Open Finance: Małe kupować, duże wynajmować?

Odpowiedź na tytułowe pytanie uzależniona jest głównie od indywidualnej zdolności kredytowej każdego z nas. Jeśli umożliwia nam ona uzyskanie kredytu we franku szwajcarskim w odpowiedniej wysokości, co ze względu na stosowanie przez banki tzw. rekomendacji „S” dla niektórych może okazać się trudniejsze, to w większości przypadków – biorąc pod uwagę jedynie miesięczne obciążenie domowego budżetu i nie rozpatrując zakupu mieszkania w charakterze inwestycji – wymarzone „M” zdecydowanie lepiej jest kupić niż wynajmować.

Z uśrednionych danych zebranych na podstawie analizy ogłoszeń z 10 miast zamieszczonych w portalu Oferty.net, wynika, że różnica pomiędzy ratą a czynszem wynosi prawie 17 proc. na korzyść kredytu. Zatem zakup – nawet uwzględniając dodatkowy koszt w postaci czynszu (który zazwyczaj zawiera się w wynajmie, zaś w przypadku kredytu musimy go doliczyć do dodatkowo ponoszonych wydatków) – byłby korzystniejszą opcją.

Porównanie miesięcznych kosztów wynajmu I zakupu metra kwadratowego mieszkania do 47 mkw.

Opracowanie: Open Finance i Home Broker na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w portalu Oferty.net w dniach 24-25 lipca 2008 r., zaktualizowanych w ciągu 60 dni

Patrząc na dane w poszczególnych miastach, widać jednak znaczne różnice. Szczególna sytuacja ma miejsce w Katowicach, gdzie koszt wynajmu jest tak duży, iż opłaca się tam nawet zakup mieszkania za pieniądze uzyskane z kredytu złotowego. Taką sytuację wytworzył najprawdopodobniej ogrom śląskiej aglomeracji, która miała po wojnie bardzo szybki przyrost mieszkańców, za którym nie nadążano z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Po zmianach gospodarczych (m.in. zamykanie kopalni) nastąpił duży zastój w budownictwie – podczas, gdy w innych miastach powstawały nowe mieszkania. Ostatnie lata to poprawa sytuacji gospodarczej w Katowicach – wzrosła liczba zatrudnionych oraz zarobki, a w związku z dużym niedoborem mieszkań (obecnie Katowice mają jeden z najniższych w Polsce wskaźników budowy nowych mieszkań na 1000 mieszkańców), ceny wynajmu są wysokie.

Na przeciwnym biegunie znajdują się Olsztyn i Kraków, gdzie ceny wynajętego mieszkania mniej obciążą nasz budżet w porównaniu do ewentualnego kredytu, choć nie ma tu już tak znaczących różnic, jak w przypadku Katowic.

W pozostałych miastach – zwłaszcza we Wrocławiu i Łodzi – lepiej wybrać kredyt, bo jego koszt będzie niższy niż opłaty za wynajem.

…a większe wynajmować

Z zebranych przez nas danych wynika też jasno, że w przypadku większych mieszkań bardziej opłaca się wynajem od zakupu na kredyt. Przeciętna rata kredytu w złotym jest bowiem o 39 proc. wyższa, zaś rata kredytu we franku o 3,3 proc. niższa niż koszt najmu. A należy przecież pamiętać, że po uwzględnieniu miesięcznego czynszu obciążenie kredytobiorcy zwiększa się (każda spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa ustala stawki we własnym zakresie, stąd brak konkretnych danych statystycznych; można jednak przyjąć, że jest to co najmniej kilka złotych za metr kwadratowy).

Porównanie miesięcznych kosztów wynajmu i zakupu metra kwadratowego mieszkania powyżej 47 mkw.

Opracowanie: Open Finance i Home Broker na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w portalu Oferty.net w dniach 24-25 lipca 2008 r., zaktualizowanych w ciągu 60 dni

Znowu najkorzystniej dla potencjalnych kredytobiorców przedstawia się sytuacja w Katowicach, gdzie średnio rata kredytu we franku wychodzi o 23 proc. taniej niż koszt najmu. Optymistyczne są także dane dla Łodzi i Bydgoszczy – rata jest o około 14 proc. niższa od opłat na rzecz właściciela wynajmowanego mieszkania. Mniej korzystnie wygląda to w Lublinie i we Wrocławiu – tylko około 6 proc.

W innych miastach tańszy okazuje się wynajem niż zaciągnięcie kredytu – dla wynajmujących duże lokale, proporcje będą najkorzystniejsze w Krakowie – różnica aż o 15 proc. i w Olsztynie – 13 proc.

Jak liczyliśmy

Trudno jednoznacznie określić, gdzie kończy się małe mieszkanie a zaczyna duże. Jest to wbrew pozorom rzecz bardzo względna, uzależniona od indywidualnych gustów i oczekiwań. To co jednemu wyda się dużym mieszkaniem – np. 2-pokojowe o powierzchni 52 mkw., dla drugiego oznaczać będzie ciasną klitkę. W naszej analizie, jako wielkość graniczną, dzielącą mieszkania na małe i duże, przyjęliśmy 47 mkw. Bowiem na naszym rynku jest sporo popularnych niegdyś mieszkań 3-pokojowych o takiej właśnie wielkości, budowanych w systemie wielkopłytowym oraz tzw. „Rama H”. A trudno chyba uznać mieszkanie 3-pokojowe za małe?

Nasze wyliczenia oparliśmy na danych zebranych z ofert zamieszczonych na portalu Oferty.net. Uwzględnialiśmy zarówno propoyzcje z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, które w dniach 24-25 lipca br. były prezentowane na stronach portalu.

Grzegorz Baciński, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Bernard Waszczyk, analityk Open Finance