Wrocław pozostaje w pierwszej piątce najatrakcyjniejszych lokalizacji inwestycyjnych w Polsce. Miastu nie udało się oprzeć ogólnopolskiemu spowolnieniu w sektorze deweloperskim, niemniej inwestorzy nadal chętnie lokują swój kapitał właśnie tutaj.
W okresie od stycznia do września 2009 oddano do użytku 4700 mieszkań1, co jest dużym spadkiem w porównaniu do lat ubiegłych (2006-2008), w których liczba lokali oddanych wynosiła średnio 8300. W sercu Dolnego Śląska dominowali prywatni inwestorzy – aż 75% nowych projektów mieszkalnych było wybudowanych właśnie przez nich. Do 12% spadł udział budownictwa spółdzielczego i – według prognoz – prawdopodobnie będzie się jeszcze obniżał. Natomiast bez zmian pozostał segment budowy domów jednorodzinnych, który kształtował się na poziomie 8% w analizowanym okresie.
Według analityków REAS średnia cena mieszkań w klasie standard we Wrocławiu wyniosła 7.026 zł/m2 (na podstawie 3,6 tys. mieszkań w 124 projektach), natomiast wśród nowych projektów wprowadzanych do sprzedaży cena oscyluje wokół 6.356 zł/m2 (na podstawie 882 mieszkań w 13 projektach). Należy zaznaczyć, że tendencja do obniżania cen w nowych inwestycjach (klasa standard) dotyczy całego kraju, nie tylko Wrocławia.
Wykres 1. Wrocław: Szacowany podział mieszkań wg standardu mieszkań – IV kwartał 2009
Źródło: Raport REAS, na zlecenie Griffin Real Estate
Stabilnie przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań o podwyższonym standardzie. Średnia cena jaką trzeba zapłacić za metr kwadratowy to 10,5 tys. zł. W ciągu całego 2009 roku wartość ta wahała się od 10 do 11 tys. zł za m2. Według analizy REAS we Wrocławiu ostatni kwartał 2009 zaowocował większą liczbą ofert sprzedaży apartamentów. Segment nieruchomości typu Premium wyniósł 16% i wzrósł o 3% w stosunku do pierwszego kwartału 2009.
Najwyżej wycenianą lokalizacją Wrocławia pozostaje Stare Miasto – jedna z najbardziej prestiżowych dzielnic w Polsce. Przepiękna architektura, niepowtarzalne widoki, lokalizacja w centrum miasta oraz atuty związane z rozrywką i kulturą sprawiają, że na starówce coraz prężniej działają inwestorzy prywatni. Na samym rynku ceny mieszkań rozpoczynają się od 15 tys. zł/m2, przy czym oferowane tutaj mieszkania jak i mieszczące je budynki reprezentują bardzo zróżnicowany standard. Za apartamenty w nowo realizowanych projektach trzeba natomiast zapłacić co najmniej 20 tys. zł/m2. Średnia cena w inwestycjach, które nie mieszczą się na Rynku Głównym, ale znajdują się w jego pobliżu wynosi 12,7 tys. zł. Zdecydowana większość apartamentów jest oferowana w standardzie deweloperskim. W tej chwili najbardziej luksusowym projektem pozostaje Rynek 50, w którym cena apartamentu zawiera wykończenie „pod klucz” oraz pakiet usług concierge.
Projekty zawierające mieszkania o podwyższonym standardzie oraz apartamenty, można znaleźć również w dzielnicach Psie Pole oraz Krzyki. Natomiast większość realizowanych tam inwestycji deweloperskich, szczególnie w przypadku pierwszej z wymienianych dzielnic, znajduje się dopiero we wstępnej fazie budowy.
W Polsce udział segmentu apartamentów luksusowych szacowany jest na około 0,3% do 1% ogółu inwestycji i dotyczy wyłącznie największych miast. Dlatego analitycy optymistycznie oceniają prognozy popytu dla tego typu nieruchomości. Bez wątpienia rozwój rynku apartamentów nie będzie tak dynamiczny, jak budownictwa standardowego, ale dzięki temu prestiżowy adres będzie stabilnie utrzymywał swoją wartość. Wynika to przede wszystkim z limitowanej liczby projektów luksusowych, ale także z ich atrakcyjnej lokalizacji, wysokiego standardu wykończenia czy pakietu usług dodatkowych. Tezę tę potwierdzają analitycy REAS w lutowym raporcie – prestiżowe apartamenty w największych miastach Polski już odnotowały kilkuprocentowy skok wartości metra kwadratowego: w Warszawie (5,7%), Wrocławiu (6,6%) i Trójmieście (2,8%). Średni wzrost cen dla tego segmentu w Polsce wyniósł 2,4%. Można też zakładać, że na wartość luksusowych apartamentów w tych lokalizacjach będzie miała wpływ organizacja Euro 2012. Rozbudowa infrastruktury w głównych miastach Polski przełoży się bowiem na wzrost atrakcyjności inwestycji mieszkaniowych. Ponadto, tak duże sportowe przedsięwzięcie jest dodatkową szansą dla deweloperów na prezentację i promocję swojej prestiżowej oferty wśród potencjalnych nabywców – biznesmenów i turystów z całego świata.
Wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości pozwala nam twierdzić, że koniec 2009 roku był ostatnim momentem na zakup apartamentów poniżej rynkowej wartości lokalu. Spowolnienie gospodarcze odchodzi powoli w zapomnienie: nastroje Polaków w odniesieniu do ich sytuacji finansowej są pozytywne, a banki odblokowały kredyty hipoteczne z możliwością zaciągnięcia ich na 100% wartości mieszkania. Ponadto, według ekspertów2 PKB znów wzrośnie osiągając poziom 2,3% na koniec 2010 roku. Optymistyczne dane makroekonomiczne dla naszego kraju wskazują, że trend wzrostowy w gospodarce będzie się utrzymywał. Prognozy te pozwalają z kolei zakładać dobry rok na rynku nieruchomości, w tym luksusowych, skutkujący zachowaniem stabilnie rosnącego poziomu cen w najlepszych lokalizacjach kluczowych miast Polski.
Źródło: Griffin Real Estate
Wojciech Boczoń
