Ceny mieszkań i skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji pozostają w trendzie spadkowym. Mimo to w utrzymaniu lub wzroście przychodów firm deweloperskich może pomóc rosnąca liczba kończonych budów. Coraz więcej oddaje się bowiem kluczy do mieszkań, których początek budowy przypada na lata 2009 i2010.
Wrześniowe wyniki budownictwa mieszkaniowego pokazują wyhamowanie w kwestii rozpoczynania nowych inwestycji. Efekt ten widoczny jest zarówno w przypadku inwestorów indywidualnych, jak i (w znacznie większym stopniu) – deweloperów. Szczególnie ci drudzy mają mniejszą skłonność do rozpoczynania nowych projektów.
Działanie takie jest pokłosiem rekordowej podaży mieszkań i tzw. „ustawy deweloperskiej”. Nałożyła ona na deweloperów nowe kosztowne wymagania w przypadku inwestycji, których sprzedaż zaczęła się po 28 kwietnia br. W efekcie w pierwszych miesiącach roku widać było dużą determinację deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, a obecnie wręcz przeciwnie.
Właśnie dlatego dane GUS o wynikach całego sektora budownictwa mieszkaniowego we wrześniu br. pokazują spadek liczby rozpoczynanych budów o 34,4% w porównaniu z wynikiem z analogicznego okresu przed rokiem. W przypadku liczby mieszkań, na które wydane zostały pozwolenia na budowę spadek jest jeszcze większy (35,2%). Z drugiej jednak strony wzrost aktywności inwestorów z lat 2009 i 2010 powoduje, że od kilku miesięcy więcej oddaje się mieszkań do użytkowania.
Więcej gotowych mieszkań, potencjalnie wyższy przychód
Taka sytuacja w przypadku deweloperów skutkuje już od IV kwartału ub.r. potencjałem do pokazywania w księgach rachunkowych rosnących przychodów. Dopiero bowiem sprzedaż oddanego mieszkania do użytkowania pozwala na zaksięgowanie przychodów z tego tytułu.
We wrześniu liczba lokali oddanych do użytkowania wyniosła w przypadku deweloperów 5,3 tys. i była wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem o 14,8%. Gdyby wziąć pod uwagę dane za trzy kwartały tego roku, to okazałoby się, że w przypadku deweloperów progres wyniósł aż 40,9% rok do roku. Taki wynik, nawet w powiązaniu ze spadkiem przeciętnej ceny nieruchomości, może pozwolić na podniesienie przychodu osiągniętego przez branżę w porównaniu z analogicznym okresem przed rokiem.
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w omawianym zakresie także są pozytywne. We wrześniu oddano do użytkowania 12,6 tys. mieszkań, czyli o 15,9% więcej niż w dziewiątym miesiącu roku 2011. Łącznie przez trzy kwartały oddano do użytkowania 104,6 tys. mieszkań co oznacza progres na poziomie 20,5% rok do roku.
Maleje liczba nowych inwestycji
Z drugiej strony już od 5 miesięcy topnieją inwestycje mieszkaniowe. We wrześniu br. liczba nowych projektów, odniesiona do analogicznego okresu przed rokiem, była o 34,4% niższa (dane dla całego sektora). W zeszłym miesiącu rozpoczęto budowę 12,4 tys. mieszkań. Przeważającą większość z nich (7103) rozpoczęli inwestorzy indywidualni, a niewiele ponad jedną trzecią (4348) deweloperzy. Warto przypomnieć, że jeszcze w kwietniu wynik deweloperów i inwestorów indywidualnych był zbliżony. Co więcej wrześniowy wynik deweloperów jest o 44,3% niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. W przypadku inwestorów indywidualnych korekta liczby rozpoczynanych inwestycji sięgnęła 21,5%.
Rozciągając horyzont analizy na dane z całego bieżącego roku (okres styczeń-wrzesień) obserwowany spadek aktywności inwestycyjnej w sferze rozpoczynanych inwestycji nie jest tak duży i wynosi zaledwie 9% względem analogicznego okresu 2011. Warto jednak zauważyć, że od lipca, kiedy regres w tym zakresie się pojawił, wciąż się pogłębia.
… i wydanych pozwoleń
Gorsza sytuacja ma miejsce w obszarze liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Było ich we wrześniu o 35,2% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W dziewiątym miesiącu 2012 roku wydano pozwolenia na budowę 12,6 tysięcy mieszkań. Kierunek w tym obszarze wyznaczają osoby fizyczne i deweloperzy. W przypadku tych drugich, odpowiedzialnych za jedną trzecią wydanych pozwoleń, widoczny był spadek o 55,1% względem analogicznego okresu przed rokiem. Inwestorzy indywidualni otrzymali we wrześniu pozwolenia na budowę 7226 nieruchomości, czyli o 14,8% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
