Wydawać by się mogło, że w polskich miastach, słynących z uroku swych „starówek”, pełnych wielowiekowych kamienic, znalezienie poddasza i przerobienie go na wymarzone mieszkanie to nie problem. Nic bardziej mylnego. Razem z loftami, budownictwem parterowym jednorodzinnym i modą na zaciszne segmenty z wielkomiejskich przedmieść, do Polski przyszła też era adaptowania poddaszy. Efekt? W największych polskich miastach od Poznania po Kraków próżno dziś szukać ofert tego typu lokali.
Problemy z windą
Wszyscy zainteresowani zakupem poddasza już na samym wstępie pogodzić się muszą z faktem, że przyjdzie im długo szukać takiego mieszkania. Lokali przeznaczonych do zaadaptowania nie ma prawie w ogóle. Sprzedają je głównie wspólnoty mieszkaniowe i prawie zawsze nabywcami ich są jej członkowie, którzy regulują ich stan prawny, przebudowują, powiększając tym samym metraż własnych mieszkań, bardzo rzadko zaś przeznaczają je na sprzedaż. Gdy już jednak wyszukamy taki lokal okazuje się, że jego cena nie jest aż tak przystępna jak nam się na początku wydawało.
„Poddasza są tańsze od zwykłych mieszkań średnio o ok. 10-15%.”- mówi Katarzyna Cyprynowska z agencji nieruchomości Metrohouse. –„Największym zainteresowaniem cieszą się te lokale, które mieszczą się w budynkach z windą. Choć popyt na takie nieruchomości jest ostatnio dość duży bywa, że gdy w kamienicy nie ma windy właściciel ma problem ze sprzedażą takiego poddasza. Kupujący uzależnia często swoją decyzję od tego czy w danym budynku jest winda, czy jej nie ma. Najbardziej popularne wśród kupujących są oczywiście poddasza starych kamienic.”
Kupują je przede wszystkim ludzie młodzi, artyści, osoby które mają wolny zawód.
”Głównym powodem, dla którego kupujący wybierają właśnie poddasza jest możliwość zaaranżowania w ich wnętrzu miejsc, które będą miały swój niepowtarzalny klimat, charakter, swoją historię i duszę.” – mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep z Metrohouse. – „Z adaptacją takich lokali bywa różnie, część kupujących woli żeby była tam pusta powierzchnia do swobodnej aranżacji. Najdroższe rozwiązanie to konieczność podniesienia dachu aby uzyskać poddasze mieszkalne a następnie wyposażenie lokalu we wszystkie instalacje i wykończenie go od podstaw. Koszt adaptacji „od przysłowiowego zera” jest bowiem bardzo duży.”- dodaje.
Kupując więc poddasze może się zdarzyć, że będziemy postawieni przed dylematem: kupić nieco tańsze poddasze, w dobrym miejscu i z ładnym widokiem, lecz bez windy, czy też zapłacić więcej i korzystać z tego luksusu, kosztem np. metrażu czy widoków. Podobne problemy z poddaszami mają tez ich właściciele. Sprzedąjcy borykają się często z klientami, którzy rezygnują z zakupu zniechęcani perspektywą wchodzenia np. na piąte piętro kamienicy. Nie każdy gotów jest na tego typu poświęcenia po to tylko by mieszkać na poddaszu.
Spośród monitorowanych przez nas na potrzeby raportu największych w Polsce miast żadnego poddasza wystawionego aktualnie na sprzedaż nie znaleźliśmy w Sopocie, Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu i Warszawie. „Ostatnio sprzedawaliśmy poddasze na Dolnym Mokotowie w okolicach ul. Gagarina, na V piętrze za 5.000 zł za metr kwadratowy. Przy czym poddasze było bez windy ale wykończone pod klucz ” – tłumaczy Małgorzata Witkowska-Zwiep.
Poddasza poszukiwane wszędzie
W samym Krakowie, chlubiącym się największą liczbą kamienic, do sprzedania są w tej chwili tylko dwa poddasza. Żadne z nich nie leży w centrum. Oba nie należą też do „pierwszego gatunku” atrakcyjnych lokali tego segmentu.
Pierwsze poddasze to 36 metrowe studio na 3 piętrze przedwojennej ceglanej kamienicy przy ul. Józefińskiej (Stare Podgórze). Właściciel wycenił ten lokal na 305 tys. zł. Poddasze nie posiada balkonu i ogrzewane jest elektrycznie, co generuje wyższe koszty w sezonie zimowym. Leży jednak w miejscu gdzie są doskonałe połączenia komunikacyjne z innymi rejonami krakowskiej metropolii.
Drugie poddasze leży przy ul. Szuwarowej, na ostatniej kondygnacji czteropiętrowego bloku z 2002 r. Ma 47 metrów powierzchni i taką samą cenę jak poprzednie.
