Niby koszt trzeciej podwyżki jest podobny do poprzednich – rata przeciętnego kredytu hipotecznego na 30 lat wzrośnie o 2,7 proc. w porównaniu do stanu sprzed dwóch miesięcy (poprzedniej podwyżki stóp). Koszt tej podwyżki wydaje się więc relatywnie niewielki.
Jeśli jednak uwzględnić dwie poprzednie podwyżki, to okaże się, że ktoś kto spłacał kredyt hipoteczny w marcu tego roku, we wrześniu zapłaci ratę o 8,6 proc. wyższą niż pół roku wcześniej (przed rozpoczęciem podwyżek). Przy czym jak zwykle najbardziej narażone są kredyty o długim okresie wygaśnięcia, ponieważ im dłuższy kredyt, tym większa jest część odsetkowa raty. Dla przykładu – jeśli komuś do spłaty kredytu hipotecznego zostało 20 lat, to jego rata wzrosła przez ostatnie pół roku o 6,3 proc., jeśli jest to 40 lat, rata wzrosła o 10,3 proc.
Jak zmieniła się rata kredytowa dla każdych 100 tys. PLN,
raty równe, marża WIBOR 3M plus 1 pkt proc., wliczono dzisiejszą decyzję RPP
Ale rosną dochody
Jedną z przyczyn wzrostu stóp procentowych jest wzrost dochodów Polaków, ten zaś częściowo lub w całości – zależnie od indywidualnych przypadków – chroni ich kieszenie przed skutkami rosnących kosztów obsługi kredytu. Kierując się statystyką – w ciągu ostatniego półrocza (od marca) przeciętne wynagrodzenie netto wzrosło o 4,96 proc. i wliczona jest w to obniżka składki rentowej od 1 lipca. Samo wynagrodzenie brutto (przeciętne – podawane przez GUS) wzrosło w tym czasie o 1,4 proc.
Wzrost dochodów netto o 5 proc. pozwala spłacać wyższą ratę kredytu (na 30 lat, raty równe) i utrzymać stopę życiową na dotychczasowym poziomie nawet tym kredytobiorcom, którzy przed podwyżkami przeznaczali aż połowę swoich dochodów na obsługę kredytu (wliczając inflację), a po podwyżkach 54,3 proc. dochodów. Jeśli na obsługę kredytu przeznaczali mniej – ich stopa życiowa mogła nawet wzrosnąć. Jeśli więcej – muszą ograniczać wydatki, albo ubiegać się o wydłużenie okresu kredytowania, chcąc podołać obsłudze kredytu. (Nawiasem mówiąc – nie zachęcamy nikogo do zaciągania kredytów, których obsługa pochłaniałaby tak znaczny procent dochodów).
Tyle statystyka. W praktyce o tym, czy kogoś stać na obsługę kredytu i utrzymanie stopy życiowej przesądza fakt, czy otrzymał w ostatnim czasie podwyżkę czy też nie.
Kolejne podwyżki w drodze
Sytuacja jednak będzie nadal zmieniać się na niekorzyść kredytobiorców. W czarnym scenariuszu w ciągu kolejnych 12 miesięcy stopy procentowe mogą wzrosnąć o kolejny punkt procentowy, co ustawiałoby przeciętne oprocentowanie hipotecznego kredytu złotowego na poziomie 6,95 proc. Oznaczałoby to wzrost przeciętnej raty kredytowej (kredyt 30 lat, raty równe) o 11 proc. w porównaniu do stanu obecnego i aż o 20,5 proc. w porównaniu do stanu wyjściowego (sprzed podwyżek). Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby pogorszenie sytuacji materialnej tych wszystkich kredytobiorców, którzy w międzyczasie nie osiągnęliby wzrostu dochodów.
Przy czym sama skala wzrostu wynagrodzeń także ma znaczenie. Jeśli ktoś obecnie przeznacza na obsługę kredytu 50 proc. dochodów, musiałby w ciągu roku uzyskać co najmniej 5,5-proc. podwyżkę netto w cenach realnych (czyli plus inflacja) by utrzymać stopę życiową. Wzrost wynagrodzeń o dwa procent zapewni mu kolejna obniżka składki rentowej od stycznia 2008 r. O dalszy wzrost dochodów musi się zatroszczyć sam kredytobiorca.
Inne rozwiązania
Najprostszym rozwiązaniem komplikującej się sytuacji kredytobiorców jest zaciąganie kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej. Raty takich kredytów są niewrażliwe na decyzje Rady Polityki Pieniężnej, czy też zmiany rynkowych stóp procentowych, przez okres określony w umowie. W praktyce kredyt o stałej stopie w złotych można dostać w nielicznych bankach, które się z tym nie reklamują (np. BPH). W Deutsche Bank stałe oprocentowanie dostaniemy maksymalnie na pięć lat (później oprocentowanie się zmienia), przy czym oprocentowanie takiego kredytu na dziś jest nieco wyższe niż kredytu o zmiennej stopie i wynosi 6,48 proc. – o ok. 0,53 pkt proc. powyżej przeciętnych kredytów o zmiennej stopie, które obecnie dominują w ofercie większości banków. Można powiedzieć, że kredytobiorca decydując się na taki kredyt, ponosi z góry koszt dwóch kolejnych podwyżek stóp procentowych, natomiast przez pięć lat nie będzie ponosił kosztów związanych z ewentualnymi następnymi podwyżkami. Jest to więc rozwiązanie dla zapobiegliwych kredytobiorców, którzy na dziś gotowi są ponieść koszt bezpieczeństwa (wyniesie on ok. 34 PLN miesięcznie za każde pożyczone 100 tys. PLN – o tyle na dziś wyższa jest rata kredytów o stałym oprocentowaniu). Naturalnie, wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych będzie także rosło oprocentowanie nowych kredytów o stałej stopie, zatem czas na podjęcie decyzji ucieka wraz z działaniami RPP.
Jak ustaliliśmy kolejne banki przygotowują ofertę kredytów o stałym oprocentowaniu, a szczegóły zostaną wkrótce upublicznione.
Wojciech Boczoń