O mieszkaniach z drugiej ręki mówi się dużo złego. Wielka płyta ma niedługo runąć, w kamienicach zostaje margines społeczny i robactwo, a kto żyw, ten ucieka na nowe, deweloperskie osiedla. Ale prawdziwy problem właścicieli używanych mieszkań leży gdzie indziej. Rynek wtórny przestaje konkurować z pierwotnym ceną, a ostatnio również lokalizacją.
Potencjał mieszkań z drugiej ręki zwykło się sprowadzać do dwóch koronnych argumentów. „Podstawowe atuty takich [z rynku wtórnego – red.] mieszkań to często niższa niż w przypadku nowych nieruchomości cena oraz lokalizacja – kamienice lub bloki to doskonałe rozwiązanie dla tych, którzy stawiają na dobrą komunikację czy bliskość centrum” – czytaliśmy niedawno w komentarzu do przygotowywanego przez rząd programu „Mieszkanie dla młodych”.
Kto bywa w centrum Wrocławia, ten widzi, jak bardzo w ostatnich latach przybliżyli się do niego deweloperzy. W obrębie historycznego Starego Miasta coraz częściej sprzedają nie tylko luksusowe apartamenty, ale i popularne mieszkania ze średniej półki cenowej. Tym sposobem upada największy dotąd wyróżnik rynku wtórnego – jego dobra lokalizacja. Jeśli ona nie skusi już klienta, jedynym orężem w ręku sprzedających pozostanie cena. Kupujący mogą się jednak mocno zdziwić, bowiem rynek wtórny wciąż ma o sobie bardzo wysokie mniemanie.
Nowe obiekty Starych Miast
To, co dzieje się chociażby w tzw. Trójkącie Bermudzkim Wrocławia, dowodzi, że mimo pozornie wypełnionej po brzegi zabudowy deweloperzy skutecznie rozpychają się łokciami na mapie atrakcyjnych dzielnic dużych miast. W wielu miejscach, ze względu na doświadczone wiekiem otoczenie, pachnące jeszcze farbą nowe budynki wyglądają jak kwiatek przypięty do kożucha. Mimo to trudno dyskutować z faktem, że nadeszły czasy, kiedy nie trzeba już emigrować na przedmieścia, żeby mieć nowe mieszkanie w średniej cenie.
Lokalizacja była dotąd jedną z ikon rynku wtórnego. Dobre skomunikowanie z centrum i pełna infrastruktura – szkoły, ośrodki zdrowia, obiekty sportowe czy parki – wiodły sporą grupę klientów do dzielnic zbudowanych kilkadziesiąt lat temu. Dziś jednak ten bastion pada, bo pełna infrastruktura – wolniej czy szybciej – pojawia się i na nowych osiedlach. Wraz z tym, jak przybywa im lokatorów, podnosi się też zazwyczaj poziom skomunikowania z centrum. Jedni deweloperzy sięgają po działki, do których od razu można dotrzeć transportem miejskim, gdzie indziej – w bólach, ale w końcu – powstają nowe drogi i zaczynają dojeżdżać autobusy miejskie.
Skoro tak, trudno się dziwić, że rynek wtórny – dotąd pewniak pod względem lokalizacji – traci w oczach wielu kupujących. Nie sprzyjają mu też głośne dyskusje o niskiej jakości socjalistycznych konstrukcji i wieszczenie rozpadu prefabrykowanego budownictwa z lat 60. i 70. minionego wieku. Nie mają więc lekko sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. Zderzenie ze stereotypem towaru gorszego sortu prędzej czy później zmusi ich do użycia najprostszego mechanizmu zachęt, jakim niezmiennie pozostaje niska cena.
Używane się ceni
Tymczasem na rynku wtórnym tanio nie jest. Pomijając nieruchomości do kapitalnego remontu albo wyraźnie gorszej jakości, cena metra kwadratowego przeciętnego używanego lokalu nie różni się dziś wyraźnie od ceny nowych mieszkań. Według danych Narodowego Banku Polskiego średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego liczona dla 7 dużych miast (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wyniosła na koniec III kwartału 2012 roku 6863 zł. Dla rynku pierwotnego zaś było to 6885 zł. Jeśli sięgnąć pamięcią rok wstecz, stawki z rynku wtórnego były nawet wyższe niż proponowane przez deweloperów – wynosiły 7136 wobec 6978 zł.
Dysproporcja pojawia się dopiero przy porównaniu cen transakcyjnych. Według tego samego źródła średnie stawki na rynku pierwotnym we wrześniu pozostawały wyższe (6098 zł) niż na wtórnym (5801 zł). Tak samo było rok temu (IV kwartał 2011: 6473 zł na rynku pierwotnym i 6236 zł na wtórnym). Właściciele używanych mieszkań spuszczają więc z tonu, ale dopiero wtedy, gdy przychodzi do faktycznej sprzedaży. Pseierwsze zderzenie się klienta z rynkiem zazwyczaj jednak kończy się konsternacją, która co mniej zdeterminowanych może szybko skierować na rynek deweloperski – zarzekający się, że ceny są niskie i wciąż podlegają negocjacjom.
Pierwsze – dotąd często z drugiej ręki
Manewry z odpływem w stronę rynku deweloperskiego są dziś coraz bardziej prawdopodobne również z racji zamknięcia programu „Rodzina na swoim”. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że rynek wtórny przez kilka ostatnich lat cieszył się popularnością wśród osób młodych, kupujących pierwsze mieszkanie. Prawie połowa (47%) udzielonych w trzecim kwartale 2012 r. kredytów z dopłatą służyła sfinansowaniu kupna używanego mieszkania. Podobna relacja – z jeszcze silniejszym akcentem na rynek wtórny – utrzymywała się we wcześniejszych kwartałach.
Bez dodatkowych zachęt w postaci tańszego kredytu hipotecznego rynek wtórny mierzy się z wizją utraty części swoich fanów. Rywalizacja o względy kupujących nie jest dziś łatwa – walczący z nadpodażą lokali deweloperzy bardzo starają się zaprowadzić ich pod „właściwy” adres. Po stronie rynku wtórnego wciąż pozostaną wielbiciele jego architektury, stylu i klimatu, traktujący mieszkania z second handu raczej jako vintage. Ale ich cierpliwość może się jednak skończyć w związku z uparcie wysokim poziomem cen.