„W Krakowie poddasza od lat cieszyły się bardzo dużą popularnością.” – mówi Katarzyna Cyprynowska. – „Takie lokale nie zawsze jednak mają uregulowany stan prawny. Kupując taki lokal trzeba się więc liczyć z tym, że po jego adaptacji trzeba będzie przekwalifikować jego prawne przeznaczenie ze strychu na poddasze mieszkalne a także zająć się udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu” – tłumaczy.
Ceny krakowskie kształtują się od 4 tys. zł za metr kw. Za tyle sprzedano właśnie strych do generalnego remontu w kamienicy przy ul. Kalwaryjskiej (za Wisłą). Ofert tego typu jest jednak mało. Zdarzają się średnio – jedna na pół roku.
Podobnie jest we Wrocławiu i Poznaniu. Zaadaptowane poddasze (56 m kw.) na uboczu Wrocławia znaleźć można na przykład przy ul. Holenderskiej już za cenę 270 tys. zł.
„Cena metra kw. mieszkania tego typu zaczyna się od 5 tys. zł i pnie się szybko w górę.” – mówi Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse. – „Zdarzają się czasem poddasza o powierzchni powyżej 100 m.kw., gdzie cena schodzi poniżej 5 tys. zł ale to prawdziwa rzadkość. Poddasza, które mogą się nadawać po adaptacji na lokale mieszkalne wspólnoty mieszkaniowe sprzedają w drodze przetargu. Takich ofert jest na rynku mało. Ostatnio sprzedane poddasze na warszawskim Mokotowie w cenie 5 tys. zł za metr. to była wyjątkowa okazja.”
W Poznaniu sytuacja jest identyczna. Lokali brak, ale ceny już nieco niższe – oczywiście poza ścisłym centrum. Mansardowe, trzypokojowe mieszkanie ze skosami w dzielnicy Grunwald, o powierzchni całkowitej 96 m2 liczonej po podłodze, powierzchni użytkowej około 60 m2, na drugim piętrze w dwupiętrowej willi z cegły, z lat 40-ych to koszt 295 tys. zł. czyli ok. 3 tys. zł za metr kw. Z raportu agencji Metrohouse na temat poddaszy wynika, że najtaniej lokal tego typu kupimy w Łodzi (już od 2.5 tys. zł za m kw).
Nowe namiastką starego
Wraz ze wzrostem popytu na poddasza w kamienicach rośnie też popyt na „strychy mieszkalne” w nowoczesnych blokach. Również i tu o taki lokal bardzo trudno, a i ceny są już dużo wyższe. W standardzie są bowiem windy, balkony, patia a nawet położone na dachach tarasy i ogrody. Na wymarzone poddasze nowej generacji z reguły przyjdzie nam jednak sporo poczekać. We Wrocławiu np. Deweloper Inter-Es rozpocznie niedługo budowę bloków na osiedlu Obrońców Poczty Gdańskiej. Cena metra kw. poddasza to 4.4 tys. zł za metr kw. Chętnych na nie wybudowane jeszcze mieszkania jest wielu, choć wolnych lokali (o powierzchni od 45 do 97 m kw. średnio za ponad 400 tys. zł) już nie ma. Podobnie sytuacja ma się na osiedlu Stalmontu „Dwór Oporów” u zbiegu ul. Wiejskiej i Dzierżonia, poddaszy od 27 do 100 m kw. brak.
Nieco lepiej sprawa ma się w Gdańsku, gdzie w Pieckach Migowie przy ul. Myśliwskiej na Morenowych Wzgórzach powstają właśnie budowane przez firmę Inpro osiedla Myśliwskie I i II. Ceny lokali wahają się od 5.100 PLN netto/1m2 – 6.750 PLN netto/1m2. Tu poddasza są jeszcze do kupienia.
W stolicy nowoczesne poddasza oferuje kilku deweloperów. Rozchodzą się one jak przysłowiowe świeże bułeczki. Jeden z największych inwestorów JW. Contruction oferuje jeszcze nowe poddasza w Konstancinie (oddane zostaną w 2007 r. cena – 5.990 zł/m kw.) oraz przy ul. Łukowskiej k. Ostrobramskiej na Pradze (5400 zł/mkw) – odbiór na marzec 2008 r. Tym którzy lubią mieszkać nieco na uboczu do gustu z pewnością przypadnie ul. Korkowa w Wawrze. Na mniejsze ceny w tym miejscu nie ma co liczyć – średnio 6 000 zł. za metr kw i zostały głównie duże metraże.
Podsumowując, jeśli ktoś marzy o mieszkaniu na poddaszu powinien uzbroić się w cierpliwość. Poszukiwania na rynku wtórnym mogą potrwać kilka lub kilkanaście miesięcy, zakup w drodze przetargu od wspólnoty będzie wiązać się z wielomiesięcznymi pracami adaptacyjnymi i borykaniem się z urzędami, a kupno na rynku pierwotnym to kompromis pomiędzy mniej atrakcyjną lokalizacją, długim czasem oczekiwania i dość wysoką ceną
Wojciech Boczoń
