza refinansować, tym większa różnica pomiędzy opłatami sądowymi, które towarzyszyły udzielaniu kredytów do tej pory i kosztami, które ponosić będziemy z tego tytułu po 2 marca br., a tym samym – większa korzyść z wprowadzenia nowych przepisów. Historia uczy zaś, że Polacy chętnie korzystają z furtek otwieranych przez instytucje regulujące rynek, czego najlepszym przykładem może być spektakularny wzrost handlu artykułami budowlanymi w związku z ostatnią szansą na wykorzystanie ulgi remontowo-budowlanej pod koniec 2005 roku.
Dlatego też w odpowiedzi na sygnały o rosnącym zainteresowaniu klientów kredytami refinansowymi Bank Millennium oferuje w dniach 1 lutego – 31 marca br. specjalne warunki MilleKredytu DOM przeznaczonego na spłatę kredytu mieszkaniowego w innym banku i rezygnuje z prowizji za udzielenie kredytu refinansowego.
Wojciech Boczoń