Ruinę kupię od zaraz

Inwestowanie w nieruchomości, w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, jest dobrą alternatywą dla lokat bankowych. W przypadku małych inwestorów, np. osób prywatnych najczęściej kojarzone jest z zakupem mieszkania celem jego późniejszego wynajmu.Jest jednak grupa osób, którym taki model nie odpowiada. Są to osoby kreatywne i poszukujące wyzwania. Dla nich atrakcyjną propozycją może byćhouse flipping.

House flippingto specyficzna forma inwestowania w nieruchomości. Polega na zakupie domu bądź mieszkania w złym stanie technicznym, a co za tym idzie poniżej ceny rynkowej, następnie wykonanie niezbędnych remontów i późniejsze odsprzedanie ulepszonej nieruchomości po znacznie wyższej cenie.

Zakładając, że dysponujemy już odpowiednim kapitałem, pierwszym krokiem jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości w obniżonym stanie technicznym lub standardzie. Jest to najtrudniejszy etap procesu inwestycyjnego, który może zaważyć na opłacalności całego projektu. Można powiedzieć, że kluczowe są dwie kwestie – niska cena i potencjał obiektu.

Wydawać by się mogło, że ofert mieszkań do remontu nie brakuje. Stanowią one jednak szczątkowy udział wśród wszystkich lokali na sprzedaż, przynajmniej w największych polskich miastach tj. Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, czy Poznań. Wśród ogłoszeń zamieszczonych na portalu otoDom.pl mieszkania do remontu stanowią zaledwie 2-4% wszystkich ogłoszeń, w związku z czym poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości może zająć trochę czasu. Kolejną przeszkodą jest stan techniczny całego obiektu, w którym takie mieszkanie się znajduje. Najczęściej mieszkania do remontu zlokalizowane są w starych blokach lub kamienicach, które lata świetności mają dawno za sobą. O ile mieszkanie można wyremontować, to cały budynek może wciąż negatywnie wpływać na późniejszy odbiór odnowionego lokalu przez potencjalnych klientów.

Kolejnym krokiem jest przeprowadzenie remontu. Już na etapie wybierania nieruchomości należy zrobić wstępną kalkulację kosztów remontu, tak aby inwestycja wciąż była opłacalna. Czasem nieruchomość może mieć ukryte wady, bądź znajdować się w takim stanie, że koszty doprowadzenia jej do stanu pierwotnego będą na tyle wysokie, że mimo niskiej kwoty nabycia, projekt okaże się nierentowny.

W zależności od stanu mieszkania, zakres prac remontowych będzie różny. Najczęściej konieczna jest wymiana instalacji elektrycznej czy gazowej, wykonanie tynków i poprawa wyglądu ścian czy sufitów, ułożenie nowych podłóg. Często należy przeprowadzić remont kuchni i łazienki, czyli dwóch pomieszczeń, na które nabywcy najczęściej zwracają uwagę. W przypadku home flippingu rzadkością jest meblowanie lokali. Mieszkanie zwykle doprowadza się do stanu „pod klucz”, tak aby przyszły nabywca mógł wnieść swoje rzeczy i mieszkać. Po wykonaniu niezbędnych prac, odnowiona nieruchomość wraca na rynek czekając na przyszłego nabywcę.

Przy remoncie mieszkania można skorzystać z usług home stagingu, czyli profesjonalnego przygotowania lokalu do sprzedaży. Dzięki zastosowaniu pewnych zabiegów, jak np. dobranie uniwersalnego koloru ścian, wykonanie przytulnej kuchni i estetycznej łazienki, remontowana nieruchomość nabiera uroku i szybciej znajduje nabywcę.

House flipping wymaga naprawdę sporego zaangażowania sił i pieniędzy ze strony inwestora. Już sam zakup nieruchomości jest dużym wyzwaniem, konieczność przeprowadzania remontu wymaga specjalistycznej technicznej wiedzy, niewiadomą jest również czas sprzedaży odnowionego mieszkania/domu, a wszystko to wpływa na stopę zwrotu z inwestycji.

Chociaż jest to działalność ryzykowna, to dla wytrawnych graczy może okazać się bardzo opłacalna. Agata Polińska z serwisu otoDom.pl podkreśla, że całkowity zwrot zainwestowanych środków wraz z zyskiem, może mieć miejsce już po kilku miesiącach od zakupu nieruchomości.

Przykładowo, według ofert z rynku wtórnego zamieszczonych na portalu otoDom.pl, w Krakowie w dzielnicy Krowodrza jest kilka mieszkań wymagających remontu, dwu- lub trzy-pokojowych o powierzchni 45-55 mkw. W zależności od standardu i metrażu ceny ofertowe takich mieszkań wynoszą około 220-260 tys. zł. Jak już zostało wspomniane koszt remontu uzależniony jest od ilości niezbędnych do wykonania prac. Warto jednak wspomnieć, że w podobnej lokalizacji, ceny mieszkań w dobrym stanie technicznym zaczynają się od 300 tys. zł. Tym samym potencjalny zysk z inwestycji to od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy zł.

Według Agaty Polińskiej, inwestycje w ramach house flippingu będą stanowić niewielki odsetek rynku. W miastach wprawdzie nie brakuje mieszkań w złym stanie, za to w bardzo dobrej lokalizacji, które teoretycznie mogłyby stanowić dobry punkt wyjścia do realizacji takiej inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że nie każdy jest wizjonerem i potrafi dostrzec potencjał nieruchomości oraz później skutecznie przeprowadzić cały proces. Tradycyjny zakup nieruchomości pod wynajem wymaga cierpliwości w comiesięcznych rozliczeniach i realny zysk jest rozłożony w dość długim czasie. Jest to jednak bezpieczniejsza forma inwestowania w nieruchomości i dlatego większość inwestorów będzie w dalszym ciągu wybierać tę drogę.

Aleksandra Kubicka, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.